전주지방법원 2025타경31666. 무주군 무풍면 금평리 814-3 일원의 주택 및 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중이고, 토지는 601㎡의 대지입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 김형조이고, 2021년 4월 29일 소유권을 취득한 뒤 같은 해 6월 2일 김천신용협동조합에 채권최고액 42,900,000원의 근저당을 설정했습니다.

이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 그 뒤 2025년에 주식회사 에이엠유통, 김준희·박숙자, 구천동농업협동조합의 가압류가 순차로 붙었고, 김천신용협동조합이 2025년 9월 9일 임의경매를 신청했습니다. 이후 국민건강보험공단 압류도 등기됐지만 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 모두 소멸

과거 구천동농업협동조합 근저당과 2021년 임의경매 등기는 이미 말소됐고, 현재 분석의 출발점은 2021.06.02 을구 5번 김천신용협동조합 근저당입니다. 이보다 뒤에 설정된 가압류 3건, 현 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.

② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음

실제 임차인은 1명입니다. 양현영의 전입신고일은 2024년 5월 27일로, 말소기준일인 2021년 6월 2일보다 약 3년 늦습니다. 따라서 선순위 대항력은 없고 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조도 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 임대차의 구체적인 배당관계는 매각물건명세서 원본과 배당요구 종기 서류를 대조할 필요가 있습니다.

③ 배당 구조 — 매각대금보다 후순위 채권이 많다

현재 최저가 128,125,260원 가정. 채권총액 199,454,261원 중 125,531,506원이 배당되고 73,922,755원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다. 이 미배당은 채권자의 손실 영역이며 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 할 수 없다

이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 128,125,260원이나 1회 유찰 시 102,500,208원, 2회 유찰 시 82,000,166원이라는 숫자만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거는 없습니다.

특히 대상은 도심 아파트처럼 거래 표준화가 쉬운 물건이 아니라, 농가주택·농경지·임야가 섞인 농촌지대의 주택과 토지입니다. 감정평가에서도 주위환경과 교통상황을 모두 보통으로 평가하고 있어, 가격 판단은 인근 실제 거래·도로 조건·건물 상태·제시외 건물의 이용성과 관리 상태를 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 토지·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 금척마을 북동측 인근으로 농가주택, 농경지 및 임야 등이 형성된 농촌지대이며 제반 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 대상 부동산까지 차량 출입이 가능하고 인근에 지방도가 위치하며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 토지. 지목은 대, 면적 601㎡, 토지이용상황은 단독, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
• 용도지역. 생산관리지역이며 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역에 포함되고, 임업용산지·준보전산지·농림지역과 접합니다.
• 건물. 벽돌구조 칼라아스팔트슁글지붕 단층 주택으로 급배수·위생·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상이며, 현황조사상 양현영의 전입이 확인됩니다.
• 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 현장에서 실제 이용범위와 경계·부속건물 상태를 확인할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 원본 대조. 양현영은 후순위 전입이라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 현황조사서와 매각물건명세서 원문을 최종 확인하세요.
• 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 현장 구조, 면적, 이용상태와 실제 점유범위를 대조해야 합니다.
• 토지 경계·도로. 601㎡ 대지의 경계와 도로 접면, 실제 차량 진출입 상태를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
• 규제 확인. 생산관리지역과 가축사육·배출시설 관련 제한이 있으므로 향후 증개축·용도변경 계획이 있다면 별도 검토가 필요합니다.
• 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가나 유찰가 자체를 시세로 보지 말고 인근 주택·토지 거래사례를 별도로 확보해야 합니다.
• 점유·명도. 임차인 양현영의 실제 점유 범위와 현재 거주 상태를 입찰 전 확인하세요. 대항력 없음과 명도 난이도는 별개의 문제입니다.
• 배당·조세. 배당표는 당해세·최우선변제 등을 반영하지 않은 추정치이므로 최종 배당관계는 원본 서류를 확인하세요.

맺으며 — “권리는 안전, 가격은 현장 검증”

권리구조만 보면 비교적 명확합니다. 2021년 6월 2일 김천신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 양현영의 전입도 2024년 5월 27일로 늦어 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 이 물건의 핵심은 권리보다 가격과 환금성입니다. 농촌지대의 단층 주택과 토지를 일괄매각하는 구조이고 실거래 비교자료도 없습니다. 따라서 신건 최저가 128,125,260원을 ‘싸다’고 평가할 근거는 부족합니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 입찰가는 현장 상태·인근 거래·도로·토지 규제까지 확인한 뒤 결정해야 하는 물건입니다.