서울동부지방법원 2025타경52178. 송파구 마천동 여명아트빌 104동 3층 302호, 감정평가상 다세대주택입니다. 현황은 공실상태로 조사됐고, 재정비촉진구역 주택재개발정비사업지구 안에서 이주단계가 진행 중인 물건입니다. 권리의 기준점은 2014.12.24. 우리은행 근저당권 49,500,000원입니다. 그 이후의 압류·전세권·경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건은 단순히 “인수 0원”에서 분석을 끝내기 어렵습니다. 2020년 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재해 공매 진행과의 교차 확인이 필요하고, 현재 경매 신청채권자인 주식회사성지파이낸셜대부의 청구액은 366,099,288원인데 배당 시나리오에서는 신청채권자 배당이 0원으로 표시됩니다. 2024년 설정된 근저당권과 2025년 권리이전 관계가 실제 배당표에 어떻게 반영되는지 원본 문서를 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52178 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 마천동 323-219 여명아트빌 104동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 철근콘크리트조 5층건 내 제3층 제302호 · 현황 공실상태 |
| 소유자 | 박찬열 |
| 감정가 / 최저가 | 1,080,000,000원 / 864,000,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사성지파이낸셜대부 / 366,099,288원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 기준은 2014년 우리은행 근저당
말소기준은 2014.12.24. 우리은행 근저당권 49,500,000원입니다. 이후 등기된 2025.07.03. 국세 압류, 2025.10.02. 임의경매개시결정, 2026.07.09. 송파구 압류 및 2024.10.08. 전세권 5,000,000원은 자료상 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
임차인 신고는 확인되지 않습니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재됐지만, 현황은 공실상태이고 현황조사 시점에도 이주된 상태로 정리되어 있습니다. 등기된 5,000,000원의 전세권자는 주식회사성지캐피탈대부이며, 말소기준 이후 설정된 권리로 배당표에 포함되어 있고 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다.
② 가격 비교 — 80% 유찰가지만 ‘시세보다 싸다’는 아직 아니다
감정가는 1,080,000,000원, 현재 최저매각가는 1회 유찰된 864,000,000원으로 감정가의 80%입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 691,200,000원(64%), 그다음은 552,960,000원(51.2%)입니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 80% | 864,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 691,200,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 552,960,000원 | 0원 |
중요한 점은 낙찰가와 실질취득가가 동일하다는 것입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차에서는 실질취득도 864,000,000원입니다. 그러나 동일 호형의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 “감정가 대비 20% 할인”만을 근거로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 864,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,040,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 49,500,000원 | 49,500,000원 |
| 3. 전세권 · 주식회사성지캐피탈대부 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 798,460,000원 |
현재 회차 계산에서는 배당대상 채권 54,500,000원이 전액 배당되고, 계산상 미배당은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마천역(지하철 5호선) 남동측 약 430m 지점. 주변은 아파트단지, 단독주택, 다세대·다가구주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고, 성내천로·마천로 인근에 노선버스정류장이 있으며 마천역까지 약 430m로 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 재개발. 마천4재정비촉진구역 주택재개발정비사업지구 내 부동산으로, 감정평가 기준시점 현재 이주단계로 조사됐습니다. 현황 역시 공실상태입니다.
- 토지·도로. 제2종일반주거지역, 재정비촉진지구에 포함되며 공원·도로에 저촉됩니다. 토지는 평지의 사다리형이고 북동측 약 6m 내외 포장도로와 접합니다. 공시지가는 4,110,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 5층 건물의 3층 302호이며, 기본 위생·급배수시설과 도시가스 개별난방설비가 설치되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 여명아트빌104동은 8세대, 2003.07.29. 준공의 소규모 다세대입니다. 일반 아파트와 달리 소규모 다세대이면서 재개발 이주단계라는 특성을 가격·환금성 판단에 함께 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 현재 최저가 864,000,000원은 감정가의 80%지만, 유찰률만으로 저가라고 판단하지 말고 인근·동일 유형 최근 실거래를 직접 확인하세요.
- 공매 진행 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 현재 경매와 공매 절차가 어떻게 정리됐는지 확인하세요.
- 신청채권 배당관계 확인. 신청채권 366,099,288원에 대한 배당 0원 표시와 2025.08.27. 근저당권 이전·질권 관계를 등기부 및 채권계산서 원본과 대조하세요.
- 재개발 사업 진행상태 확인. 현황은 이주단계·공실입니다. 재정비촉진구역 사업 진행상태와 향후 권리·비용·일정에 미치는 영향을 별도 확인하세요.
- 현장 상태 확인. 공실이라고 하더라도 실제 폐문·잔존물·점유 변동 여부와 건물 관리상태를 입찰 전 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, 승부처는 재개발·절차·가격 검증
이 물건의 권리분석에서 가장 명확한 숫자는 매수인 인수 0원입니다. 말소기준 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되고, 명세서에도 인수권리·법정지상권이 없다고 기재돼 있습니다. 현황이 공실이라는 점도 점유 리스크 측면에서는 단순한 편입니다.
하지만 최저가가 감정가의 80%라는 사실만 보고 가격 메리트를 부여하기에는 근거가 부족합니다. 이 물건은 8세대 규모 다세대이면서 재정비촉진구역 이주단계이고, 공매공고 부기등기와 신청채권 배당표시도 원본 대조가 필요합니다. 따라서 결론은 “인수는 낮지만, 절차와 사업 진행·실제 시장가격을 확인한 뒤 접근할 물건”입니다.
