서울동부지방법원 2025타경52167. 강동구 천호동 미사아름채아파트 15층 1507호로, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 현재 최저매각가는 감정가 220,000,000원의 80%인 176,000,000원입니다. 숫자만 보면 최근 12개월 평균 235,000,000원보다 낮아 보이지만 이 물건은 그렇게 계산하면 안 됩니다. 임차인 이은선의 전입·점유가 2023.04.25이고, 현재 살아 있는 말소기준권리는 2023.09.12 삼성카드 가압류입니다. 따라서 이은선은 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다.
보증금은 200,000,000원으로 현 최저가 176,000,000원보다 큽니다. 이런 인수형 구조에서는 최저가 자체가 가격 메리트의 기준이 아닙니다. 현재 회차에서는 낙찰가 176,000,000원에 대응해 미배당 인수분이 약 24,000,000원으로 늘어나 실질취득액은 약 200,000,000원이 되고, 2회·3회 유찰로 낙찰가가 내려가도 실질취득 총액은 같은 수준으로 유지되는 구조로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52167 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 452-15 미사아름채아파트 15층 1507호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 도시형생활주택(원룸형) · 전용 12.995㎡ · 16층 건물 내 15층 |
| 소유자 | 김은서 (2021.06.04 매매, 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 176,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이은선 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
현재 권리분석의 기준점은 2023.09.12 삼성카드 가압류 9,188,746원입니다. 2020년 인천수산업협동조합 근저당은 2021.02.19 이미 말소됐기 때문에 현 경매의 말소기준으로 작동하지 않습니다. 문제는 임차인 이은선의 주민등록일자·점유개시일자가 2023.04.25로 말소기준보다 빠르다는 점입니다. 매각물건명세서에도 을구 3번 주택임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이은선 | 15층 1507호 12.995㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 200,000,000원 | 2023.04.25 | 대항력 有 우선변제 미상 보증기관 승계 없음 |
이은선은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 잡힙니다. 임대차계약일자는 2023.03.07, 주민등록일자와 점유개시일자는 2023.04.25이며, 2025.04.16 주택임차권등기가 접수됐습니다. 등기 내용에는 확정일자 2023.03.07이 기재돼 있으나, 배당상 우선변제 여부는 별도로 확정할 수 없어 이 리포트에서는 배당 0원 처리 결과와 대항력 인수 위험을 중심으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 2억원’으로 본다
미사아름채아파트는 131세대, 2020.02.18 준공입니다. 대상 면적 12.995㎡와 유사한 최근 거래 중 최신 거래는 2026.06 240,000,000원, 최근 12개월 평균은 235,000,000원입니다. 전체 12건 평균 220,666,666원보다도 최근 거래가 높은 편이며, 최근 구간은 과거 구간 대비 7.9% 상승한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 13.33㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2026.02 | 13.0㎡ | 15 | 230,000,000원 |
| 2025.05 | 13.0㎡ | 4 | 183,000,000원 |
| 2025.05 | 13.0㎡ | 4 | 183,000,000원 |
| 2024.07 | 13.02㎡ | 6 | 205,000,000원 |
| 2024.02 | 13.0㎡ | 12 | 235,000,000원 |
| 2023.11 | 13.0㎡ | 16 | 230,000,000원 |
| 2023.10 | 12.14㎡ | 8 | 228,000,000원 |
| 2023.07 | 13.0㎡ | 5 | 224,000,000원 |
| 2023.06 | 13.0㎡ | 7 | 210,000,000원 |
| 2021.09 | 13.0㎡ | 13 | 240,000,000원 |
| 2021.09 | 13.0㎡ | 14 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 235,000,000원 |
가격 판단 기준은 최저가 176,000,000원이 아니라 실질취득 약 200,000,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 235,000,000원의 약 85.1%, 최신 거래 240,000,000원의 약 83.3% 수준입니다. 따라서 최근 시세와 비교하면 가격 여유는 존재하지만, 그 차이는 대항력 임차인의 인수 구조와 12.995㎡ 원룸형이라는 환금성 특성을 감수하는 대가로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,264,000원 |
| 인수 · 임차인 이은선 | 200,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 9,188,746원 | 9,188,746원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 12,700,235원 | 12,700,235원 |
| 4. 가압류 · 서울신용보증재단 | 57,062,696원 | 57,062,696원 |
| 5. 가압류 · 이은선 | 200,000,000원 | 93,784,323원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 이은선 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
법원 배당 계산상 채권 총액 278,951,677원 중 172,736,000원이 배당되고, 미배당은 106,215,677원입니다. 임차인 보증금은 법원 배당과 별도로 매수인 인수 여부가 핵심입니다. 서울특별시강동구 압류는 금액이 확인되지 않아 위 금액 계산에 포함되지 않습니다.
⑤ 회차별 실질취득 구조
| 회차 | 최저매각가 | 룰상 미배당 인수분 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 176,000,000원 | 24,000,000원 | ≈ 200,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 140,800,000원 | 59,200,000원 | ≈ 200,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 112,640,000원 | 87,360,000원 | ≈ 200,000,000원 |
따라서 이 사건의 입찰전략은 “몇 번 더 유찰되면 싸진다”가 아니라 실질취득 200,000,000원 수준이 최근 실거래와 비교해 충분한 보상인가를 판단하는 문제입니다. 같은 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.9회이고 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있어, 소형 원룸형의 경매 환금성도 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천호역(5·8호선) 북동측 인근. 아파트 단지, 숙박시설, 각종 근린생활시설이 혼재하는 후면상가지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 천호역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며 대상 전용면적은 12.995㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 16층 건물 내 15층 1507호. 개별난방·승강기·화재경보·옥내소화전 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지·부정형 토지. 공시지가 11,980,000원/㎡이며 북측 약 6m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 재정비촉진지구·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·비행안전제3구역 등이 포함됩니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 131세대, 2020.02.18 준공의 12.995㎡ 원룸형으로, 일반적인 중대형 주거상품보다 매수층이 좁을 수 있어 최근 거래와 경매 유찰 이력을 함께 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 최저가 176,000,000원이 아니라 보증금 인수까지 포함한 약 200,000,000원을 투자원가 기준으로 두세요.
- 임차권 원본 확인. 을구 3번 주택임차권등기, 매각물건명세서의 인수 문구, 임대차계약서와 보증금 지급자료를 반드시 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 검증. 이은선이 임차인·가압류권자·경매신청채권자로 동시에 등장합니다. 계약관계와 채권관계를 분리해 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 서울특별시강동구 압류 금액이 확인되지 않아 실제 배당순위와 잔여·미배당 금액은 달라질 수 있습니다.
- 시세 기준. 전체 평균 220,666,666원보다 최근 12개월 평균 235,000,000원과 최신 거래 240,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 유찰 착시 금지. 2회·3회 유찰로 최저가가 내려가도 실질취득 총액이 약 200,000,000원에 머무는 구조이므로 유찰률을 그대로 할인율로 보지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가 1.76억”보다 “실질취득 2억원”이 진짜 숫자다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 말소기준인 2023.09.12 삼성카드 가압류보다 먼저 2023.04.25 전입·점유한 임차인 이은선이 있고, 보증금은 200,000,000원입니다. 따라서 낙찰가 176,000,000원만 놓고 최근 시세보다 25%가량 싸다고 평가하는 방식은 맞지 않습니다. 실질취득액은 약 200,000,000원으로 봐야 하며, 그 기준에서는 최근 12개월 평균 235,000,000원과 최신 거래 240,000,000원보다 낮습니다.
가격 여유는 있지만 권리는 단순하지 않습니다. 특히 임차인과 경매신청채권자가 같은 이은선이라는 점, 주택임차권등기가 매수인에게 대항하는 것으로 명시된 점, 12.995㎡ 원룸형의 환금성까지 함께 봐야 합니다. 가격은 최근 시세 아래, 권리는 인수형. 최저가의 할인율보다 임차권 검증과 실질취득 2억원의 적정성이 이 물건의 최종 판단 기준입니다.
