서울동부지방법원 2025타경52142. 서울 송파구 문정동 송파푸르지오시티 13층 1301호, 면적 24.90㎡의 주거용 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사울진복으로, 2019년 소유권이전 당시 거래가액은 188,000,000원입니다. 이후 채명건 명의 주택임차권이 등기됐고, 주택도시보증공사가 198,000,000원을 청구하는 강제경매가 진행됐습니다.
사건의 핵심은 감정가 대비 할인 폭보다 임차보증금 반환채권을 누가 보유하고, 그 권리가 매수인에게 얼마나 남는지입니다. 주택도시보증공사의 확약은 강력한 위험 해소 요소이지만, 채명건 명의의 선행 임차권등기가 존재하는 이상 확약의 권리 범위를 확인하는 절차가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52142 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 문정동 620 송파푸르지오시티 13층 1301호 도로명주소: 서울특별시 송파구 새말로 62 |
| 물건종류 / 면적 | 주거용 오피스텔 · 24.90㎡ · 지상 15층 중 13층 |
| 소유자 | 주식회사울진복 (2019.02.25. 소유권이전, 거래가액 188,000,000원) |
| 감정가 | 209,000,000원 |
| 최저매각가 | 133,760,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 198,000,000원 |
| 등기 임차권 | 채명건 · 임차보증금 198,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 등기부 발급일 | 2026.08.30 |
① 권리 흐름 — 선행 임차권과 포기확약의 관계
경매개시결정은 2025.09.25. 접수됐으며 말소기준으로 표시돼 있습니다. 그러나 그보다 앞선 2025.05.27. 채명건 명의 주택임차권등기가 존재합니다. 해당 등기는 임차보증금 198,000,000원을 명시하고 있고, 권리관계상 매수인 인수 가능성이 표시돼 있어 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 관계 |
|---|---|---|---|---|
|
채명건 주거 · 주택임차권등기 13층 1301호 24.90㎡ 전부 |
198,000,000원 | 가능·미상 |
판정 미상 배당요구 신고 |
확인 필요 주택도시보증공사 확약 |
| 임대차계약일 | 2021.02.02. / 2023.02.14. |
|---|---|
| 임차보증금 | 198,000,000원 (2023.02.14. 5,850,000원 증액) |
| 확정일자 | 2021.02.17. (192,150,000원), 2023.02.15. 및 2025.05.14. (증액분 5,850,000원) |
| 등기상 주민등록일 | 2021.03.05. |
| 등기상 점유개시일 | 2021.03.05. |
| 임차권등기 | 2025.05.27. · 을구 1번 |
| 배당요구 관련 일자 | 2025.05.27. |
| 보증기관 확약 | 2026.06.19. · 대항력 및 잔존청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 |
등기부의 임차권 기재에는 주민등록일과 점유개시일이 2021.03.05.로 나타납니다. 반면 임차인 조사에서는 전입신고일의 확인이 불충분하여 대항력 판정이 확정되지 않았습니다. 따라서 채명건의 권리를 대항력 있음으로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 분류합니다. 등기상의 기재와 실제 전입·점유 이력 및 임차권등기 효력을 대조해야 합니다.
실제 임차인은 채명건 1명입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자이자 확약서 제출자로, 별도의 실제 임차인으로 추가하지 않습니다. 보증기관의 보증금반환채권 승계 여부를 확인하는 과정에서도 동일한 198,000,000원을 중복 계산하지 않아야 합니다.
③ 가격 검토 — 감정가의 64%가 시세의 64%는 아니다
현재 최저매각가는 133,760,000원으로 감정가 209,000,000원의 64%입니다. 2회 유찰을 거치면서 입찰 출발가격이 상당히 낮아진 것은 분명합니다. 그러나 감정평가액 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율은 서로 다릅니다. 동일 면적·동일 건물의 최근 실거래가격과 비교한 뒤에야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 209,000,000원 | 감정평가 기준가격 |
| 현재 최저매각가 | 133,760,000원 | 2회 유찰 · 감정가 64% |
| 실질취득액 · 확약 적용 | 133,760,000원 | 인수 0원 가정 · 취득 부대비용 별도 |
| 등기 임차보증금 | 198,000,000원 | 확약 적용범위 확인 필요 |
④ 예상배당표 (매각가 133,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,672,640원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 198,000,000원 | 131,087,360원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 신청채권 미배당액 | — | 66,912,640원 |
현재 최저매각가를 매각대금으로 가정한 추정 배당입니다. 집행비용을 공제하면 주택도시보증공사에 131,087,360원이 배당되고, 청구액 대비 66,912,640원이 미배당됩니다. 미배당액은 곧바로 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 주택도시보증공사의 잔존채권 포기확약을 적용하면 해당 채권에 대한 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영된 추정치입니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리 확인은 필수
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (64%) | 133,760,000원 | 131,087,360원 | 66,912,640원 |
| 3회 유찰 시 (51.2%) | 107,008,000원 | 104,709,888원 | 93,290,112원 |
| 4회 유찰 시 (40.96%) | 85,606,400원 | 83,665,485원 | 114,334,515원 |
추가 유찰로 최저매각가가 내려가면 주택도시보증공사의 미배당액도 증가합니다. 그러나 유효한 포기확약의 대상인 잔존채권은 미배당액이 커진다는 이유만으로 매수인에게 이전되지 않습니다. 반대로 확약의 대상이 아닌 별도의 대항력 있는 임차권이 남는다면, 최저가 하락이 동일한 폭의 실질취득액 감소로 이어지지 않을 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 송파구 문정동 소재 지하철 8호선 문정역 남서측 인근으로, 오피스텔·아파트·업무시설·근린생활시설이 혼재하는 상업업무지대입니다. 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 문정역 및 각종 노선 시내버스 정류장이 인근에 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 지하 5층·지상 15층 철근콘크리트 구조의 업무시설로 2013.07.19. 사용승인됐습니다. 급수위생·난방·승강기·소화전·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 건물 북서측 약 40m, 북동측 약 30m, 남측 약 20m의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도·규제. 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역 및 유통단지에 포함됩니다. 대공방어협조구역과 비행안전제2구역 관련 제한도 확인됩니다.
- 임대주택 이력. 2021.05.17. 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간 및 처분 후 등기 정리 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 문정역 인근 주거용 오피스텔이라는 입지 특성은 있으나, 가격 경쟁력과 환금성은 해당 면적의 실제 거래 수준 및 임대수요를 확인해 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 2026.06.19. 제출한 대항력 포기확약서의 적용 채권, 대상 임차권, 잔존청구권 포기 범위, 임차권등기 말소 조건을 확인하세요.
- 채명건 임차권 확인. 실제 임차인 채명건의 보증금 198,000,000원과 주택도시보증공사 청구채권이 동일한 반환채권인지, 대위·양도·승계 관계를 확인하세요.
- 대항력 확인. 등기상 2021.03.05. 주민등록·점유 기재와 실제 전입·점유 이력, 임차권등기 및 확정일자를 대조해 대항력과 우선변제권을 확정하세요.
- 매각물건명세서 확인. 인수권리 해당사항 없음이라는 기재와 선행 임차권등기 사이의 법적 관계를 확인하고, 확약의 효력에 관한 의문을 해소한 뒤 입찰하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 민간임대주택 등록에 따른 의무나 등기 정리 사항이 매수인에게 남는지 관계기관과 원본 서류를 통해 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 주거용 오피스텔이므로 실제 점유자, 인도 가능 시점 및 명도 절차를 사전에 확인하세요.
- 실거래가격 검증. 감정가의 64%라는 사실만으로 저가 낙찰을 기대하지 말고, 동일 건물·면적의 최근 실거래와 임대수익성을 비교하세요.
- 체납·규제 확인. 공용부분 관리비 체납, 각종 조세, 민간임대주택 관련 사항 및 입찰 당시 적용되는 토지이용 제한을 재확인하세요.
맺으며 — “64% 할인보다 1.98억 임차권의 처리 범위가 먼저”
이 사건의 표면적인 장점은 분명합니다. 209,000,000원의 감정가가 2회 유찰을 거쳐 133,760,000원으로 내려왔습니다. 그러나 경매 투자에서 먼저 확정해야 하는 것은 감정가 대비 할인 폭이 아니라 매수인이 실제로 부담하는 총액입니다.
주택도시보증공사의 대항력·잔존청구권 포기확약은 중요한 안전장치입니다. 확약이 해당 반환채권 전부에 적용되고 별도 인수권리가 없다면 실질 인수액은 0원입니다. 반면 등기상 임차권자인 채명건의 권리가 확약 밖에 독립적으로 남는다면 최저매각가만을 취득원가로 계산할 수 없습니다.
따라서 이 물건은 확약으로 상당한 위험이 완화됐지만, 권리 승계와 대항력의 최종 확인이 필요한 조건부 접근형입니다. 시세에 대한 가격 우위도 아직 확정할 수 없으므로, 권리 확인 후 가격 검증의 순서가 적절합니다. 종합 평가는 C등급입니다.
