서울동부지방법원 2025타경52135. 강동구 성내동 에스아이팰리스센트럴성내 11층 1104호입니다. 사건상 물건 용도는 근린시설로 표시되지만 감정평가상 현황은 공동주택(도시형생활주택)이며, 대상 전용면적은 약 14.01㎡입니다. 2021년 사용승인된 건물로, 지상 15층 중 11층에 위치합니다.
겉으로 보면 감정가의 64%까지 떨어진 저가 경매입니다. 그러나 등기부에는 2023년 7월에 등기된 류창석의 주택임차권이 있고, 그보다 늦은 2023년 9월 국의 압류가 말소기준권리입니다. 따라서 임차권이 말소기준보다 앞선다는 점이 이 사건의 핵심입니다.
경매대금에서 임차보증금이 전부 해결되지 않으면 낙찰자가 그 부담에서 자유롭지 않습니다. 특히 이 사건 매각물건명세서에는 선순위 주택임차권을 매수인이 인수한다는 취지가 명시되어 있습니다. 더구나 다른 점유자로 기재된 최성혁의 보증금 및 전입관계도 불명확합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52135 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 11층 1104호 도로명주소: 서울특별시 강동구 성내로 64 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 표기 · 감정평가상 공동주택(도시형생활주택) |
| 전용면적 | 약 14.01㎡ · 지상 15층 중 11층 |
| 건물규모 | 지하 2층 / 지상 15층 · 82세대 |
| 사용승인 | 2021.04.23 |
| 소유자 | 이수국 (2021.06.25 소유권이전, 거래가 239,000,000원) |
| 감정가 | 236,000,000원 |
| 최저매각가 | 151,040,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 239,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 말소기준권리 | 2023.09.20 국 압류 (갑구 5번) |
| 선순위 임차권 | 류창석 · 보증금 239,000,000원 · 을구 1번 |
| 별도 점유자 | 최성혁 · 전입일·보증금 미상 |
| 민간임대주택등기 | 2021.05.20 등록 · 등기부 부기 |
| 법정지상권 | 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
2023.09.20 국의 압류가 말소기준권리이며, 이후의 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 2023.07.19에 등기된 류창석의 주택임차권은 말소기준보다 앞섭니다. 전입·점유개시일은 2021.06.25, 확정일자는 2021.06.02이므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 임차권입니다.
임차인·점유관계 — 확인된 이름은 2명
| 이름 / 사용부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 류창석 건물 전부 · 주거(임차권등기) |
전입 2021.06.25 확정 2021.06.02 임차권등기 2023.07.19 |
239,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 인수 승계 없음 |
| 최성혁 1104호 · 점유관계 확인 필요 |
전입 미상 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
류창석은 등기된 선순위 임차권자이며, 최성혁은 현황조사 및 매각물건명세서에 등장하는 별도 확인 대상입니다. 두 사람의 실제 점유관계와 임차관계 중복 여부는 추가 확인이 필요합니다.
주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자입니다. 임차인 명단에는 보증기관의 별도 대위·승계 임차인 신고가 나타나지 않으므로 신청채권자의 청구금액을 또 다른 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 다만 신청채권과 류창석의 보증금채권 사이 권리관계 및 배당 순위는 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
이 단지의 비교 실거래는 전용 약 14㎡대 거래입니다. 전체 12건 평균은 229,083,333원이지만, 대부분 2021~2022년 거래이고 최신 확인 거래는 2025.08의 202,000,000원입니다. 최근 12개월 기준으로 집계된 표본도 1건에 불과합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 14.04㎡ | 7층 | 202,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 10층 | 233,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 13층 | 237,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 11층 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 12층 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3층 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3층 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 8층 | 231,000,000원 |
| 2021.08 | 14.04㎡ | 9층 | 233,000,000원 |
| 2021.07 | 14.07㎡ | 15층 | 239,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 5층 | 229,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 9층 | 229,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 229,083,333원 |
| 최근 집계 평균 | — | 1건 | 202,000,000원 |
최저가 151,040,000원만 놓고 보면 최근 시세의 74.8%로 보입니다. 그러나 선순위 보증금 인수가 반영되면 정반대입니다. 실질취득 241,914,560원은 전체 평균 229,083,333원도 웃돌고, 최신 거래 202,000,000원보다 더 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 151,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,914,560원 |
| 1. 임차인 류창석 · 우선변제 | 239,000,000원 | 148,125,440원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 239,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 류창석 보증금 미배당분 | 239,000,000원 | 90,874,560원 |
집행비용은 추정액이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당과 법적 인수액은 달라질 수 있습니다. 신청채권자 배당 0원 및 청구액 미배당 239,000,000원은 제시된 배당 시뮬레이션 기준이며, 이를 매수인에게 추가되는 임차보증금으로 중복 계산하지 않습니다.
유찰 시나리오 — 가격을 내려도 총 부담은 비슷하다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 보증금 인수 추정 | 실질취득 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가 64% |
151,040,000원 | 90,874,560원 | 241,914,560원 |
| 3회 유찰 가정 감정가 51.2% |
120,832,000원 | 120,659,648원 | 241,491,648원 |
| 4회 유찰 가정 감정가 40.96% |
96,665,600원 | 144,474,381원 | 241,139,981원 |
최저가가 151,040,000원에서 96,665,600원까지 낮아지는 상황을 가정해도, 실질취득 총액은 약 241,000,000원 수준에 머무릅니다. 이는 보증금 미배당분이 늘어나는 구조 때문입니다. 표의 총액 차이는 회차별 추정 집행비용 등이 반영된 결과이며, 확정 인수액이나 최종 법률판단을 의미하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울강동경찰서 남측 인근에 위치합니다. 도시형생활주택, 업무시설, 근린생활시설, 공공시설, 아파트 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 8호선 강동구청역이 있습니다. 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 15층 건물입니다. 사용승인일은 2021.04.23이며 승강기, 난방, 급배수, 소방 및 공동현관 출입통제 설비 등이 있습니다.
- 도로. 북동측 약 25m, 남서측 약 8m의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 7,914,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 감정평가상 현황은 공동주택(도시형생활주택)입니다. 사건 용도 표기와 실제 이용상태, 건축물대장상 용도를 대조할 필요가 있습니다.
- 내부 상태. 현장조사에서 여러 차례 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 외부 관찰과 건축물현황도 등을 바탕으로 평가되었으므로 실제 내부 상태가 다를 가능성이 있습니다.
- 환금성. 소형 도시형생활주택으로 비교 거래 표본이 제한적이고, 최근 거래 추세는 -12.8%입니다. 과거 고가 평균보다 최신 실거래와 실질취득액의 차이를 우선 검토해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.05.20 등록 사실이 등기되어 있습니다. 매각 이후 임대의무·등록 상태·관련 승계 의무가 남는지 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권 인수 확인. 류창석의 보증금 239,000,000원과 임차권등기 내용을 원본으로 확인하고, 배당 후 부족분 및 법적 인수 범위를 확정해야 합니다.
- 매각물건명세서 문구 재확인. 보증금 미완제 시 전액 인수한다는 기재를 단순한 부족분 인수로 단정하지 말고 담당 경매계 및 전문가를 통해 검토해야 합니다.
- 최성혁의 점유관계. 주민등록 전입일, 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 류창석과의 관계를 확인해야 합니다. 현재는 대항력 가능·미상입니다.
- 신청채권 관계. 주택도시보증공사의 청구금액 239,000,000원과 임차권자의 보증금채권 사이 대위·승계·구상 관계 및 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준 입찰. 낙찰가가 아닌 낙찰가와 인수액의 합계를 최근 실거래 202,000,000원과 비교해야 합니다. 미확인 권리까지 고려하면 추가 안전마진이 필요합니다.
- 하락장 점검. 최근 가격 추세 -12.8%와 거래 공백을 고려하여 추가 실거래, 현재 매도 호가, 임대 수요 및 환금성을 재확인해야 합니다.
- 건물 용도·임대등록. 근린시설 표기와 현황 도시형생활주택의 차이, 민간임대주택등기 및 사용 제한을 확인해야 합니다.
- 현장·관리비. 내부 미확인 상태이므로 현장 상태, 실제 점유, 미납 관리비와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당·조세. 집행비용과 선순위 조세, 최우선변제 등으로 실제 임차인 배당액이 달라질 수 있으므로 예상배당표를 확정 금액으로 사용하면 안 됩니다.
- 입찰 전 최종 서류. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 경매 진행 상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.51억에 낙찰받아도 1.51억에 사는 것이 아니다”
이 사건에서 가장 경계해야 할 것은 최저가의 착시입니다. 236,000,000원짜리 감정 물건이 151,040,000원으로 내려왔다고 해서 가격 매력이 생긴 것은 아닙니다. 류창석의 선순위 임차보증금 239,000,000원이 남아 있고, 현재 배당 추정에서는 90,874,560원이 매수인에게 전가됩니다.
그 결과 실질취득 추정액은 241,914,560원으로, 최신 거래 202,000,000원보다 약 19.8% 비쌉니다. 전체 평균 229,083,333원과 비교해도 높은 가격입니다. 거래 추세는 -12.8%로 하락 중이고, 단지 경매 평균 유찰도 4.6회에 달합니다. 여기에 별도 점유자 최성혁의 대항력과 보증금이 불명확하다는 위험이 겹칩니다.
결론은 입찰 보류에 가깝습니다. 선순위 임차권의 법적 인수 범위와 최성혁의 권리관계가 명확해지지 않는 한 현재 최저가만을 이유로 입찰하는 것은 위험합니다. 추가 유찰이 발생하더라도 보증금 인수구조가 유지되면 실질취득액은 크게 낮아지지 않습니다. 이 물건은 낙찰가보다 인수보증금과 실제 총취득비용을 먼저 계산해야 하는 경매입니다.
