제주지방법원 2024타경13007. 서귀포시 남원읍 태흥리 1082 일원의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 건물 기호(2)는 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건으로, 지하 1층은 창고, 1·2층은 다가구주택으로 이용 중입니다. 토지 면적은 1,596.0㎡이고, 자연녹지지역에 속합니다. 제시외 건물과 지상의 조경수 등도 매각·평가 범위에 포함됩니다.
권리의 출발점은 2018.08.02 설정된 농협은행주식회사 근저당 채권최고액 996,000,000원입니다. 이후의 압류·가압류·근저당·전세권과 현재의 임의경매개시결정은 등기상 모두 이 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 다만 등기권리와 별개로 매각물건명세서에 확인되는 주거 점유자는 전입일과 보증금이 확인되지 않아, 대항력 유무를 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경13007 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 태흥리 1082 |
| 등기 부동산 | 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 태흥리 1082, 1081-2 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 지하1층 창고 · 1,2층 다가구주택 |
| 토지 | 1,596.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 이재범 |
| 감정가 / 최저가 | 2,961,056,100원 / 1,015,642,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 아이에이제십삼차유동화전문 유한회사 / 1,676,219,266원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유관계는 별도 확인
현재 소유자는 이재범입니다. 2018.08.02 공유자 전원 지분이 이승복에게 이전됐고, 2019.08.26 개명에 따라 이재범으로 표시가 변경됐습니다. 같은 날 설정된 농협은행 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤 서갑석 근저당 300,000,000원, 전돈욱 근저당 100,000,000원, 각종 압류·가압류, 전경숙 전세권 45,000,000원 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임차 — ‘대항력 없음’으로 단정하면 안 된다
| 점유 표시 | 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 동쪽 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
주거 점유자에 대해서는 전입신고일이 확인되지 않고 보증금도 확인되지 않습니다. 따라서 말소기준일인 2018.08.02보다 앞선 점유·전입인지 여부를 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 없지만, 점유자의 대항력 여부는 현장과 원본서류에서 다시 확인해야 합니다.
별도로 을구 6번에는 전경숙 명의의 전세권이 있습니다. 전세금은 45,000,000원, 범위는 주거용 건물 1층 중 동쪽 101호이며 2021.08.31 설정됐습니다. 말소기준인 2018.08.02보다 후순위이므로 등기상 전세권은 매각으로 소멸하고, 현재 매각가 가정에서는 배당액도 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,015,642,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,556,420원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 996,000,000원 | 996,000,000원 |
| 3. 근저당 · 서갑석 | 300,000,000원 | 7,085,580원 |
| 4. 근저당 · 전돈욱 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 유영옥 | 50,000,000원 | 0원 |
| 6. 전세권 · 전경숙 | 45,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 메리츠캐피탈주식회사 | 19,772,714원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 8,108,710원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 한충완 | 40,000,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 주식회사 미사왕크랩 | 57,923,200원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 농협은행주식회사 | 62,793,817원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 이광우 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 1,769,598,441원 중 1,003,085,580원이 배당되고, 미배당은 766,512,861원입니다. 매수인 명시 인수액은 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 가격·입지·환금성 메모
현재 최저매각가는 1,015,642,000원으로 감정가 2,961,056,100원의 34.3% 수준입니다. 3회 유찰로 감정가 대비 낙폭은 크지만, 이 사건에서는 실거래 시세를 기준으로 한 비교가 확인되지 않으므로 ‘감정가보다 많이 내려왔다’는 사실만으로 시세보다 싸다고 결론내리면 안 됩니다.
- 주위환경. 태흥초등학교 남서측 근거리에 위치하며 숙박시설과 농경지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건으로 사용승인일은 2004.02.18입니다. 지하1층은 창고, 1·2층은 다가구주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 자연녹지지역, 평지, 부정형, 소로한면이며 공시지가는 176,700원/㎡입니다.
- 규제. 지하수자원특별관리구역·건축계획심의대상구역·하수처리구역·가축사육제한구역 등이 포함 또는 저촉되고, 일부는 중로2류에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 농지취득자격증명 — 보증금까지 걸린 절차 리스크
농지법 개정에 따라 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우가 기재돼 있습니다. 따라서 이 사건은 단순히 낙찰가만 계산할 물건이 아니라, 응찰 전 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 전입일 확인. 주거 점유자의 전입신고일이 미상입니다. 2018.08.02 말소기준권리보다 선순위인지 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력과 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다.
- 농지취득자격증명 사전 확인. 목록3·4는 매각결정기일까지 증명서를 제출하지 않으면 매수신청보증금을 반환하지 않는다고 명시돼 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 조경수 등이 포함되고, 건물 지번 1081-2는 1082에 합병된 상태입니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당 766,512,861원이 발생하지만 후순위 채권 미배당 자체가 곧 매수인 인수는 아닙니다.
- 감정가 할인과 시세 할인 구분. 최저가는 감정가의 34.3%지만 실거래 가격과 비교하기 전에는 가격 메리트를 확정하지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — “34.3%”보다 중요한 두 가지
눈에 가장 먼저 들어오는 숫자는 3회 유찰 후 최저가 1,015,642,000원, 감정가 대비 34.3%입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 그 할인율이 아닙니다. 등기권리는 2018.08.02 농협은행 근저당을 기준으로 후순위가 소멸하고, 매각물건명세서도 명시 인수권리와 법정지상권을 해당 없음으로 적고 있습니다.
그럼에도 주거 점유자의 전입일·보증금이 미상이라 대항력은 확인이 필요하고, 목록3·4 농지취득자격증명은 매수신청보증금 반환 여부와 직접 연결됩니다. 따라서 결론은 등기권리는 비교적 정리되지만 점유관계와 농취증명이 미해결인 확인형 물건입니다. 감정가 대비 낙폭만 보고 접근하기보다 이 두 조건을 먼저 해소한 뒤 가격을 판단하는 순서가 맞습니다.
