서울동부지방법원 2025타경52113. 서울 광진구 중곡동 52-5의 토지와 지하1층·지상5층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 다가구주택이고, 지하1층은 주택 1가구, 2층과 3층은 각각 주택 2가구, 4층과 5층은 복층 구조의 주택으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조이며 사용승인일자는 2012년 5월 11일입니다.
말소기준권리는 2012.07.06. 중앙농업협동조합 근저당권입니다. 등기 당시 채권최고액은 416,000,000원이고, 2024.09.26. 변경등기에는 채권최고액 336,000,000원이 기재되어 있습니다. 현재 경매개시결정은 2025.09.22. 조선기를 채권자로 하여 기입됐고, 사건 청구액은 160,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52113 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 중곡동 52-5 · 서울특별시 광진구 천호대로113길 50-9 |
| 용도 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 다가구주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상5층 · 사용승인 2012.05.11. |
| 소유자 | 장석봉 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,800,361,880원 / 1,800,361,880원 (신건) |
| 청구액 | 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 오래됐고, 핵심은 을구 12번 임차권
2012.07.06. 중앙농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이후 설정된 전세권·임차권·근저당권과 여러 가압류·강제경매 등기는 상당수가 이미 말소됐습니다. 현재 경매와 직접 맞물리는 권리는 2024.08.12. 등기된 조선기 주택임차권과 2025.09.22. 강제경매개시결정입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 6명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정승석 | 주거 | 2022.10.05. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김병선 | 101호 · 주거 | 2020.08.07. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최정화 | 401호 · 주거 | 2024.09.27. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서정애 | 주거 점유 | 2022.06.28. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김용희 | 302호 | 2022.12.12. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조선기 | 건물 3층 중 도면 표시 · 주거(임차권등기) | 2014.11.10. | 160,000,000원 | 전입기준 없음 명세서 별도 명시 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으며 실제 임차인은 6명입니다. 정승석·김병선·최정화·서정애는 배당요구를 했고, 조선기는 임차권등기와 함께 배당요구가 확인됩니다. 김용희는 배당요구 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
② 회차별 가격·배당 — 제공된 시나리오에서는 미배당 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,800,361,880원 | 576,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 1,440,289,504원 | 576,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 1,152,231,603원 | 576,000,000원 | 0원 | 0원 |
현재 회차뿐 아니라 80%·64% 시나리오에서도 채권자 총 청구액 576,000,000원은 전액 배당되고 미배당은 0원으로 계산됩니다. 소유자 잔여액은 각각 1,203,958,261원, 847,486,609원, 562,309,287원입니다. 따라서 제공된 회차 범위에서는 조선기의 160,000,000원 때문에 실질취득가가 별도로 불어나는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,800,361,880원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,403,619원 |
| 을구 1번 근저당권 · 중앙농업협동조합 | 416,000,000원 | 416,000,000원 |
| 갑구 18번 경매개시결정 · 조선기 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,203,958,261원 |
현재 배당가정의 채권자 총 청구액은 576,000,000원이고 전액 배당됩니다. 미배당 0원, 매수인 인수 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용마초등학교 북측 인근으로 공동주택, 다가구·단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5·7호선 군자역이 있어 교통상황은 보통 정도입니다.
- 현황. 지하1층 주택 1가구, 2층·3층 각 주택 2가구, 4층·5층은 복층 구조의 주택으로 이용 중입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상5층이며 외벽은 석재 붙임·치장벽돌·페인트 마감, 도시가스 난방설비가 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 토지거래허가. 대상자 외국인 등, 용도 단독·다가구·아파트·연립·다세대, 지정기간 2025.08.26.~2026.08.25.의 토지거래계약 허가구역입니다.
- 건축물 확인. 매각물건명세서 비고상 일반건축물대장에 위반건축물 표시가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 을구 12번 원문 대조. 조선기 임차권은 전입일 기준으로는 말소기준보다 늦지만, 매각물건명세서는 매수인 대항 가능 권리로 별도 명시합니다.
- 배당 전액 여부. 조선기 보증금 160,000,000원이 실제 배당에서 전액 변제되는지 배당순위·세금·최우선변제까지 다시 계산해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 정승석·김병선·최정화·서정애·김용희의 보증금은 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 보완 확인이 필요합니다.
- 위반건축물. 일반건축물대장의 위반 내용과 시정 여부, 이행강제금 및 원상복구 가능성을 확인해야 합니다.
- 용도 불일치. 지하1층 소매점·2층 사무소가 현황 주택으로 이용되고 있으므로 건축물대장·현황·임대차 관계를 호별로 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물의 포함 범위를 매각목록과 현황에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 1,800,361,880원의 가격 적정성은 주변 다가구·다세대 및 토지 거래사례와 별도로 비교해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 그 전제다
현재 제공된 배당가정만 보면 결론은 명확합니다. 신건 1,800,361,880원에서 중앙농업협동조합 416,000,000원과 조선기 160,000,000원이 모두 배당되고 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 80%와 64% 시나리오에서도 같은 결과입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 숫자 하나가 아니라 전제가 실제 배당에서도 그대로 유지되는지입니다. 조선기 임차권에 대해 매각물건명세서가 매수인 대항 가능성을 명시했고, 보증금이 전액 변제되지 않으면 160,000,000원 전액 인수 문구가 있습니다. 동시에 임차인 6명이 존재하고 일부 보증금이 미상이며, 위반건축물 표시와 공부상 근린생활시설·현황 주택 이용의 차이도 있습니다. 따라서 이 물건은 현재 계산상 인수 0원이지만 원문 검증이 필수인 확인형 사건으로 보는 것이 안전합니다.
