서울동부지방법원 2025타경52135. 성내동 에스아이팰리스센트럴성내 11층 1104호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되지만, 감정평가 이용상태는 현황 공동주택(도시형생활주택)입니다. 이 사건의 승부처는 1회 유찰된 188,800,000원이라는 숫자가 아닙니다. 등기부 을구 1번 임차권자 류창석은 임대차계약일 2021.06.25, 주민등록일 2021.06.25, 점유개시일 2021.06.25, 확정일자 2021.06.02이고 보증금은 239,000,000원입니다. 이 권리는 데이터상 말소기준인 2023.09.20 압류보다 앞서므로 배당에서 회수되지 않는 보증금은 매수인 인수 위험으로 남습니다.

현재 최저가 188,800,000원으로 배당을 계산하면 집행비용 3,443,200원을 먼저 제하고 류창석에게 185,356,800원이 배당되며, 부족분 53,643,200원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 2회 유찰 시에는 최저가가 151,040,000원으로 내려가지만 인수액은 90,874,560원으로 늘고, 3회 유찰 시에는 최저가 120,832,000원에 인수액 120,659,648원으로 더 커집니다. 즉 낙찰가가 내려가는 만큼 인수 부담이 커지는 선순위 대항력 임차인 인수형입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

등기부상 2021.05.07 수협은행 앞으로 이전된 신탁은 2021.06.25 신탁재산 귀속과 함께 이미 말소됐습니다. 이후 소유권은 이수국에게 이전됐고, 을구 1번 류창석의 주택임차권등기는 2023.07.19 접수됐습니다. 데이터상 말소기준은 2023.09.20 강동세무서장 압류이므로, 그보다 먼저 성립한 류창석의 임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 남습니다. 매각물건명세서 비고에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수하는 취지가 명시돼 있습니다.

② 임차인·점유관계 — 확정 1명 + 미상 1명

류창석은 배당요구가 확인되고 대항력·우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 반면 최성혁은 현황조사와 매각물건명세서에 등장하지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 있음으로 단정할 수 없고, 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 류창석 외 별도 인수위험이 완전히 닫혔다고 볼 수 없는 이유입니다.

③ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 실질취득은 거의 안 내려간다

보증금 239,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 유찰로 최저가가 내려가면 미배당 보증금이 늘어납니다. 그래서 188,800,000원 → 151,040,000원 → 120,832,000원이라는 숫자만 보면 큰 폭으로 싸지는 것처럼 보이지만, 실제 가격 메리트 판단은 계속 보증금 239,000,000원 수준에서 해야 합니다. 이 유형에서는 최저가 할인율만으로 저가매수라고 판단하면 안 됩니다.

④ 시세 비교 — 최저가는 93.5%, 실질취득은 최근 시세보다 높다

에스아이팰리스센트럴성내의 면적 매칭 거래는 12건입니다. 전체 12건 평균은 229,083,333원이지만 2021년과 2022년의 거래가 다수 포함돼 있습니다. 하락장 보정에서는 이 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래가 우선입니다. 최근 12개월 거래는 2025.08의 202,000,000원 1건이고 최신 거래 역시 202,000,000원입니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -12.8%입니다.

현재 최저가 188,800,000원만 보면 최근 12개월 평균 202,000,000원의 93.5%입니다. 그러나 이 사건은 그 비율로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 선순위 임차보증금 인수를 반영한 실질취득 기준은 약 239,000,000원으로, 최근 12개월 평균·최신 거래 202,000,000원보다 높습니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 229,083,333원과 비교해도 실질취득 기준이 더 높습니다. 더구나 최근 추세는 -12.8%이므로 시세보다 싸다는 결론을 내릴 근거가 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 188,800,000원 가정)

현재 회차 예상배당에서는 류창석 보증금 239,000,000원 중 185,356,800원이 배당되고 53,643,200원이 부족합니다. 이 부족분이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울강동경찰서 남측 인근으로 도시형생활주택, 업무시설, 근린생활시설, 공공시설, 아파트 등이 혼재하는 주거지대이며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 8호선 강동구청역이 소재해 대중교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상15층 건물로 사용승인일은 2021.04.23입니다. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·주차장·공동현관출입통제 설비가 있습니다.
• 토지. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역이며 토지면적은 739.8㎡, 공시지가는 7,914,000원/㎡입니다. 북동측 약 25m, 남서측 약 8m 포장도로에 접합니다.
• 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정평가상 현황 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 토지는 도시형생활주택(원룸형) 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
• 내부확인. 수차례 현장조사 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못해 건축물현황도, 외부관찰, 표준사양 등을 기준으로 이용상태와 내부구조가 작성됐으며 실제와 차이가 있을 수 있습니다.
• 거래·경매. 단지는 82세대이고 동일 면적 거래는 12건입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 4.2회입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아니라 보증금으로 판단. 현재 188,800,000원만 보고 202,000,000원 시세보다 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 가격판단 기준은 선순위 보증금 239,000,000원 수준의 실질취득가입니다.
• 유찰 착시 경계. 2회 유찰 시 151,040,000원, 3회 유찰 시 120,832,000원으로 내려가지만 인수액은 각각 90,874,560원, 120,659,648원으로 커집니다.
• 류창석 인수범위 확인. 매각물건명세서상 대항 가능한 을구 1번 임차권이므로 배당 후 미변제 보증금의 정확한 인수범위를 원본 배당요구·임차권등기 자료와 대조해야 합니다.
• 최성혁 추가 확인. 전입신고일·보증금이 확인되지 않아 대항력은 가능·미상입니다. 주민등록·점유시점·보증금·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.05.20 민간임대주택 등록 부기가 있으므로 현재 효력과 경매 후 처리관계를 원본 서류에서 확인할 필요가 있습니다.
• 시세 하락 반영. 최근 12개월 평균·최신 거래는 202,000,000원이고 최근 거래 추세는 -12.8%입니다. 과거 거래가 섞인 전체 평균 229,083,333원만으로 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 실사가 되지 않았으므로 실제 구조·상태가 감정자료와 다를 수 있습니다.

맺으며 — “188,800,000원이 아니라 239,000,000원을 보라”

이 사건은 1회 유찰된 최저가 188,800,000원만 보면 최근 거래 202,000,000원보다 낮아 가격 메리트가 있는 것처럼 보입니다. 하지만 선순위 대항력 임차인 류창석의 보증금이 239,000,000원이고, 현재 회차에서도 53,643,200원이 매수인 인수로 계산됩니다. 추가 유찰이 발생해도 낙찰가가 줄어드는 대신 인수액이 늘어나므로 실질취득가는 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.

가격 쪽도 우호적이지 않습니다. 최근 12개월 거래와 최신 거래는 모두 202,000,000원이고 최근 추세는 -12.8%입니다. 실질취득 기준 239,000,000원은 이 최근 시세를 웃돕니다. 여기에 최성혁의 대항력 여부가 미상이고 단지 경매 평균 유찰도 4.2회입니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인율을 근거로 접근할 사건이 아니라, 선순위 임차권 인수와 미상 점유 위험부터 해소해야 하는 권리위험형으로 보는 것이 맞습니다.