서울동부지방법원 2025타경52103. 강동구 성내동 에스아이팰리스센트럴성내 15층 1503호입니다. 감정평가상 전용 14.0075㎡의 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 초소형 집합건물입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표기되어 있어 공부상 세부 용도와 실제 이용상태를 함께 확인해야 합니다.

2021년 이수국 씨가 239,000,000원에 소유권을 취득한 물건으로, 같은 해 임서연 씨의 전입과 확정일자가 확인됩니다. 이후 임차보증금 239,000,000원에 관한 주택임차권등기가 이루어졌고, 2023년 국세 압류를 거쳐 2025년 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.

문제는 임차인의 대항력 발생 원인이 말소기준인 2023년 압류보다 앞선다는 것입니다. 따라서 후순위 권리가 정리되더라도 임차보증금이 충분히 배당되지 않으면 매수인 부담이 남습니다. 입찰가격만 보고 물건의 경제성을 판단해서는 안 되는 전형적인 사례입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

이 사건의 말소기준은 2023.09.20 국세 압류입니다. 압류 자체와 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되지만, 2021년부터 대항요건을 갖춘 임차인과 2023.05.09 등기된 주택임차권은 별개로 검토해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·인수 모두 중요

확인되는 실제 임차인은 임서연 1명입니다. 임대차계약일은 2021.05.20, 전입신고와 점유개시 및 확정일자는 모두 2021.07.09입니다. 보증금은 239,000,000원이며, 임차권등기가 되어 있고 배당요구도 확인됩니다.

③ 시세 비교 — 최저가는 1.52억, 그러나 실제 비교가격은 2.42억

에스아이팰리스센트럴성내의 유사 전용면적 실거래는 총 12건입니다. 전체 평균은 229,083,333원이지만, 대부분 2021~2022년 거래입니다. 최신 실거래는 2025년 8월 202,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 202,000,000원(1건)으로 집계되어 있습니다.

전체 평균만 보면 최저가 151,680,000원이 시세의 66.2% 수준으로 보입니다. 최근 12개월 평균과 비교해도 최저가는 75.1%입니다. 하지만 두 비율 모두 매수인이 인수할 임차보증금을 제외한 수치이므로 이 사건의 가격 메리트를 나타내지 못합니다.

④ 예상배당표 (매각가 151,680,000원 가정)

집행비용 2,923,520원을 우선 공제하고 임차보증금에 148,756,480원이 배당되는 추정입니다. 매수인 인수액 90,243,520원은 매각대금에서 배당하는 돈이 아니라 매수인이 추가로 부담할 수 있는 미변제 보증금입니다. 주택도시보증공사 청구금액과 임차보증금의 중복·승계 관계는 확정 배당절차에서 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총취득비용은 거의 그대로

이 물건에서 가장 중요한 계산은 유찰이 거듭되어도 실질취득액이 보증금 239,000,000원 부근에 머무른다는 사실입니다. 낙찰가가 낮아지면 임차인에게 배당될 돈도 줄어들고, 그만큼 매수인에게 남는 미변제 보증금이 커지기 때문입니다.

현재 회차에서 4회 유찰 가정까지 최저매각가는 큰 폭으로 낮아지지만, 실질취득 추정액은 241,923,520원에서 241,147,354원으로 소폭만 감소합니다. 그 차이는 회차별 집행비용 등 배당 추정의 차이에서 발생합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울성일초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 다가구·다세대주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 및 공공시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 지하철 8호선 강동구청역이 근거리에 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 2021.04.23 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물입니다. 위생급배수·난방·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
• 실제 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형) 1개호이며 전용면적이 14.0075㎡입니다. 사건상 근린시설 표기와 감정상 주거 이용상태의 관계를 공부 및 현장에서 확인해야 합니다.
• 도로. 북동측과 남서측으로 각각 약 25m 및 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 교육환경보호구역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역 및 비행안전 관련 제한 등이 확인됩니다. 공시지가는 ㎡당 7,914,000원입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 다만 실제 사용상태와 임대차 현황은 별도 확인 대상입니다.
• 환금성. 82세대 규모의 소형 건물로, 전용 14㎡대 원룸형은 수요층이 제한될 수 있습니다. 최신 거래가가 과거 거래가격보다 낮고 실거래 표본도 부족해 재매각가격을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 원본 확인. 을구 순위 1번 임차권등기와 매각물건명세서상 인수 문구를 대조하고, 임차보증금의 실제 미변제액 및 인수 범위를 확인해야 합니다.
• 주택도시보증공사 권리관계. 신청채권자 청구액과 임차보증금이 모두 239,000,000원인 만큼 대위변제·채권승계 여부, 실제 배당수령권자 및 잔여채권 처리 관계를 확인해야 합니다.
• 실질취득액으로 입찰 판단. 현재 최저가 151,680,000원이 아니라 인수액을 더한 241,923,520원을 비교가격으로 사용해야 합니다. 취득부대비용은 별도입니다.
• 시세 하락 반영. 최근 거래 202,000,000원과 하락 추세 -12.8%를 기준으로 가격을 보수적으로 평가해야 합니다. 과거 전체 평균만을 근거로 입찰가를 높여서는 안 됩니다.
• 회차별 인수액 재계산. 추가 유찰 시에도 매수인 부담이 자동으로 줄어들지 않습니다. 회차별 예상 배당과 미변제 보증금을 다시 계산해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기상 점유개시 기록은 있으나 현시점 실제 점유자와 퇴거·명도 조건은 별도로 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 2021.05.20 민간임대주택 등록 및 관련 부기등기가 있습니다. 임대의무기간, 임대료 증액 제한, 등록 상태 및 매각 후 처리사항을 확인해야 합니다.
• 공부상 용도 확인. 사건의 근린시설 표기와 감정평가상 도시형생활주택(원룸형) 이용상태를 대조하고 사용·임대·대출 제한 여부를 점검해야 합니다.
• 관리비·세금. 체납 공용관리비, 당해세의 우선배당 여부, 취득세와 등기비용 등을 확인해 총투입자금을 다시 산정해야 합니다.
• 최종 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 임차권 관련 서류를 확인해야 합니다.

맺으며 — “1.52억에 낙찰받아도 1.52억짜리 물건이 아니다”

이 사건은 최저매각가와 실제 경제적 취득비용이 전혀 다른 대표적인 선순위 임차보증금 인수형 경매입니다. 2회 유찰로 감정가의 64%까지 내려왔다는 사실은 매력적으로 보이지만, 임차인의 보증금 239,000,000원이 매수인 부담의 사실상 기준선을 형성합니다.

현재 회차의 실질취득 추정액은 241,923,520원으로 최근 실거래 202,000,000원보다 약 19.8% 높습니다. 시장가격도 최근 과거 대비 12.8% 하락 추세이며, 해당 단지의 경매물건은 평균 4.6회 유찰된 이력이 있습니다. 전용 14㎡대의 제한적인 매수층과 임차권 인수 문제까지 고려해야 합니다.

추가 유찰로 낙찰가가 낮아지더라도 인수보증금이 늘어 실질취득액은 약 2.41억~2.42억원 수준을 유지하는 시나리오입니다. 따라서 유찰을 기다리는 전략만으로는 가격 문제가 해결되지 않습니다.

종합 판단은 D등급입니다. 권리상 선순위 임차권의 부담이 뚜렷하고 실질취득액이 최근 시세를 초과하는 데다, 가격 하락과 환금성 위험까지 존재합니다. 인수 부담과 가격 구조에 실질적인 변화가 확인되지 않는 한 입찰을 보수적으로 판단해야 할 물건입니다.