전주지방법원 2025타경31655. 임실군 덕치면 회문리 613 소재 부동산으로, 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 등기상 현재 소유자는 김계윤이며, 2021년 4월 19일 증여를 원인으로 2021년 6월 15일 소유권을 이전받았습니다. 그보다 앞선 2008년 1월 10일 임실농업협동조합의 채권최고액 60,000,000원 근저당권이 설정돼 있고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 2022년 임실군 압류와 2025년 임실농업협동조합의 임의경매개시결정이 있습니다. 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 정리돼 있어 등기·명세서상 매수인이 떠안을 권리는 없습니다. 확인된 임차인은 없으며, 감정요항표의 임대관계는 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31655 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 임실군 덕치면 회문리 613 · 전북특별자치도 임실군 덕치면 회문2길 37-6 |
| 사건상 용도 / 감정 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 / 단독주택 |
| 소유자 | 김계윤 (2021.04.19 증여 · 2021.06.15 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 136,392,600원 / 136,392,600원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 임실농업협동조합 / 32,043,120원 |
| 말소기준권리 | 2008.01.10 근저당권 · 임실농업협동조합 · 채권최고액 60,000,000원 |
| 토지 | 671.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 공시지가 22,000원/㎡ |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 2008년 근저당이 기준, 이후 권리는 소멸
핵심은 날짜 순서가 단순하다는 점입니다. 2008년 임실농업협동조합 근저당권이 가장 앞서 있고, 현재 소유자 김계윤의 2021년 소유권이전도 이 근저당권보다 뒤입니다. 이후 붙은 임실군 압류와 경매개시결정 역시 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 없습니다.
② 가격 구조 — 현재는 감정가 100%, 인수 0원
이 사건은 현재 0회 유찰된 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 136,392,600원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가로 낙찰된다고 가정하면 실질취득액 역시 136,392,600원입니다. 별도 실거래 비교 대신, 제공된 회차별 시나리오에서는 유찰 때마다 매각가와 소유자 잔여액이 어떻게 변하는지가 확인됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 136,392,600원 | 60,000,000원 | 0원 | 73,683,104원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 109,114,080원 | 60,000,000원 | 0원 | 46,786,483원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 87,291,264원 | 60,000,000원 | 0원 | 25,320,021원 | 0원 |
제공된 세 시나리오 모두 근저당권 채권최고액 기준 60,000,000원이 전액 배당되고, 미배당액은 0원입니다. 따라서 유찰로 매각가가 내려가더라도 이 시나리오 범위에서는 임실농업협동조합의 배당 부족이 발생하지 않고 매수인에게 승계되는 금액도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 136,392,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,709,496원 |
| 1. 근저당 · 임실농업협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 73,683,104원 |
배당표는 근저당권 채권최고액 60,000,000원을 기준으로 한 시나리오입니다. 임실군 압류 금액은 확인되지 않아 실제 잔여액은 변동될 수 있으며, 당해세·임차인 최우선변제도 위 잔여액에 영향을 줄 수 있습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전북특별자치도 임실군 덕치면 회문리 소재 ‘회문마을’ 내에 위치하며, 주위는 단독주택·주거나지·농경지가 주를 이루는 면소재지 내 주택지대입니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택입니다. 황토흙벽돌구조 샌드위치판넬지붕 단층이며, 외벽은 황토미장, 내벽·천장은 벽지 등, 바닥은 장판지, 창호는 새시창호로 기재돼 있습니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·온수보일러 난방설비가 돼 있습니다.
- 토지. 671.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 22,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역이 포함됩니다. 준보전산지는 접합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 일괄매각 범위 — 제시외 건물·수목까지 포함
매각물건명세서 비고에는 일괄매각으로 기재돼 있고, 제시외 건물 및 제시외 수목이 포함됩니다. 제시외 수목은 조경수 1식으로 소나무, 대추나무, 참빗살나무, 복숭아나무, 주목나무, 단풍나무, 함박꽃나무, 라일락, 엔젤트럼펫, 장미, 철쭉이 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2008.01.10 임실농업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 이후 임실군 압류와 경매개시결정이 소멸하는지 등기 원본과 매각물건명세서에서 최종 대조하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 현 점유자와 인도 가능 상태를 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 제시외 수목이 포함되므로 실제 현황, 경계와 매각 대상의 대응 여부를 확인하세요.
- 도로·토지 활용성. 토지는 평지·사다리형이나 도로접면이 세로한면(불)로 기재돼 있어 실제 진출입과 향후 이용성을 현장에서 점검하세요.
- 지역 규제 확인. 계획관리지역·자연취락지구, 가축사육제한구역, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역 등 토지이용 제한을 목적에 맞춰 확인하세요.
- 배당 잔여액 주의. 임실군 압류 금액과 당해세 등 실제 배당 변수에 따라 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 물건은 현장형
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 선명합니다. 2008년 임실농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 소멸하며, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
다만 이 물건은 회문마을의 단독주택과 671.0㎡ 토지를 함께 보는 물건이고, 제시외 건물·조경수까지 일괄매각됩니다. 따라서 결론은 “권리 문제보다 현장성과 환금성을 확인해야 하는 물건”입니다. 등기상 인수액이 없다는 사실만으로 가격 메리트를 단정하기보다, 실제 점유·진출입·건물 상태·토지 활용성·규제를 현장에서 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 맞습니다.
