서울동부지방법원 2025타경52168. 송파구 방이동 양재대로71길 34-18에 있는 다세대주택 3층 303호입니다. 건물은 2017년 사용승인을 받은 지상 5층 철근콘크리트구조이고, 임차권등기상 해당 호실의 면적은 20.98㎡입니다. 경매 신청채권자는 최희성, 청구금액은 203,492,602원입니다. 이 사건은 강제경매로 진행되고 있으며, 현재 최저매각가는 감정가의 64%까지 내려왔습니다.
그러나 이 물건에서 중요한 것은 유찰 횟수보다 임차인의 권리 발생 시점입니다. 임차인 최희성은 2021년 2월 1일 전입신고와 확정일자를 갖추었고, 말소기준권리인 2022년 2월 21일 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 을구 순위 1번 주택임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시되어 있습니다. 단순히 경매로 등기가 정리된다는 이유만으로 보증금 인수 위험이 사라지는 물건이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52168 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 방이동 193-12, 3층 303호 도로명주소: 서울특별시 송파구 양재대로71길 34-18 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 임차권등기상 20.98㎡ · 지상 5층 중 3층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2017.08.21 · 12세대 |
| 등기상 소유자 | 주식회사에이피씨베네핏홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 138,240,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 최희성 / 203,492,602원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.21 갑구 10번 압류 · 국(강서세무서장) |
| 대항력 임차인 | 최희성 · 보증금 190,000,000원 |
| 예상 인수액 | 54,495,360원 (현재 회차 예상배당 기준) |
| 실질취득 추정 | 192,735,360원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 특이사항 | 매각물건명세서상 위반건축물 표시 · 선순위 대항력 임차권 인수 위험 |
① 권리 흐름 — 압류보다 빠른 임차인이 핵심
이 사건의 말소기준권리는 2022년 2월 21일 국(강서세무서장)의 압류입니다. 이후 2024년 부천세무서장의 압류와 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 신탁등기는 이미 말소되어 현재 존속하는 신탁권리로 취급하지 않습니다.
그런데 임차인의 전입신고와 확정일자는 2021년 2월 1일입니다. 말소기준권리보다 앞선 임차인이므로 대항력이 인정되는 구조이고, 우선변제권 행사도 가능한 것으로 분석됩니다. 경매로 후순위 압류가 말소되는 것과 선순위 임차인의 미반환 보증금을 매수인이 부담하는 문제는 별개입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 1.90억
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
|
최희성 3층 303호 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2021.02.01 확정 2021.02.01 점유개시 2021.01.22 |
190,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 보증기관 승계 없음 매수인 인수 위험 |
| 임대차계약일 | 2021.01.11 |
|---|---|
| 점유개시일 | 2021.01.22 |
| 전입신고일 | 2021.02.01 |
| 확정일자 | 2021.02.01 |
| 임차보증금 | 190,000,000원 |
| 임차권등기 | 2025.01.16 · 을구 순위 1번 |
| 배당요구 | 있음 · 2025.01.16 |
| 말소기준권리 | 2022.02.21 압류 |
| 우선변제권 | 행사 가능 · 확정일자 및 배당요구 확인 |
| 대항력 | 있음 · 말소기준권리보다 선행 |
| 보증기관 대위·승계 | 해당 없음 · 실제 임차인 1명 |
| 현재 예상 미배당액 | 54,495,360원 |
이 임차인은 보증기관이 중복 신고한 권리자가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 임차보증금 190,000,000원을 다른 채권과 중복 합산해서는 안 됩니다. 임차인 최희성은 강제경매 신청채권자와도 동일한 이름으로 기재되어 있으므로, 임차보증금반환채권과 집행채권의 관계를 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 64% 낙찰가가 실질 할인율은 아니다
현재 최저매각가 138,240,000원은 감정가 216,000,000원의 64%입니다. 가격표만 보면 크게 할인된 듯하지만, 이 물건에서는 낙찰대금과 임차보증금 인수액을 함께 계산해야 합니다.
+ 임차보증금 미배당 인수 추정 54,495,360원
= 실질취득 192,735,360원
이 금액은 임차보증금 190,000,000원에 예상 집행비용 2,735,360원을 더한 수준입니다. 감정가 대비 최저가 64%라는 숫자를 그대로 실질 매입 할인율로 해석하면 안 됩니다.
회차별 실질취득 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가 64% |
138,240,000원 | 54,495,360원 | 192,735,360원 |
| 3회 유찰 시 감정가 51.2% |
110,592,000원 | 81,756,288원 | 192,348,288원 |
| 4회 유찰 시 감정가 40.96% |
88,473,600원 | 103,518,925원 | 191,992,525원 |
회차별 예상배당을 기준으로 최저매각가와 임차보증금 인수액을 합산했습니다. 집행비용 추정 등에 따라 실질취득액에 소폭 차이가 발생합니다. 실제 낙찰가·배당순위·우선변제 항목·인수 범위에 따라 변동될 수 있습니다. 취득세·명도비·체납관리비 등 부대비용은 별도입니다.
표에서 중요한 현상이 드러납니다. 3회, 4회 유찰이 진행되어 최저매각가는 더 내려가지만, 그만큼 임차인에게 돌아가는 배당이 줄고 매수인이 부담할 미배당액이 증가합니다. 따라서 실질취득은 계속 190,000,000원대 초반에서 유지됩니다. 유찰이 진행된다는 사실 자체가 투자수익의 증가를 의미하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 138,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,735,360원 |
| 1. 임차인 최희성 · 보증금 우선변제 | 190,000,000원 | 135,504,640원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 최희성 | 203,492,602원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 임차보증금 인수 추정 | 190,000,000원 | 54,495,360원 |
매각대금 138,240,000원 중 집행비용 2,735,360원을 제외한 135,504,640원이 임차보증금에 배당되는 추정입니다. 신청채권자 최희성의 청구금액 203,492,602원은 별도 청구 기준이므로 임차보증금과 독립된 새로운 보증금으로 합산하지 않습니다. 신청채권 항목에는 별도 배당 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건축물·환금성 메모 (감정요항표·공부 기준)
- 입지. 서울특별시 송파구 방이동 서울방산초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 주변에 노선버스 정류장 및 지하철 5호선 오금역이 위치합니다. 감정평가상 대중교통 이용여건은 양호합니다.
- 건물. 2017.08.21 사용승인된 지상 5층 철근콘크리트구조 다세대주택으로, 승강기·위생 및 급배수설비·도시가스 개별난방 등이 구비되어 있습니다.
- 도로·토지. 북동측 및 북서측으로 폭 약 4m 포장도로에 접하며, 토지는 평탄한 세장형입니다. 토지면적은 147.8㎡, 공시지가는 7,080,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역 등에 해당하며, 대공방어협조구역 및 비행안전제2구역(전술) 관련 제한이 있습니다.
- 토지거래허가. 외국인 등 대상의 다세대주택 포함 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다. 별도로 2025.10.01~2026.12.31 아파트 용도 한정 지정이 기재되어 있으나, 본건의 공부상 용도는 다세대주택입니다. 입찰 시점의 실제 규제 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 12세대 규모의 소형 다세대주택으로, 대규모 아파트 단지와 동일한 거래 유동성을 전제하기 어렵습니다. 특히 건축물 위반 표시와 임차보증금 인수 문제는 향후 매각·금융 이용에 영향을 줄 수 있는 위험 요인입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 총액으로 판단. 현재 최저가 138,240,000원만 보지 말고 예상 인수액 54,495,360원을 포함한 192,735,360원을 기준으로 가격을 검토해야 합니다. 취득세와 기타 부대비용은 별도로 계산해야 합니다.
- 매각물건명세서 원문 확인. 을구 순위 1번 주택임차권등기의 인수 문구, 보증금 전액 미변제 시 실제 인수 범위, 권리의 소멸 및 말소 조건을 재확인해야 합니다.
- 임차인의 대항력과 배당순위 확인. 2021.02.01 전입·확정일자, 2022.02.21 말소기준 압류, 2025.01.16 임차권등기 및 배당요구의 순서를 등기부·주민등록·배당자료와 대조해야 합니다.
- 임차권자와 경매 신청채권자의 동일성. 최희성이 보증금 채권자이자 신청채권자로 기재된 이유, 청구액 203,492,602원과 보증금 190,000,000원의 관계, 중복 청구·변제 여부를 확인해야 합니다.
- 세금 관련 배당 변동. 강서세무서장 및 부천세무서장 명의 압류가 존재하므로 실제 조세채권의 성격, 법정기일, 교부청구 및 배당순위를 점검해야 합니다. 배당액이 달라지면 임차보증금 미배당액도 변동될 수 있습니다.
- 위반건축물 조사. 건축물대장상 위반 내용, 시정명령, 이행강제금, 사용상 제약 및 대출 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
- 최근 실거래 확보. 방이동 인근에서 전용면적 20.98㎡와 유사한 다세대주택의 최근 실거래, 층·건축연도·위반 여부가 비교 가능한 사례를 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 실질취득 192,348,288원, 4회 유찰 시 191,992,525원으로 추정됩니다. 낙찰가 하락이 인수액 증가로 상쇄되는 구조를 응찰계획에 반영해야 합니다.
- 명도 및 보증금 반환. 대항력 임차인에 대한 인수 위험이 존재하므로 보증금 정산과 인도 협의를 함께 고려해야 합니다. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 실제 점유상태를 단정해서는 안 됩니다.
- 법정지상권·관리비. 매각물건명세서상 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 별도로 공용부분 미납 관리비와 기타 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 입찰 전 서류 갱신. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 서류와 건축물대장을 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가는 낮아져도 실질취득은 거의 그대로”
이 물건의 핵심은 최저가 138,240,000원이 아닙니다. 보증금 190,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 미배당 보증금이 매수인 부담으로 연결될 수 있다는 점입니다. 현재 예상배당 기준 인수액은 54,495,360원이고, 최저가에 이를 더한 실질취득은 192,735,360원입니다.
향후 유찰로 최저매각가가 더 내려가도 임차보증금 인수액이 늘어 실질취득액은 보증금 수준에서 거의 유지됩니다. 따라서 2회 유찰·감정가 64%라는 표면적인 할인율은 이 물건의 가격 경쟁력을 설명하지 못합니다.
게다가 매각물건명세서상 위반건축물 표시가 존재하고, 임차권등기의 인수 문구 및 신청채권과 보증금 채권의 관계를 확인해야 합니다. 최근 유사 물건 실거래가격도 확보되지 않아 실질취득액이 시장가격보다 낮다고 평가할 근거가 없습니다.
결론은 고위험·입찰 신중 검토입니다. 선순위 임차인의 인수 범위가 명확해지고, 위반건축물 문제가 확인되며, 실제 실거래 시세 대비 실질취득액의 경제성이 입증되기 전에는 낮아 보이는 최저가만을 이유로 응찰하기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 임차보증금 인수 확정, 건축물 위험 해소, 실질취득 기준의 시세 검증입니다.
