전주지방법원 2025타경31810. 전주 덕진구 진북동 거성고속맨션 5층 509호, 전용 143.25㎡ 아파트입니다. 현재 등기부 소유자는 박명희입니다. 가격만 보면 감정가와 최저가가 모두 206,000,000원인 신건인데, 동일 면적 최근 12개월 평균은 197,500,000원, 최신 거래는 190,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 최근 실거래 흐름보다 높은 구간입니다.
권리 쪽은 단순하게 “깨끗하다”고 끝내기 어렵습니다. 임차인으로 조사된 황도겸의 전입일은 2012.04.10이고 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 이런 경우에는 대항력을 확정적으로 “있다”고 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 특히 보증금이 확인되지 않으면 낙찰가가 내려가더라도 실질취득액이 반드시 함께 내려간다고 볼 수 없습니다. 실제로 대항력 있는 보증금이 낙찰가를 초과하는 인수형으로 확인된다면, 실질취득은 낙찰가가 아니라 미배당 보증금까지 포함한 금액으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31810 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 진북동 1168-2 거성고속맨션 5층 509호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 143.25㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물 중 5층 |
| 현재 소유자 | 박명희 |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 206,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대카드주식회사 / 9,983,250원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 단지 | 거성고속맨션(1) · 104세대 · 1988.11.26 준공 |
① 권리 흐름 — 선순위 전입과 말소기준을 함께 재확인
다만 임차인 황도겸의 전입일 2012.04.10은 제공된 계산상 말소기준인 2025.06.09보다도 앞서고, 등기 흐름에 나타난 2023.07.25 근저당보다도 앞섭니다. 보증금·확정일자가 미상인 만큼 대항력 가능·미상으로 관리해야 합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 “해당사항없음”으로 기재돼 있으나, 이 사실만으로 미상 보증금의 인수 가능성까지 확정적으로 배제해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금이 핵심 미확정 변수
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황도겸 본건 전부 | 2012.04.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
황도겸은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명으로 분류됩니다. 한편 같은 이름의 황도겸이 2025.03.17 박명희로부터 증여를 원인으로 소유권을 이전받았다가 2025.05.26 합의해제로 그 소유권이전등기가 말소된 이력이 있습니다. 데이터상 이 때문에 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심이 제기돼 있습니다. 그러나 관계인이라는 사정만으로 임차권을 곧바로 부정할 수는 없으므로, 실제 임대차계약서·보증금 지급자료·점유관계 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 높은 신건
거성고속맨션(1) 동일 면적 143.25㎡의 확인된 실거래는 다음과 같습니다. 전체 평균 187,000,000원은 오래된 거래까지 포함하므로 가격 판단의 주된 기준으로 삼지 않고, 최근 12개월 평균 197,500,000원과 최신 거래 190,000,000원을 우선해서 봅니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 143.25㎡ | 1 | 190,000,000원 |
| 2025.04 | 143.25㎡ | 11 | 205,000,000원 |
| 2023.03 | 143.25㎡ | 1 | 155,000,000원 |
| 2022.03 | 143.25㎡ | 13 | 198,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 143.25㎡ | 2건 | 197,500,000원 |
현재 최저가 206,000,000원은 최근 12개월 평균의 104.3%입니다. 최신 거래 190,000,000원보다도 높은 가격이고, 확인된 최고 거래 205,000,000원보다도 최저가가 높습니다. 따라서 전체 평균 대비 수치와 관계없이 신건에서 “시세보다 싸다”는 평가는 금지해야 하는 물건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 206,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,684,000원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 9,326,178원 | 9,326,178원 |
| 3. 가압류 · 전북신용보증재단 | 93,557,000원 | 93,557,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 7,152,434원 | 7,152,434원 |
| 5. 경매개시결정 · 현대카드주식회사 | 9,983,250원 | 9,983,250원 |
| 6. 가압류 · 남부안농업협동조합 | 20,910,288원 | 20,910,288원 |
| 7. 경매개시결정 · 한국자산관리공사 | 9,983,250원 | 9,983,250원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 51,403,600원 |
제공된 배당 시뮬레이션에서는 총 채권액 150,912,400원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 51,403,600원, 매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 다만 이 계산에는 보증금이 확인되지 않은 임차인의 최종 인수 여부가 확정적으로 반영됐다고 볼 수 없으므로, 임차보증금 확인 전에는 참고치로만 봐야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차 리스크는 별도
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 206,000,000원 | 150,912,400원 | 0원 | 51,403,600원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 164,800,000원 | 150,912,400원 | 0원 | 10,780,400원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 131,840,000원 | 129,194,240원 | 21,718,160원 | 0원 |
가격만 보면 1회 유찰 시 164,800,000원, 2회 유찰 시 131,840,000원으로 내려갑니다. 그러나 이 물건은 선순위 전입 임차인의 보증금이 미상입니다. 대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 소멸하지 않는 구조라면, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 따라서 유찰가만 보고 “싸졌다”고 결론내리기 전에 보증금 확인이 선행돼야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 전주시 덕진구 금암동 소재 전주고속버스터미널 남서측 인근으로, 주변에 아파트단지·단독주택·근린생활시설·터미널이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고, 인근 대중교통시설과의 거리를 고려한 교통여건은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 왕복4차선 광대로와 접합니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트)이며, 위생·난방·급배수·소방·E/V 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역·시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)와 접하며 공시지가는 483,700원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음으로 정리돼 있습니다.
- 환금성. 104세대 단지이며 확인된 동일 면적 거래는 4건입니다. 최근 12개월 거래는 2건으로 표본이 많지 않아 개별 호수의 상태에 따른 가격 편차를 감안해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 황도겸의 전입일은 2012.04.10이나 보증금·확정일자가 미상입니다. 임대차계약서·보증금 지급자료·점유원인을 확인해야 합니다.
- 말소기준 원본 대조. 계산상 2025.06.09 가압류가 말소기준으로 제시되지만 2023.07.25 근저당과 이후 한국자산관리공사 이전·임의경매가 존재하므로 등기 원문을 직접 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 황도겸은 2025.03.17 소유권을 이전받았다가 2025.05.26 합의해제로 말소된 동일 이름의 관계인입니다. 실제 임대차인지 확인이 필요합니다.
- 신건 가격 추격 금지. 최저가 206,000,000원은 최근 12개월 평균 197,500,000원의 104.3%이고 최신 거래 190,000,000원보다 높습니다.
- 유찰가만으로 실질취득 판단 금지. 선순위 임차보증금이 확인되기 전에는 164,800,000원·131,840,000원의 회차 가격만 보고 총 취득비용이 낮아진다고 단정할 수 없습니다.
- 세금·관리비 확인. 국의 압류가 2026.01.12와 2026.05.14에 존재합니다. 실제 세액과 체납 관리비 등은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 가격도 권리도 ‘확인 후’가 맞다
이 물건은 신건 최저가가 206,000,000원으로 최근 12개월 실거래 평균 197,500,000원보다 높습니다. 따라서 현재 가격을 두고 “시세보다 저렴하다”는 평가는 할 수 없습니다. 동시에 임차인 황도겸의 전입일이 2012.04.10으로 빠르지만 보증금·확정일자가 미상이고, 관계인 가능성까지 있어 임차권의 실체를 확인해야 합니다.
배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이지만, 이는 미상 임차보증금의 법률상 인수를 확정한 결과로 받아들이면 안 됩니다. 보증금 확인 전에는 대항력 가능·미상으로 관리하는 것이 맞고, 대항력 있는 보증금이 낙찰가를 초과하는 구조라면 유찰로 낙찰가가 내려가도 실질취득액은 보증금 수준에서 내려가지 않을 수 있습니다. 결국 이 사건은 가격은 최근 시세 이상, 권리는 선순위 전입의 실체 확인이 필요한 신중형 물건입니다.
