전주지방법원 2025타경31218. 전주시 완산구 고사동 23-1 소재 물건으로, 감정평가상 지하 1층부터 지상 4층까지 공실·점포·헌혈의 집·당구장·주택이 혼재한 이용상태입니다. 토지는 343.8㎡, 지목은 대, 일반상업지역의 상업용 토지입니다. 매각물건명세서는 토지와 건물이 별도로 등기되어 있고 건물의 대지권은 미등기이며 대지권 유무를 알 수 없다고 명시합니다.

등기상 말소기준권리는 2023년 7월 11일 보광동새마을금고 근저당권 1,560,000,000원입니다. 그 이후 국민건강보험공단·국·전주시의 압류와 정철웅 근저당, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 그보다 앞서 점유를 시작한 임차인들과, 매각물건명세서가 명시적으로 말소되지 않는다고 적은 전세권입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유와 인수 전세권이 핵심

말소기준 이후의 국민건강보험공단 압류, 경기광주세무서장 관련 국 압류, 전주시 압류, 정철웅 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 존재하면 배당에서 선순위로 차감될 수 있어 후순위 채권의 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 법정지상권은 해당사항 없음으로 명시되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 확인된 보증금 3.62억은 낙찰가와 별개로 따라온다

조사된 임차·점유관계 중 7건은 말소기준일인 2023.07.11보다 앞선 전입일을 근거로 대항력 있음으로 판정되어 있습니다. 예상배당에서도 이 7건은 우선변제권 없이 배당액 0원, 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다.

윤선자와 박우진은 배당요구를 했지만, 예상배당표에서는 대항력은 인정되고 우선변제권은 없는 것으로 반영되어 보증금 전액이 매수인에게 인수됩니다. 나머지 대항력 확정 임차인들도 동일한 방식으로 인수액이 계산돼 총 362,000,000원입니다.

유찰이 진행되면 매각대금은 내려가지만, 현재 확인된 대항력 임차보증금 362,000,000원은 그대로 남습니다. 따라서 회차가 내려갈수록 최저가와 실질취득액의 차이는 상대적으로 커집니다. 동일 조건의 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 2,056,600,000원 가정)

현재 회차에서는 채권총액 2,460,000,000원 중 2,033,634,000원이 배당되고 426,366,000원이 미배당됩니다. 대항력 임차보증금 362,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인에게 인수되는 것으로 계산되어 있습니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당순서는 변동될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전주시 완산구 고사동 NC백화점 북동측 인근으로, 각종 근린생활시설과 업무시설이 소재하는 구시가지 상가지대입니다.
• 교통. 중소형 차량 접근이 가능하고 동측 인근 팔달로, 남측 인근 충경로와 연계됩니다. 도로연계 및 대중교통 편의성은 편리한 편으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 지하 1층 공실, 1층 편의점외 3개 점포, 2층 헌혈의 집, 3층 당구장, 4층 주택으로 상업·업무·주거가 혼재합니다.
• 토지. 343.8㎡의 가로장방형 평지로 현황 주상복합용 토지이며 남측·서측 약 8M 포장도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·역사도심 지구단위계획구역이며 역사문화환경보존지역과 형상변경허가 대상구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 3,168,000원/㎡입니다.
• 대지권. 토지와 건물이 별도 등기되어 있고 건물에 대한 대지권은 미등기이며, 대지권 유무를 알 수 없다고 명시돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층·지상 4층이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 전세권 5건 원문 확인. 말소되지 않고 인수된다고 명시된 각 전세권의 권리자·전세금·존속기간·목적물을 반드시 등기 원문과 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
• 임차보증금 362,000,000원 반영. 현재 회차에서는 낙찰대금 외에 이 금액을 인수하는 것으로 계산돼 있으므로 응찰가 산정에서 별도 비용으로 보아야 합니다.
• 미상 점유관계 확인. 대한적십자사는 전입일이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능하고, 주거로 기재된 점포도 전입일·보증금이 미상입니다.
• 대지권 구조 확인. 건물에 대한 대지권이 미등기이고 대지권 유무를 알 수 없다는 명시가 있으므로 토지·건물별 매각목록과 소유권 범위를 대조해야 합니다.
• 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 존재하면 배당에서 우선 차감돼 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 유찰률만으로 가격 판단 금지. 감정가 대비 70%라는 숫자보다 실질취득액과 인수권리의 전체 규모가 먼저입니다. 실거래 비교 근거가 확인되지 않은 상태에서는 가격 가점을 줄 수 없습니다.
• 현장 점유 확인. 지하 공실부터 점포·헌혈의 집·당구장·주택까지 이용이 혼재하므로 각 층·호별 실제 점유자와 계약관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 유찰가”보다 먼저 볼 것은 인수범위다

이 물건은 말소기준 이후 권리만 보면 정리가 되는 듯하지만, 핵심은 그 앞에 있습니다. 대항력 확정 임차인 7건의 보증금 362,000,000원이 매수인에게 인수되고, 매각물건명세서는 별도로 전세권 5건을 말소하지 않는 권리로 명시합니다. 현재 최저가 2,056,600,000원에 확인된 임차보증금만 더해도 실질취득은 2,418,600,000원입니다.

그런데 전세권 금액은 아직 이 계산에 들어가지 않았고, 대한적십자사와 주거 점포의 대항력·보증금도 완전히 확정되지 않았습니다. 건물 대지권도 미등기이고 그 유무가 불명확합니다. 따라서 이 사건은 “감정가 대비 70%니까 싸다”가 아니라 “인수범위를 얼마까지 확정할 수 있느냐”가 먼저인 물건입니다. 확인된 숫자만으로도 보수적으로 접근해야 하며, 추가 인수권리의 금액이 확인되기 전에는 가격 메리트를 논하기 어렵습니다.