서울동부지방법원 2025타경52142. 문정역 남서측 인근 송파푸르지오시티 13층 1301호, 24.90㎡ 전부가 대상인 주거용 오피스텔입니다. 현 소유자는 주식회사울진복이며 2019년 1월 30일 매매를 원인으로 188,000,000원에 취득했습니다. 감정가는 209,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 167,200,000원입니다.
이 사건의 권리분석 포인트는 단순한 “선순위 임차권이 있으니 위험하다”가 아닙니다. 채명건 명의의 임차권등기는 2025년 5월 27일 접수돼 2025년 9월 25일 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 등기 흐름만 보면 보증금 198,000,000원의 인수 문제가 생길 수 있는 구조입니다. 그러나 2026년 6월 19일 제출된 대항력포기확약이 그 결론을 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52142 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 문정동 620 송파푸르지오시티 13층 1301호 · 도로명 서울특별시 송파구 새말로 62 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 24.90㎡ 전부 · 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 지하 5층·지상 15층 · 철근콘크리트 구조 · 2013.07.19 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사울진복 · 2019.01.30 매매 · 거래가액 188,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 167,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 198,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 등기상 선순위 임차권, 확약으로 실질 인수 0
말소기준은 2025.09.25 강제경매개시결정입니다. 채명건의 주택임차권은 2025.05.27에 이미 등기돼 있어 형식상 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기에는 임대차계약일 2021.02.02·2023.02.14, 주민등록일자와 점유개시일자 2021.03.05, 보증금 198,000,000원이 기재돼 있습니다. 다만 조사상 전입신고일 확정 여부가 일치하지 않아 대항력 자체는 가능·미상으로 보수적으로 표시하는 것이 안전합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 점유·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 채명건 13층 1301호 24.90㎡ 전부 · 주거 | 198,000,000원 | 점유개시 2021.03.05 확정일자 2023.02.15 | 가능·미상 | 우선변제 주장 배당요구 2025.05.27 | 승계 중복 없음 확약 반영 인수 0원 |
채명건은 실제 임차인 1명으로 봅니다. 별도의 보증기관 임차인을 보증금에 더해 합산하지 않습니다. 이 사건에서 주택도시보증공사는 신청채권자로 배당에 참여하며, 제출한 확약에 따라 매수인에게 남은 보증금을 청구하지 않겠다고 명시했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 167,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,140,800원 |
| 1. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 198,000,000원 | 164,059,200원 |
| 미배당 | - | 33,940,800원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 167,200,000원에서는 집행비용 추정액 3,140,800원을 제외한 164,059,200원이 신청채권에 배당되고 33,940,800원이 미배당으로 남습니다. 다만 2026.06.19 확약에 따라 이 미배당액을 매수인에게 청구하지 않으므로 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 8호선 문정역 남서측 인근이며 오피스텔·아파트·업무시설·근린생활시설이 혼재하는 상업업무지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 문정역과 각종 노선 시내버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용. 감정평가 기준 현재 주거용 오피스텔로 이용되고 있습니다.
- 건물. 지하 5층·지상 15층 철근콘크리트 구조, 2013.07.19 사용승인. 급수위생·난방·승강기·소화전·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측 약 40미터, 북동측 약 30미터, 남측 약 20미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·유통상업지역·제1종지구단위계획구역 등이며, 공시지가는 10,770,000원/㎡입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.19 제출된 대항력포기확약서에 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기말소 동의가 실제로 포함돼 있는지 매각 전 원본을 다시 대조하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 낙찰 뒤 배당과 동시에 말소가 원활히 이뤄지는지 필요한 서류·절차를 확인해야 합니다.
- 대항력 자료 대조. 임차권등기에는 주민등록·점유 2021.03.05가 기재돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서와 함께 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 167,200,000원은 감정가 대비 80%일 뿐 시세 대비 할인율이 아닙니다. 문정동 주거용 오피스텔의 동일 건물·유사 면적 실거래와 현재 매물을 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 소유·점유 명도. 임차권등기가 존재하는 사건이므로 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 관리비 체납. 오피스텔 공용부분 관리비 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있어도 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건은 표면적으로는 보증금 198,000,000원의 선순위 임차권이 최저가 167,200,000원을 넘어, 낙찰가만 보고 접근하면 매우 위험해 보입니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 그대로 인수하는 사건이었다면 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있기 때문입니다.
하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기말소 동의 확약이 있습니다. 그 결과 현재 자료 기준 실질 인수액은 0원, 실질취득액은 현재 최저가와 같은 167,200,000원입니다. 다만 실거래 비교자료가 없으므로 “1회 유찰됐으니 싸다”는 결론은 금물입니다. 권리의 핵심 위험은 확약으로 해소됐지만, 가격 매력은 아직 검증되지 않은 물건으로 보는 것이 적절합니다.
