서울동부지방법원 2025타경52168. 송파구 방이동 193-12, 양재대로71길 34-18의 제3층 제303호 다세대주택입니다. 전유부분은 20.98㎡이고 건물은 지상 5층, 사용승인일은 2017.08.21입니다. 등기상 소유자는 주식회사에이피씨베네핏홀딩스입니다. 현재 최저매각가는 감정가 216,000,000원에서 1회 유찰된 172,800,000원입니다.
이 사건의 핵심은 단순한 유찰률이 아닙니다. 임차인 최희성은 2021.02.01 전입신고와 확정일자를 갖췄고, 말소기준권리인 2022.02.21 압류보다 앞섭니다. 이후 2025.01.16 주택임차권등기까지 마쳤으며, 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권으로 기재되어 있습니다. 배당으로 보증금이 모두 변제되지 않으면 그 미변제 잔액이 매수인에게 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52168 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 방이동 193-12 3층 303호 · 서울특별시 송파구 양재대로71길 34-18 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 20.98㎡ · 지상 5층 건물 내 3층 303호 |
| 사용승인일 | 2017.08.21 |
| 소유자 | 주식회사에이피씨베네핏홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 172,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 최희성 / 203,492,602원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 등기 시점보다 ‘전입 시점’이 핵심
말소기준권리는 2022.02.21 국의 압류입니다. 이후 2024.01.16 부천세무서장 압류와 2025.09.30 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권등기 자체는 2025.01.16로 말소기준보다 늦어도, 임차인 최희성의 전입일과 확정일자는 2021.02.01입니다. 따라서 이 임차인은 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖는 것으로 조사돼 있고, 매각물건명세서도 미배당 보증금의 매수인 인수를 명시하고 있습니다.
임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 최희성 | 건물 3층 303호 20.98㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 190,000,000원 | 2021.02.01 / 2021.02.01 배당요구 2025.01.16 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건은 낙찰가가 떨어지는 만큼 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다. 따라서 현재 최저가 172,800,000원만 보고 감정가보다 43,200,000원 내려왔다고 평가하면 실제 부담을 놓치게 됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 172,800,000원 | 20,419,200원 | 193,219,200원 |
| 2회 유찰 시 | 138,240,000원 | 54,495,360원 | 192,735,360원 |
| 3회 유찰 시 | 110,592,000원 | 81,756,288원 | 192,348,288원 |
즉 낙찰가가 172,800,000원에서 138,240,000원, 110,592,000원으로 내려가더라도 인수액이 20,419,200원에서 54,495,360원, 81,756,288원으로 커집니다. 결과적으로 경제적 부담은 임차보증금 190,000,000원 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
확인된 실거래 가격 근거가 없어 이 실질취득비용을 주변 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 이 사건에서 우선 확인해야 할 것은 190,000,000원대 실질취득비용이 실제 방이동 20.98㎡ 다세대의 거래가치와 맞는지입니다.
③ 예상배당표 (매각가 172,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,219,200원 |
| 1. 임차인 최희성 보증금 | 190,000,000원 | 169,580,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 최희성 | 203,492,602원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 중 169,580,800원만 배당되고 20,419,200원이 미변제됩니다. 이 미변제액이 매수인 인수액으로 계산되어 실질취득비용을 끌어올립니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 다세대주택으로 등재된 20.98㎡ 전유부분입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지상 5층이며 사용승인일은 2017.08.21입니다.
- 입지. 서울방산초등학교 북동측 인근이며 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 오금역(지하철 5호선)이 있어 대중교통 이용여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 및 북서측으로 노폭 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 147.8㎡, 공시지가는 7,080,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·비행안전제2구역(전술) 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 지정 내용도 포함되어 있으므로 적용 범위는 입찰 시점에 원문 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 최저가 172,800,000원에 인수액 20,419,200원을 더한 실질취득은 193,219,200원입니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 2회 유찰 시 인수액은 54,495,360원, 3회 유찰 시 81,756,288원으로 증가합니다. 낙찰가 하락분 대부분이 인수액 증가로 이동합니다.
- 임차권 원문 확인. 임대차계약일 2021.01.11, 점유개시일 2021.01.22, 전입·확정일자 2021.02.01, 임차권등기 2025.01.16의 연속성을 원문과 대조하세요.
- 신청채권 관계 확인. 임차인과 신청채권자가 최희성으로 동일하게 기재되어 있으므로 청구금액 203,492,602원의 발생 근거와 보증금 채권의 관계를 확인하세요.
- 위반건축물 확인. 매각물건명세서에 위반건축물 표시가 명시되어 있으므로 건축물대장과 현황을 직접 대조하세요.
- 시세 확인. 이 사건은 최저가보다 약 190,000,000원대 실질취득비용을 기준으로 주변 다세대 거래가치와 비교해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가는 내려가도, 부담은 약 1.9억에 남는다”
이 사건은 1회 유찰되어 최저매각가가 172,800,000원까지 내려왔지만, 이를 그대로 ‘20% 할인’으로 보면 안 됩니다. 임차인 최희성의 보증금 190,000,000원이 말소기준보다 앞선 대항력을 갖고 있고, 현재 회차에서 배당되지 않는 20,419,200원이 매수인에게 남기 때문입니다. 현재 기준 실질취득은 193,219,200원입니다.
더 유찰되어 낙찰가가 138,240,000원 또는 110,592,000원으로 내려가도 인수액은 각각 54,495,360원, 81,756,288원으로 증가합니다. 따라서 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 약 190,000,000원대의 실질취득비용을 감당할 가치가 있는지입니다. 여기에 임차인과 경매신청채권자가 동일인으로 기재된 점, 매각물건명세서의 위반건축물 표시까지 원문 확인이 필요합니다. 최저가는 내려왔지만 권리부담은 그대로 남는 인수형 물건입니다.
