전주지방법원 2025타경31803. 평화동동신아파트 101동 17층 1704호입니다. 등기부상 현재 소유자는 성문경 1/2, 이수정 1/2의 공유 구조입니다. 이번 강제경매는 그중 성문경 지분을 대상으로 한 지분매각입니다. 따라서 낙찰자가 73,000,000원에 취득하는 것은 1704호 전체 소유권이 아니라 성문경이 보유한 지분입니다. 이수정의 1/2 소유권은 매각 후에도 그대로 존속합니다.
권리의 말소기준은 2008.12.31. 알씨아이파이낸셜서비스코리아주식회사의 가압류 20,000,000원입니다. 이후 현재 남아 있는 현대캐피탈주식회사 가압류, 서울특별시중랑구 압류 2건, 국민건강보험공단 압류 및 신한카드주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 설정됐던 근저당권들은 이미 등기부상 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31803 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 평화동2가 567 평화동동신아파트 101동 17층 1704호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 |
| 현재 소유자 | 성문경 지분 2분의 1 · 이수정 지분 2분의 1 |
| 매각대상 | 성문경 지분매각 |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 73,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드주식회사 / 8,418,325원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소권리보다 ‘남는 공유지분’이 핵심
2005.05.13. 성문경과 이수정이 각각 지분 2분의 1로 소유권을 취득했습니다. 2008.12.31. 성문경 지분에 알씨아이파이낸셜서비스코리아주식회사 가압류가 설정됐고 이것이 말소기준권리입니다. 이후 성문경 지분에 남은 현대캐피탈주식회사 가압류, 서울특별시중랑구 압류, 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 여기서 소멸하지 않는 가장 큰 권리가 있습니다. 이수정의 소유지분 1/2입니다. 이는 후순위 권리가 아니라 애초 매각 대상이 아닌 별도의 소유권입니다. 낙찰자는 전체 주택을 단독 취득하는 것이 아니라 이수정과 공유자가 됩니다.
② 점유자·임차관계 — 공유자 이수정이 본건 전부 점유
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이수정 등기부상 공유자 1/2 | 본건 전부 | 2005.06.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
이수정의 전입일은 2005.06.14.로 말소기준권리인 2008.12.31.보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 임차인으로서 “대항력 있음”으로 단정할 수는 없습니다. 대항력 가능성 및 실제 임대차관계는 확인이 필요합니다. 매각물건명세서에는 명시적으로 인수할 권리가 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 47.2%라는 숫자를 그대로 할인율로 보면 안 된다
평화동동신아파트 동일 평형 59.58㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 154,583,333원입니다. 최신 거래는 2026.08. 155,000,000원, 최근 거래 범위는 139,000,000원~167,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.58㎡ | 18 | 155,000,000원 |
| 2026.08 | 59.58㎡ | 8 | 159,000,000원 |
| 2026.08 | 59.58㎡ | 8 | 159,000,000원 |
| 2026.07 | 59.58㎡ | 20 | 165,000,000원 |
| 2026.07 | 59.58㎡ | 18 | 150,000,000원 |
| 2026.07 | 59.58㎡ | 5 | 167,000,000원 |
| 2026.07 | 59.58㎡ | 20 | 158,000,000원 |
| 2026.07 | 59.58㎡ | 9 | 153,000,000원 |
| 2026.07 | 59.58㎡ | 11 | 158,000,000원 |
| 2026.06 | 59.58㎡ | 9 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.58㎡ | 5 | 145,000,000원 |
| 2026.06 | 59.58㎡ | 20 | 139,000,000원 |
| 평균 | 59.58㎡ | 12건 | 154,583,333원 |
최저가 73,000,000원은 최근 12개월 평균 154,583,333원의 47.2%입니다. 하지만 두 가격의 대상이 다릅니다. 실거래가는 아파트 전체 호수의 거래금액이고, 경매 최저가는 성문경 지분의 가격입니다. 따라서 이 47.2%를 일반적인 아파트 경매의 낙찰가율처럼 해석하거나, 전체 주택을 시세 절반에 산다고 표현하는 것은 부적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,714,000원 |
| 1. 가압류 · 알씨아이파이낸셜서비스코리아주식회사 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 2. 가압류 · 현대캐피탈주식회사 | 7,399,880원 | 7,399,880원 |
| 3. 경매개시결정 · 신한카드주식회사 | 8,418,325원 | 8,418,325원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 35,467,795원 |
73,000,000원 가정에서는 배당표상 채권자 청구액 35,818,205원이 전액 배당되고 35,467,795원이 소유자 교부액으로 남습니다. 매수인 인수액은 배당 계산상 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 선순위 차감이 발생할 수 있고, 이수정의 보증금은 확인되지 않았습니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 73,000,000원 | 0원 | 35,467,795원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 58,400,000원 | 0원 | 21,130,595원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 46,720,000원 | 0원 | 9,660,835원 |
제시된 세 회차 모두 배당 계산상 신청채권자 신한카드주식회사 청구액 8,418,325원은 전액 배당되고 채권 미배당액도 0원입니다. 하지만 이것은 채권 배당 구조가 안정적이라는 뜻이지, 지분의 시장가격이나 환금성이 좋다는 뜻은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 양지초등학교 서측 인근으로 중소규모 아파트단지, 근린생활시설 및 학교가 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 인근 시내버스승강장이 있고 차량통행이 원활하며, 동측 주출입구와 연결되는 왕복 4차선 포장도로를 통해 접근합니다.
- 용도. 제3종일반주거지역이며 토지이용상황은 아파트, 공시지가는 895,800원/㎡입니다.
- 물건상태. 감정평가상 이용상태는 아파트이며 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 단지. 동신은 1,398세대, 사용승인일은 1998.06.18.이며 동일 평형 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
- 환금성. 전체 호수의 거래는 확인되지만, 이번 매각대상은 전체호가 아닌 지분 1/2이므로 일반 아파트 거래와 같은 환금성을 전제로 하면 안 됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 지분매각 확인. 낙찰 후 취득하는 것은 성문경 지분이며 이수정 지분 2분의 1은 그대로 남습니다.
- 공유자우선매수권. 매각물건명세서상 공유자우선매수권 행사는 1회에 한합니다. 외부 입찰자는 이 권리의 실제 행사 가능성을 반드시 고려해야 합니다.
- 이수정 점유관계. 본건 전부 점유, 전입일 2005.06.14.로 조사됐지만 보증금·확정일자는 확인되지 않았습니다. 실제 임대차 존재 및 승계 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 명시 인수와 실질 위험 구분. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항 없으나, 이는 공유자 지분이나 점유 문제가 사라진다는 의미가 아닙니다.
- 세금 압류 확인. 서울특별시중랑구 압류 2건과 국민건강보험공단 압류가 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
- 가격 비교 기준. 73,000,000원과 전체호 실거래 평균 154,583,333원을 단순 비교해 47.2% 할인으로 판단하지 말고, 지분이라는 거래단위를 반영해야 합니다.
- 회차 시나리오. 제시된 1회 유찰 58,400,000원, 2회 유찰 46,720,000원에서도 지분 자체의 환금성과 공동소유 관계를 먼저 평가해야 합니다.
맺으며 — “47.2%”보다 “1/2 지분”을 먼저 보라
이 사건은 숫자만 보면 매력적으로 보입니다. 최저가 73,000,000원은 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균 154,583,333원의 47.2%입니다. 그러나 아파트 전체를 47.2% 가격에 사는 경매가 아닙니다. 성문경의 지분이 매각되고 이수정의 지분 1/2은 남습니다. 이수정은 본건 전부를 점유하고 있고 공유자우선매수권도 있습니다.
말소기준 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 명세서상 명시 인수권리도 없습니다. 그러나 이 사건의 난점은 소멸하지 않는 후순위 권리가 아니라 애초 매각 대상에서 제외된 다른 공유자의 소유권과 점유입니다. 여기에 이수정의 보증금·확정일자까지 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 “가격이 싸 보이지만 지분 특수성이 큰 물건”입니다. 전체 아파트 시세와의 단순 비교만으로 접근하기보다 공유관계와 점유관계가 해소되지 않는 상황까지 감당할 수 있는지를 먼저 판단해야 합니다.
