제주지방법원 2024타경35212. 제주시 중앙로 142 ‘센터포인트’ 제5층 제504호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 10층 건물이며 사용승인일은 2020.03.06.입니다. 현재 최저매각가는 34,824,000원으로 감정가 296,000,000원 대비 크게 낮아졌지만, 이 사건은 단순히 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 등기상 2022년 설정된 전세금 220,000,000원의 전세권과 그 배당 결과를 함께 봐야 하기 때문입니다.
중요한 구분은 “채권자가 전액 배당받지 못한다”와 “그 미배당액을 매수인이 인수한다”는 서로 다른 문제라는 점입니다. 현재 회차 가정에서 전세권 관련 배당액은 33,797,168원, 미배당은 186,202,832원이지만, 제공된 배당 계산의 매수인 인수액은 0원입니다. 매각물건명세서 역시 명시 인수권리를 해당사항 없음으로 정리하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경35212 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 중앙로 142, 제5층 제504호 |
| 건물 / 이용상태 | 센터포인트 · 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 10층 내 제5층 제504호 · 오피스텔 |
| 사용승인일 | 2020.03.06. |
| 소유자 | 주식회사더퍼스트 |
| 감정가 / 최저가 | 296,000,000원 / 34,824,000원 (6회 유찰) |
| 청구액 | 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 전세권 미배당과 매수인 인수를 분리해서 본다
초기 신탁관계는 이미 등기부상 정리됐습니다. 2020.03.20. 코리아신탁주식회사 명의 신탁이 있었고, 2020.04.13. 주식회사더퍼스트로 신탁재산이 귀속된 뒤 같은 날 주식회사신한은행을 수탁자로 하는 신탁이 설정됐으나 2020.10.15. 다시 말소되어 주식회사더퍼스트 명의로 돌아왔습니다.
전세권은 두 차례 확인됩니다. 2020.10.15. 고영준 명의로 전세금 210,000,000원의 전세권이 설정됐다가 2022.10.31. 해지로 말소됐습니다. 같은 날 전세금 220,000,000원, 주거용 건물 전부를 범위로 하는 전세권이 새로 설정됐고 전세권자는 김태훈 지분 2분의 1, 김현숙 지분 2분의 1입니다.
임차인으로 별도 확인된 사람은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 보증금·전입·확정일자에 관한 별도 임차인 대항력 판단을 만들어내지 않고, 확인 가능한 전세권과 매각물건명세서의 인수 여부만 기준으로 판단하는 것이 안전합니다.
② 가격 판단 — 3,482만원만 보고 ‘싸다’고 결론 내릴 수 없다
현재 회차 최저매각가는 34,824,000원이고, 7회 유찰 시 24,376,800원, 8회 유찰 시 17,063,760원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 그러나 이 물건에는 비교 가능한 실거래 기준이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인 폭만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 확실하다”고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,824,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,026,832원 |
| 2. 을구 3번 전세권 | 220,000,000원 | 33,797,168원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 전세권 채권 220,000,000원 중 33,797,168원이 배당되고 186,202,832원이 미배당으로 남습니다. 다만 제공된 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 제주특별자치도 제주시 이도일동 소재 삼성초등학교 북측 인근으로, 일대는 공동주택·단독주택·중·소규모 점포가 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 용이하고 시가지 내에 위치하며, 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 10층 내 제5층 제504호이며, 사용승인일은 2020.03.06.입니다. 승강기·기계식주차·옥내소화전·화재탐지설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 20m, 남측으로 폭 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역의 부정형 평지로 업무시설 부지로 이용 중이며 토지면적은 614.8㎡, 공시지가는 1,346,000원/㎡입니다.
- 규제. 고도지구(35M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등에 해당합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원본 재확인. 이 사건은 전세권의 미배당액이 크지만 명세서에는 인수권리 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 입찰 직전 최신 명세서에서 동일한 내용이 유지되는지 확인해야 합니다.
- 전세권 소멸 구조 확인. 2022.10.31. 설정 전세권과 2024.11.14. 경매개시결정의 관계, 경매 신청 주체와 전세권자의 관계를 등기부·경매기록 원본으로 대조하세요.
- 점유 확인. 별도 임차인은 확인되지 않았지만 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 현황조사와 현장 방문으로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 비교값 없이 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요. 동일 건물·인근 오피스텔의 실제 거래 및 임대 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 다회유찰 원인 점검. 6회 유찰이라는 사실 자체를 가격·점유·상품성·환금성 점검 신호로 보고 접근하는 것이 안전합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “미배당 1.86억”이 곧 “인수 1.86억”은 아니다
이 사건에서 가장 쉽게 혼동할 숫자는 186,202,832원입니다. 현재 회차에서 전세권자가 배당받지 못하는 금액이지만, 제공된 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원이고 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 없습니다. 따라서 현재 데이터 기준 실질취득액은 낙찰가 34,824,000원에 인수액을 더한 220,000,000원이 아니라 34,824,000원으로 봅니다.
다만 이것이 곧 “싼 물건”이라는 뜻은 아닙니다. 오피스텔이고 이미 6회 유찰됐으며, 비교 가능한 실거래 기준도 확인되지 않습니다. 권리 계산은 인수 0원, 가격 판단은 보류. 이 사건은 두 판단을 분리해야 정확합니다. 입찰 전에는 특히 최신 매각물건명세서와 등기부, 실제 점유 상태를 다시 대조하는 것이 핵심입니다.
