전주지방법원 2025타경31761. 반월그랑시아 에이동 2층 201호로, 사건상 용도는 아파트이고 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 전용면적은 71.14㎡이며 해당 건물은 5층 중 2층입니다. 소유자는 김종민입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “임차권이 있다”가 아니라, 그 임차권의 대항력과 매각물건명세서의 포기 확약을 함께 읽는 것입니다.
한국토지주택공사 명의의 주택임차권은 전입신고 2021.02.26, 점유개시 2021.02.25, 확정일자 2021.01.29로 말소기준권리인 2024.06.21 압류보다 앞섭니다. 따라서 권리 순서만 놓고 보면 대항력이 있는 구조입니다. 그러나 명세서 비고에는 신청채권자가 임차보증금 우선변제권자로 배당금을 수령하고 남은 잔여금액에 대한 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다고 기재되어 있습니다. 이 확약이 적용되는 신고 건의 실질 인수는 0원으로 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31761 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 반월동 389-1 반월그랑시아 에이동 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 감정 이용상태 다세대주택 · 전용 71.14㎡ · 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 중 2층 |
| 소유자 | 김종민 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 131,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력은 확약과 함께 봐야 한다
말소기준은 2024.06.21 강릉세무서장 압류입니다. 이후 2024.08.26 전주시 압류, 2024.09.27 주택임차권등기, 2025.10.02 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 과거 2013.02.27 이철오 전세권 100,000,000원과 2020.01.16 전주중산신용협동조합 근저당권 285,600,000원은 이미 말소된 권리입니다.
| 신고 주체 | 구분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 보증기관 승계 신고 | 110,000,000원 | 2021.02.26 / 2021.01.29 | 대항력 有 우선변제 有 승계 신고 |
실제 임차인은 0명으로 봅니다. 한국토지주택공사는 보증기관 승계 신고로 분류되어 실제 임차인과 별개의 보증금을 추가 합산하지 않습니다. 별도 임차인 신고는 확인되지 않습니다.
회차 시나리오의 룰상 인수액은 1회 유찰 시 7,467,200원, 2회 유찰 시 28,069,120원으로 계산되어 있으나, 매각물건명세서 비고의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의가 적용되는 신고 건은 실질 인수 0원으로 봅니다.
② 시세 비교 — 131,000,000원은 133,000,000원의 98.5%
반월그랑시아에이동은 총 8세대, 사용승인일은 2013.02.15이며 비교 대상 면적은 71.14㎡입니다. 확인되는 실거래 표본은 2024.04의 2층 71.14㎡ 133,000,000원 1건입니다. 전체 평균, 최근 12개월 평균, 최신 거래금액이 모두 133,000,000원으로 잡혀 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 71.14㎡ | 2 | 133,000,000원 |
| 평균 | 71.14㎡ | 1건 | 133,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 131,000,000원은 비교 시세 133,000,000원의 98.5%입니다. 시세보다 높은 가격은 아니지만 차이가 크지 않고, 거래 표본도 1건뿐입니다. 따라서 “권리가 정리됐으니 가격까지 크게 싸다”는 식의 평가는 피하는 편이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 131,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,634,000원 |
| 1. 임차보증금 우선변제 · 한국토지주택공사 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 110,000,000원 | 18,366,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권자 청구 110,000,000원 중 예상배당은 18,366,000원, 미배당은 91,634,000원입니다. 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 용도는 아파트이며 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 중 2층 201호입니다.
- 입지. 전주시 덕진구 반월동 조촌동주민센터 남측 인근이며, 주변은 아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 간선도로 연계성과 대중교통 접근성·빈도수 등을 종합하면 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 토지. 사다리형 토지로 주상용건부지로 이용 중이며, 북측 포장도로를 통해 진출입합니다. 토지면적은 396.0㎡, 공시지가는 510,400원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고, 중로1류와 소로3류에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 위생·급배수·보일러 난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 환금성. 총 8세대 규모이고 확인되는 동일면적 실거래 표본은 1건입니다. 거래 표본이 적어 시세 판단 시 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 잔여 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 실제 매각조건에 그대로 반영되어 있는지 매각물건명세서 원문을 다시 대조하세요.
- 승계 신고 중복 계산 금지. 한국토지주택공사는 보증기관 승계 신고로 분류되므로 보증금 110,000,000원을 별도의 실제 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
- 회차별 계산과 실질 인수 구분. 1회 유찰 시 룰상 7,467,200원, 2회 유찰 시 28,069,120원의 인수액이 계산되지만, 포기·말소 동의가 적용되는 신고 건의 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
- 파산선고 확인. 소유자에 대해 2026.02.10 전주지방법원 파산선고가 있고 2026.03.04 등기 접수되어 있으므로 경매절차 진행 상태와 관련 서류를 확인하세요.
- 가격 상한 보수적으로. 최저가 131,000,000원이 비교 실거래 133,000,000원의 98.5%로 근접하고 실거래 표본도 1건이므로, 큰 시세 할인으로 전제하지 않는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 배당요구 관계를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 정리는 됐지만, 가격 차이는 크지 않다”
이 사건의 첫인상은 선순위 대항력 임차권 때문에 복잡해 보입니다. 실제로 한국토지주택공사 임차권의 전입일은 2021.02.26으로 말소기준 2024.06.21보다 앞서고 우선변제권도 갖습니다. 그러나 매각물건명세서 비고가 배당 후 잔여 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 명시하고 있어, 해당 신고 건의 실질 인수는 0원입니다. 보증기관 승계 신고이므로 실제 임차인 수는 0명으로 보고 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
가격은 별개의 문제입니다. 현재 실질취득액 131,000,000원은 비교 실거래 133,000,000원의 98.5%로 시세를 넘지는 않지만 거의 근접합니다. 실거래 표본도 1건뿐입니다. 따라서 이 물건은 “권리 위험은 확약으로 상당 부분 정리됐지만, 가격 메리트는 제한적인 신건”으로 보는 것이 균형 잡힌 결론입니다.
