서울동부지방법원 2025타경52167. 서울 강동구 천호동 미사아름채아파트 15층 1507호입니다. 물건종류는 근린시설로 분류되어 있으나 감정평가상 실제 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 전용면적은 12.995㎡입니다. 소유자 김은서는 2021.06.15 소유권을 이전받았으며 등기상 거래가액은 240,000,000원입니다. 이후 여러 가압류와 임차권등기가 설정되고, 채권자 이은선의 신청으로 강제경매가 진행되었습니다.
이 사건은 등기상 담보권의 숫자보다 임차인의 대항력과 매수인 인수 범위가 훨씬 중요합니다. 2020년 인천수산업협동조합의 근저당권은 이미 말소되어 현재 인수할 근저당권으로 보지 않습니다. 살아 있는 말소기준권리는 2023.09.12 삼성카드의 가압류입니다. 그런데 임차인 이은선의 전입과 점유 개시는 2023.04.25로 이보다 앞섭니다. 따라서 매각으로 임차권등기가 말소되는 문제와 임차보증금 반환채무의 승계 문제를 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52167 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 452-15 미사아름채아파트 15층 1507호 도로명주소: 서울특별시 강동구 천호대로159길 22-24 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 분류 · 감정평가상 도시형생활주택(원룸형) |
| 전용면적 / 층 | 12.995㎡ · 16층 건물 중 15층 |
| 단지 | 미사아름채아파트 · 131세대 · 2020.02.18 준공 |
| 소유자 | 김은서 · 2021.06.15 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 | 220,000,000원 |
| 최저매각가 | 140,800,000원 (감정가의 64% · 2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 이은선 / 200,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.09.12 갑구 4번 삼성카드 가압류 · 9,188,746원 |
| 대항력 임차인 | 이은선 · 임차보증금 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
말소기준권리는 갑구 4번 삼성카드 가압류입니다. 뒤이어 설정된 신한은행·서울신용보증재단·이은선 가압류와 강제경매개시결정, 강동구 압류 등은 매각으로 소멸할 권리입니다. 앞서 설정된 인천수산업협동조합 근저당권은 이미 등기부상 말소되었습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2억 원의 행방
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
|
이은선 15층 1507호 12.995㎡ 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2023.04.25 점유개시 2023.04.25 확정일자 2023.03.07 임차권등기 2025.04.16 |
200,000,000원 |
대항력 有
배당 재검증 인수 위험 200,000,000원 전액 인수 가정
|
실제 임차인 1명. 등기에는 확정일자 2023.03.07이 기재되어 있으나, 예상배당표에서는 임차권 우선배당액을 0원으로 계산합니다. 확정일자에 따른 우선변제 요건, 배당요구의 효력, 가압류 배당과 보증금 채권의 관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
③ 실질취득 구조 — 최저가만 보면 안 된다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 물건에서는 입찰금액만으로 매수인의 전체 부담을 판단할 수 없습니다. 낙찰대금 + 배당 후 실제 인수할 보증금으로 실질취득 부담을 계산해야 합니다.
| 구분 | 낙찰가 | 보증금 인수 | 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 140,800,000원 | 200,000,000원 | 340,800,000원 |
| 3회 유찰 시 | 112,640,000원 | 200,000,000원 | 312,640,000원 |
| 4회 유찰 시 | 90,112,000원 | 200,000,000원 | 290,112,000원 |
위 합계는 예상배당표의 '임차보증금 전액 인수 200,000,000원'을 그대로 적용한 경우입니다. 이는 실제 인수액의 확정값이 아닙니다. 임차인에게 낙찰대금이 우선 배당되어 인수액이 그만큼 감소하는 구조라면 실질취득액이 보증금 약 200,000,000원에 수렴할 수 있습니다. 그러나 현재 예상배당에서는 임차권 우선배당이 0원이며 다른 채권자에게 매각대금이 배분되므로 그 고정가격 구조를 그대로 적용할 수 없습니다.
④ 시세 비교 — 최신 거래를 먼저 보자
미사아름채아파트의 전용 약 13㎡ 전후 실거래입니다. 전체 12건 평균은 216,500,000원이지만 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래가 더 중요합니다. 최근 12개월 거래 3건 평균은 220,000,000원이고, 최신인 2026.09 거래는 190,000,000원입니다. 최근 거래군의 과거 대비 추세는 +2.2%이지만 최신 거래가격은 최근 평균보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 12.57㎡ | 9층 | 190,000,000원 |
| 2026.06 | 13.33㎡ | 6층 | 240,000,000원 |
| 2026.02 | 13.00㎡ | 15층 | 230,000,000원 |
| 2025.05 | 13.00㎡ | 4층 | 183,000,000원 |
| 2025.05 | 13.00㎡ | 4층 | 183,000,000원 |
| 2024.07 | 13.02㎡ | 6층 | 205,000,000원 |
| 2024.02 | 13.00㎡ | 12층 | 235,000,000원 |
| 2023.11 | 13.00㎡ | 16층 | 230,000,000원 |
| 2023.10 | 12.14㎡ | 8층 | 228,000,000원 |
| 2023.07 | 13.00㎡ | 5층 | 224,000,000원 |
| 2023.06 | 13.00㎡ | 7층 | 210,000,000원 |
| 2021.09 | 13.00㎡ | 13층 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 216,500,000원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 140,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,771,200원 |
| 임차인 이은선 보증금 | 200,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4 · 삼성카드 가압류 | 9,188,746원 | 9,188,746원 |
| 갑구 5 · 신한은행 가압류 | 12,700,235원 | 12,700,235원 |
| 갑구 6 · 서울신용보증재단 | 57,062,696원 | 57,062,696원 |
| 갑구 7 · 이은선 가압류 | 200,000,000원 | 59,077,123원 |
| 갑구 8 · 강제경매개시결정 | — | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
총 매각대금 140,800,000원 중 집행비용 2,771,200원, 채권자 배당 138,028,800원으로 계산한 추정 배당입니다. 채권 총액 278,951,677원, 미배당 합계 140,922,877원, 소유자 잔여 0원입니다. 임차권에 대한 별도 우선배당은 0원으로 처리되었으며, 임차권과 이은선 가압류의 중복 관계가 해결된 확정 배당표는 아닙니다. 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 서울특별시 강동구 천호동 천호역(5·8호선) 북동측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 후면상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 천호역이 있어 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 16층 건물의 15층이며, 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 개별난방·승강기·급배수·화재경보·옥내소화전 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 주상용 건부지이며 북측으로 폭 약 6m 포장도로에 접합니다. 천호성내재정비촉진지구 및 관련 계획구역에 포함됩니다.
- 공부 및 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 다만 물건 분류가 근린시설이고 감정상 이용상태가 도시형생활주택이므로 건축물대장상 용도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 전용 12.995㎡ 원룸형 소형 면적입니다. 비교 거래가격이 183,000,000원부터 240,000,000원까지 분포하여 거래 시점·층·면적·상태에 따라 가격 차이가 나타납니다. 단지 경매 평균 유찰 3.6회 역시 환금성을 보수적으로 평가할 요인입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수액 확정. 을구 3번 임차권의 대항력 및 우선변제 순위를 재검토하고 실제 배당 후 얼마가 승계되는지 확인해야 합니다.
- 동일 채권 중복 확인. 이은선의 임차보증금 200,000,000원과 갑구 7번 가압류 200,000,000원의 동일성, 예상배당 59,077,123원의 채권 변제 효과를 확인해야 합니다.
- 확정일자 검증. 등기상 확정일자 2023.03.07 및 전입 2023.04.25와 우선배당 0원 사이의 차이를 매각물건명세서·배당요구서·임대차계약 원본으로 확인해야 합니다.
- 실질취득액 비교. 최저가 140,800,000원이 아니라 낙찰대금과 확정 인수액을 합산해 최신 거래 190,000,000원 및 최근 12개월 평균 220,000,000원과 비교해야 합니다.
- 경매 진행 여부. 매각기일은 2026.11.02입니다. 임차권자이자 신청채권자인 이은선의 권리관계와 경매 진행·변경 여부를 확인해야 합니다.
- 용도·대출 가능성. 건축물대장상 용도와 실제 도시형생활주택 이용상태를 대조하고 금융기관의 담보인정 및 대출 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 점유·관리비·원본 대조. 임차권등기 이후 실제 점유 상태, 관리비 미납, 등기부·현황조사·매각물건명세서 최신 원본을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 낙찰가보다 2억 원 보증금이 중요하다”
서울동부지방법원 2025타경52167은 감정가 220,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 140,800,000원까지 내려온 물건입니다. 표면적으로는 감정가의 64%이지만, 대항력 있는 임차인 이은선의 보증금 200,000,000원을 반드시 함께 고려해야 합니다.
예상배당표에 표시된 전액 인수 구조라면 실질부담은 340,800,000원으로, 최신 실거래 190,000,000원과 최근 12개월 평균 220,000,000원을 모두 크게 초과합니다. 임차인이 우선배당을 받아 매수인 부담이 보증금 수준으로 수렴하더라도 최신 거래를 기준으로는 가격 메리트가 확인되지 않습니다.
여기에 임차권 우선배당 0원과 등기상 확정일자의 불일치, 동일인의 임차권·가압류 중복 문제까지 겹칩니다. 우선매수권이 확인된 사례는 아니지만, 이미 2회 유찰된 소형 원룸형 물건으로서 인수액이 확정되지 않은 상태에서는 입찰 위험이 높습니다. 결론은 권리 재검증 전 입찰 보류입니다. 최저가가 더 내려가는 것보다 실제 인수금액과 취득원가를 확정하는 일이 우선입니다.
