서울동부지방법원 2025타경52103. 성내동 에스아이팰리스센트럴성내 15층 1503호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(원룸형) 1개호이고, 사건의 용도 표기는 근린시설입니다. 감정가 237,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 189,600,000원입니다. 겉으로만 보면 2025년 8월 최신 실거래 202,000,000원보다 낮아 보이지만, 이 물건은 최저가만 비교하면 권리분석의 핵심을 놓칩니다.
임차인 임서연은 2021.07.09 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 갖췄으며, 보증금은 239,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 2023.09.20 압류보다 앞서므로 대항력이 있는 선순위 임차인입니다. 현재 매각가 189,600,000원을 가정하면 집행비용 3,454,400원을 뺀 186,145,600원을 배당받고, 부족한 52,854,400원은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52103 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 15층 1503호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 도시형생활주택(원룸형) 1개호 |
| 전용 / 층 | 14.0075㎡ · 15층 1503호 |
| 소유자 | 이수국 · 거래가액 239,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 189,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 239,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 말소기준보다 먼저다
말소기준으로 제시된 권리는 2023.09.20 강동세무서장의 압류입니다. 그러나 임서연의 임대차는 2021.05.20 체결됐고, 2021.07.09 전입·점유·확정일자를 갖췄습니다. 이후 2023.05.09 주택임차권등기명령에 따른 임차권등기까지 마쳤습니다. 즉 말소기준보다 먼저 성립한 대항력 있는 임차권으로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 미배당액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임서연 | 2021.07.09 | 2021.07.09 | 239,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 임서연 본인의 임차권이며, 보증금 239,000,000원을 그대로 한 번만 반영해야 합니다.
② 시세 비교 — 표면 93.9%, 실질은 118.3%
같은 건물의 유사면적 실거래 12건 전체 평균은 229,083,333원이지만, 과거 2021~2022년 고가 거래가 많이 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 14.04㎡ | 7 | 202,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 10 | 233,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 13 | 237,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 11 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 12 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 8 | 231,000,000원 |
| 2021.08 | 14.04㎡ | 9 | 233,000,000원 |
| 2021.07 | 14.07㎡ | 15 | 239,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 5 | 229,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 9 | 229,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 202,000,000원 |
현재 최저가 189,600,000원은 최근 거래 202,000,000원의 93.9%입니다. 하지만 이 숫자를 그대로 가격 메리트로 보면 안 됩니다. 매수인이 인수할 임차보증금 미배당분을 고려한 실질취득 기준은 약 239,000,000원으로, 최근 12개월 평균·최신 거래 202,000,000원의 약 118.3%입니다. 여기에 최근 거래 수준은 이전 거래군 대비 -12.8%로 하락했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 189,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,454,400원 |
| 1. 임차인 임서연 보증금 | 239,000,000원 | 186,145,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 239,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 중 52,854,400원이 배당되지 않아 매수인 인수로 남습니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 기준입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락분이 인수액으로 이동한다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 189,600,000원 | 52,854,400원 | 낙찰가가 낮아도 보증금 미배당분 승계 |
| 2회 유찰 시 | 151,680,000원 | 90,243,520원 | 낙찰가 하락만큼 인수 부담 증가 |
| 3회 유찰 시 | 121,344,000원 | 120,154,816원 | 최저가만 낮아지고 실질부담은 크게 줄지 않음 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울성일초등학교 남서측 인근으로 다가구·다세대·아파트·오피스텔·근린생활시설·공공시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 노선버스정류장, 근거리에 지하철 8호선 강동구청역이 있어 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물의 15층 1503호이며 사용승인일은 2021.04.23입니다.
- 토지·도로. 인접토지 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지이며 북동측 약 25m, 남서측 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등이 적용되며 공시지가는 7,914,000원/㎡입니다.
- 시장성. 에스아이팰리스센트럴성내는 82세대이며 최근 12개월 거래는 1건, 202,000,000원입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.2회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득을 기준으로 판단. 현재 189,600,000원만 보고 최근 거래 202,000,000원보다 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 임차보증금 인수액 확인. 현재 회차 기준 미배당 예상액은 52,854,400원이며 유찰이 더 진행되면 인수액은 커집니다.
- 임차권등기 확인. 임서연은 전입·점유·확정일자가 모두 2021.07.09이고 임차권등기는 2023.05.09입니다.
- 최근 시세 하락 반영. 최근 거래 수준은 이전 거래군 대비 12.8% 낮아졌습니다. 과거 전체 평균만으로 가치 판단을 높여서는 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.05.20 민간임대주택 등록 관련 부기등기가 있으므로 입찰 전 등기와 관련 법률관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 최신 실거래를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가는 1.896억, 그러나 실질은 약 2.39억”
이 사건의 함정은 숫자 하나입니다. 최저매각가만 보면 189,600,000원으로 최신 거래 202,000,000원보다 낮습니다. 하지만 선순위 대항력 임차인의 보증금은 239,000,000원이고, 현재 회차에서도 52,854,400원의 미배당액을 매수인이 인수합니다. 유찰이 더 진행되더라도 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 커지는 구조여서, 실질취득은 보증금 약 239,000,000원 수준에서 고정되는 대항력 인수형으로 봐야 합니다.
최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 202,000,000원이고, 최근 거래 흐름은 이전 거래군보다 12.8% 낮아졌습니다. 실질취득 약 239,000,000원은 이 최근 시세의 약 118.3%입니다. 게다가 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 4.2회입니다. 따라서 이 물건은 “한 번 유찰돼서 싸진 물건”이 아니라 “낙찰가 하락이 임차보증금 인수로 이동하는 물건”입니다. 권리와 가격을 함께 보면 현재 회차의 가격 메리트는 낮습니다.
