서울동부지방법원 2025타경52178. 서울특별시 송파구 마천동 여명아트빌 104동 302호가 경매에 나왔습니다. 대상은 지상 5층 다세대주택의 3층 세대입니다. 소유자는 박찬열이며, 2003년 소유권이전 등기가 이루어졌습니다. 말소기준권리는 2014.12.24. 설정된 우리은행 근저당권이고 채권최고액은 49,500,000원입니다.

표면적인 권리구조는 비교적 명료합니다. 후순위 전세권과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있고, 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 다만 이 물건은 일반적인 실거주 다세대와 다릅니다. 마천4재정비촉진구역 주택재개발정비사업지구 안에 있고 감정평가 및 현황조사 당시 이미 이주된 공실 상태였습니다. 따라서 입찰 판단은 단순 건물 가격뿐 아니라 재개발 관련 권리와 사업 진행상황까지 함께 살펴야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당

말소기준권리는 을구 3번, 2014.12.24. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 49,500,000원입니다. 과거 설정되었던 다수의 근저당권과 압류·가압류는 이미 말소된 것으로 나타납니다. 매각 시에는 말소기준권리와 그 이후의 소멸 대상 권리를 구분하는 것이 중요합니다.

후순위인 을구 16번 전세권은 주식회사성지캐피탈대부 명의이며 전세금은 5,000,000원입니다. 설정일은 2024.10.08.로 말소기준권리보다 늦고, 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 이 전세권은 일반 주택임차인의 대항력 있는 보증금 인수와 동일하게 취급할 근거가 없습니다.

② 가격 분석 — 64% 할인과 시세 메리트는 다르다

감정가가 1,080,000,000원인 이 물건의 현재 최저매각가는 691,200,000원입니다. 두 차례 유찰되면서 감정가의 64%가 되었습니다. 현재 산정된 인수액이 0원이므로 최저가로 낙찰될 경우, 낙찰대금과 인수권리만 합산한 실질취득 기준액 역시 691,200,000원입니다. 취득세와 부대비용은 별도입니다.

향후 회차는 유찰을 가정한 가격 시나리오이며 실제 매각일정과 최저매각가는 법원 공고로 확인해야 합니다.

이 물건의 가격 판단에서 중요한 점은 감정가와 실제 시장가치를 동일시하면 안 된다는 것입니다. 최근 동일 조건의 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 691,200,000원이 현재 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 조회되는 참고 기준면적 71.94㎡도 대상 호와 일치가 확인되지 않아 직접적인 시세 비교에 사용하기 어렵습니다.

여명아트빌104동은 8세대 규모의 소규모 다세대 건물입니다. 해당 건물의 경매 관련 평균 유찰 횟수는 2.0회로 집계되어 있습니다. 현재 물건 역시 2회 유찰된 상태지만, 이 수치만으로 추가 유찰이나 낙찰 가능성을 예측할 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 691,200,000원 가정)

위 표는 일부 채권만 반영한 배당 시뮬레이션입니다. 당해세·우선채권 및 신청채권자의 배당관계 등이 완전하게 반영된 최종 배당표가 아닙니다. 소유자 잔여액은 실제 교부 예정금액으로 확정할 수 없습니다.

④ 입지·재개발·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 송파구 마천동에 위치하며, 마천역(지하철 5호선) 남동측 약 430m 지점입니다. 주변은 아파트단지, 단독·다가구·다세대주택 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 성내천로·마천로 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 마천역 접근이 가능해 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조, 콘크리트 평슬래브 지붕의 지상 5층 다세대주택입니다. 대상은 3층 302호로 기본적인 위생·급배수시설과 도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며, 토지는 평탄한 사다리형입니다. 북동측 약 6m 포장도로와 접하고 있습니다. 공시지가는 4,110,000원/㎡로 기재되어 있으며, 토지 전체 면적은 276.0㎡입니다.
• 도시계획. 재정비촉진지구·과밀억제권역 등에 포함되며 공원 및 도로 계획에 일부 저촉됩니다. 토지거래계약허가구역 관련 지정 이력도 있으므로 실제 입찰·취득 시 적용되는 규정을 확인해야 합니다.
• 재개발. 마천4재정비촉진구역 주택재개발정비사업지구 안에 있으며 감정 및 현황조사 당시 이주단계입니다. 사업 진행상황과 조합원 지위 승계 가능 여부가 주요 검토사항입니다.
• 환금성. 8세대 규모의 소규모 건물로, 일반적인 개별 주택 거래보다 재개발사업 진행과 권리관계에 따른 가치 변동이 중요할 수 있습니다. 개별 거래가격 및 실제 처분 가능성은 추가 검증이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2014.12.24. 우리은행 근저당권을 기준으로 전세권·압류·경매개시결정의 소멸 여부를 최신 등기부와 매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
• 근저당권 이전·질권 확인. 을구 15번 근저당권의 말소 표시와 15-2번 이전 및 15-3번 질권설정의 관계를 확인하고, 신청채권자의 실제 담보권 지위를 점검하세요.
• 공매공고 확인. 2020.09.14. 한국자산관리공사 관련 공매공고 부기등기의 현재 효력과 공매 진행 또는 종료 여부를 확인하세요.
• 신청채권 배당 검증. 청구액 366,099,288원에 대한 배당이 0원으로 표시된 이유, 실제 배당순위 및 다른 채권자의 배당 가능성을 확인하세요. 잠정적인 소유자 잔여액을 확정금액으로 보지 마세요.
• 임차 및 점유관계 재확인. 조사 당시 공실이고 별도 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대·현장 점유 및 인도 가능 여부를 입찰 직전에 확인하세요.
• 재개발 조합원 지위. 분양대상 여부, 권리산정 기준, 조합원 자격과 승계 제한, 현금청산 가능성을 조합 및 관련 서류를 통해 확인하세요.
• 추가분담금·보상. 종전자산 평가, 관리처분 및 분양 관련 사항, 추가분담금과 정산금 등 취득 후 경제적 부담을 검토하세요.
• 시세 검증. 실제 대상 호의 면적과 권리 조건이 일치하는 비교사례를 확보하고, 재개발 관련 가치가 가격에 어느 정도 반영되어 있는지 확인하세요.
• 취득 규제. 토지거래허가 관련 규정과 재개발구역 내 권리 이전 제한의 실제 적용 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 재개발 조합 관련 서류 및 법원 매각기일을 최종 확인하세요.

맺으며 — “64% 할인보다 재개발 권리 확인이 우선”

이 물건은 감정가 1,080,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가가 691,200,000원으로 내려온 송파구 마천동의 다세대주택입니다. 명세서에 기재된 인수권리는 없고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 가격이 감정가의 64%라고 해서 반드시 유리한 입찰이라고 볼 수는 없습니다. 물건이 재개발사업지구의 이주된 다세대주택이라는 점이 핵심입니다. 취득 후 보유하게 될 재개발 관련 권리와 발생할 비용을 확인해야 실질적인 가치를 판단할 수 있습니다.

또한 예상배당표에서는 신청채권자의 366,099,288원 청구액에 대한 배당이 반영되지 않았으므로, 등기상 근저당권 이전·질권 관계와 실제 배당순위를 재검증해야 합니다. 공매공고 이력과 임대관계도 최종 확인 대상입니다.

결론은 권리 인수액은 0원으로 산정되지만, 가격 적정성과 재개발 권리의 경제적 가치는 아직 확인이 필요한 물건이라는 것입니다. 입찰 여부는 재개발상 권리 귀속, 신청채권 배당, 실거래 비교 및 취득 관련 제한을 확인한 뒤 판단하는 것이 적절합니다.