전주지방법원 2025타경31218. 전주시 완산구 고사동 23-1 소재 구분건물 및 토지 관련 사건입니다. 감정 이용상태는 지하 1층 공실, 1층 편의점 외 3개 점포, 2층 헌혈의 집, 3층 당구장, 4층 주택으로 확인됩니다. 토지는 343.8㎡, 일반상업지역의 주상복합용 토지이며 남측과 서측으로 약 8M 포장도로에 접합니다. 현재 소유자는 김현순입니다.
권리의 기준선은 2023.07.11. 보광동새마을금고 근저당권 1,560,000,000원입니다. 그 뒤 국민건강보험공단·국·전주시 압류, 정철웅 근저당, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 난도는 후순위 등기가 아니라 기준권리보다 먼저 점유를 시작한 임차인과 매각 후에도 남는다고 명시된 전세권에서 발생합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31218 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 고사동 23-1 · 전주객사5길 46 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 지하 1층 공실 · 1층 편의점 외 3개 점포 · 2층 헌혈의 집 · 3층 당구장 · 4층 주택 |
| 토지 | 343.8㎡ · 지목 대 · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 소로각지 |
| 소유자 | 김현순 |
| 감정가 / 최저가 | 2,938,000,000원 / 2,056,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤는 소멸, 앞선 점유는 남는다
말소기준은 2023.07.11. 설정된 보광동새마을금고 근저당권입니다. 2023.09.21. 국민건강보험공단 압류, 2024.04.22. 국 압류, 2024.07.08. 정철웅 근저당권, 2024.10.28. 전주시 압류, 2025.05.14. 임의경매개시결정은 모두 기준권리보다 뒤여서 매각으로 소멸합니다.
반면 윤선자, (주)코리아세븐 전주고사중앙점·김홍철, 김대성, 박우진, 한상국, 한승훈, 김정아는 모두 기준권리보다 이른 전입·점유일이 확인되어 대항력 있음으로 분류돼 있습니다. 배당표는 이 7건의 보증금 합계 362,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산하고 있습니다.
② 임차인·점유 현황 — 확정 인수 7건, 미상 2건
| 점유자 / 임차인 | 부분 | 전입·점유일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤선자 | 99제곱미터 | 2022-02-16 | 120,000,000원 | 3,400,000원 | 대항력 有 | 없음 | 인수 |
| (주)코리아세븐 전주고사중앙점, 김홍철 | 82제곱미터 | 2018-12-10 | 180,000,000원 | 4,300,000원 | 대항력 有 | 없음 | 인수 |
| 김대성 | 24.79제곱미터 | 2018-11-13 | 15,000,000원 | 1,250,000원 | 대항력 有 | 없음 | 인수 |
| 박우진 | 36.9제곱미터 | 2020-02-26 | 35,000,000원 | 1,440,000원 | 대항력 有 | 없음 | 인수 |
| 대한적십자사 | 2층 | 미상 | 30,000,000원 | 2,772,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 한상국 | 3층 | 2016-04-29 | 8,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 인수 |
| 한승훈 | 4층 | 2019-05-31 | 1,000,000원 | 200,000원 | 대항력 有 | 없음 | 인수 |
| 김정아 | 4층 | 2023-06-13 | 3,000,000원 | - | 대항력 有 | 없음 | 인수 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | - | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
보증기관 대위·승계에 따른 중복신고는 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션에 확정적으로 반영된 매수인 인수액은 362,000,000원이며, 이는 위 대항력 임차인 7건의 보증금입니다. 대한적십자사는 보증금 30,000,000원이 확인되지만 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 및 인수 여부가 미상입니다. 별도 “점포” 점유도 전입일과 보증금이 확인되지 않아 추가 위험으로 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,056,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,966,000원 |
| 인수 · 대항력 임차인 7건 보증금 | 362,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 보광동새마을금고 | 1,560,000,000원 | 1,560,000,000원 |
| 3. 근저당 · 정철웅 | 900,000,000원 | 473,634,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권총액 2,460,000,000원 중 2,033,634,000원이 배당되고, 426,366,000원이 미배당으로 남습니다. 대항력 임차인 7건의 보증금 362,000,000원은 배당받는 구조가 아니라 매수인에게 인수되는 것으로 계산돼 있습니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당하면 선순위 차감되어 실제 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 남는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 2,056,600,000원 | 362,000,000원 | 426,366,000원 | 473,634,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 1,439,620,000원 | 362,000,000원 | 1,037,176,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 1,007,733,999원 | 362,000,000원 | 1,464,743,341원 | 0원 |
⑤ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다. 더구나 현재 회차에서 매수인 확정 인수액 362,000,000원이 추가되고, 명세서에 기재된 별도 전세권 및 대항력 미상 점유 위험까지 남습니다.
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. NC백화점 북동측 인근의 구시가지 상가지대로, 각종 근린생활시설과 업무시설이 소재합니다.
- 교통. 중소형 차량 접근이 가능하고 동측 인근 팔달로, 남측 인근 충경로와 연계됩니다. 대중교통 편의성도 편리한 편으로 평가돼 있습니다.
- 복합 이용. 지하 1층 공실, 1층 편의점 외 3개 점포, 2층 헌혈의 집, 3층 당구장, 4층 주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 343.8㎡의 평탄한 가로장방형 토지로 현황 주상복합용이며, 남측과 서측으로 노폭 약 8M 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·형상변경허가 대상구역 등이 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층·지상 4층이며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확정 인수 362,000,000원. 최저가와 분리해 자금계획에 반영해야 합니다.
- 전세권 원문 확인. 목록1·3·4에 대해 말소되지 않는다고 명시된 전세권의 존속범위·금액·목적물을 매각물건명세서와 등기 원문으로 대조해야 합니다.
- 대한적십자사. 보증금 30,000,000원과 월세 2,772,000원이 확인되지만 전입일이 미상이라 대항력 및 인수 여부가 확정되지 않았습니다.
- 점포 점유. 전입일·보증금이 미상이라 추가 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 대지권. 토지와 건물이 별도 등기이고 건물 대지권이 미등기이며 유무가 불명확하므로 매각대상 목록과 사용관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 선순위 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
- 유찰 착시 경계. 1회 유찰로 감정가 70%가 되었지만, 실거래 시세가 없어 할인율 자체를 가격 메리트로 볼 수 없습니다.
맺으며 — 이 사건의 핵심은 ‘낙찰가 밖의 권리’다
말소기준 이후 압류·근저당이 소멸한다는 사실만 보면 구조가 단순해 보일 수 있습니다. 하지만 실제 매수인 입장에서는 정반대입니다. 기준권리보다 앞선 대항력 임차인 7건의 보증금 362,000,000원이 인수되고, 명세서에는 여러 전세권이 말소되지 않는다고 명시되어 있습니다. 대항력 여부가 미상인 점유도 남아 있으며, 구분건물의 대지권 또한 미등기·유무 미상입니다.
따라서 현재 최저가 2,056,600,000원만 놓고 “감정가의 70%니까 싸다”고 접근하면 안 됩니다. 이 사건은 가격보다 권리 확정이 먼저입니다. 확정 인수액 362,000,000원에 더해 전세권·미상 점유·대지권 문제의 실체가 모두 확인되기 전에는 보수적으로 보는 것이 맞습니다.
