전주지방법원 2025타경31271. 송천동1가 359-11 일대의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정상 이용상태는 공부상 1층 근린생활시설, 2~4층 다가구주택이고, 매각물건명세서에는 1층이 공부상 계단실 및 제2종근린생활시설(사무소)이지만 현황은 계단실 및 주택 101호로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 따라서 일반적인 단일 세대 아파트처럼 권리관계와 점유를 한 줄로 끝낼 수 있는 물건이 아닙니다.
말소기준은 2011.01.21. 전주동부신용협동조합 근저당권 169,000,000원입니다. 이 근저당권은 2024.12.31. 주식회사씨앤씨홀딩스대부로 이전됐고, 2025.05.27. 씨앤씨홀딩스대부가 임의경매를 신청했습니다. 이후 압류와 등기된 주택임차권들은 말소기준보다 뒤에 있어 등기순위상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31271 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 359-11 |
| 등기 대상 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 359-11, 359-14 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 공부상 1층 근린생활시설, 2~4층 다가구주택 |
| 현황 차이 | 1층은 공부상 계단실 및 제2종근린생활시설(사무소), 현황은 계단실 및 주택(101호) |
| 소유자 | 이명희 |
| 감정가 / 최저가 | 1,026,696,000원 / 503,081,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 씨앤씨홀딩스대부 / 350,723,515원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 명시된 인수권리 해당사항없음 · 명시된 법정지상권 해당사항없음 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 점유는 확인형
등기부만 보면 말소기준보다 앞서는 현재 존속 임차권은 확인되지 않습니다. 과거 부민영·기광서·최진호·박용근·이황로·김선우의 전세권과 과거 한국토지주택공사 주택임차권은 이미 말소된 내역입니다. 현재 등기된 주택임차권 역시 말소기준인 2011.01.21.보다 뒤에 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 14명, 보증기관 중복은 합산 금지
한국토지주택공사의 90,000,000원 신고는 정승환 보증금의 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 별도의 실제 임차인이나 추가 보증금으로 합산하지 않습니다. 이를 제외하면 실제 임차·점유자는 14명이며, 금액이 확인되는 보증금 합계는 711,000,000원입니다. 박민규와 우지원의 보증금은 확인되지 않아 이 합계에 포함되지 않습니다.
| 임차인 / 점유자 | 점유부분 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 도기준 | 목록2. 304호 | 50,000,000원 | 2025.06.13 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 이영순 | 목록2. 402호 | 120,000,000원 | — | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 강유진 | 목록2. 203호 | 40,000,000원 | — | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 윤태일 | 목록2. 303호 | 55,000,000원 | — | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 정승환 | 목록2. 401호 | 90,000,000원 | — | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 박창룡 | 목록2, 101호 | 50,000,000원 | — | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 김솔 | 목록2. 403호 | 25,000,000원 | 2025.06.27 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 최임평 | 목록2. 204호 | 50,000,000원 | 2025.06.23 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 유복임(세대주 장형수) | 목록2. 202호 | 65,000,000원 | — | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 채희훈 | 목록2. 201호 | 45,000,000원 | 2025.06.17 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 이자영 | 목록2. 301호 | 45,000,000원 | — | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 박민규 | 목록2. 203호 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 우지원 | 목록2. 204호 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 강지훈 | 건물 3층 213.56㎡ 중 약 59.4㎡(302호) | 76,000,000원 | 2026.04.08 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 한국토지주택공사 | 건물 4층 181.05㎡ 중 별지 도면 표시 | 90,000,000원 | 2025.11.20 | 없음 | 미상 | 정승환 승계·중복 |
한국토지주택공사 90,000,000원은 정승환의 보증금 대위·승계 중복신고로 별도 보증금 합계에 더하지 않습니다. 강지훈은 전입신고 2020.04.20.로 말소기준권리 2011.01.21.보다 늦어 대항력이 없습니다. 나머지 13명은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 판정이 미상입니다.
③ 가격·유찰 — 49%만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
감정가는 1,026,696,000원, 현재 최저매각가는 503,081,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49% 수준입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 352,156,700원, 4회 유찰 시 246,509,689원입니다.
| 회차 | 매각가 | 기준채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 503,081,000원 | 0원 | 326,650,190원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 352,156,700원 | 0원 | 177,426,506원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 246,509,689원 | 0원 | 73,258,553원 |
④ 예상배당표 (매각가 503,081,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,430,810원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 전주동부신용협동조합 | 169,000,000원 | 169,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 326,650,190원 |
배당 시뮬레이션은 집행비용과 기준 근저당 채권최고액을 반영한 계산이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영하지 않은 값입니다. 등기상 기준 근저당권은 2024.12.31. 주식회사씨앤씨홀딩스대부로 이전됐고, 신청채권자의 청구액은 350,723,515원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주시 덕진구 송천동1가 소재 송천초등학교 남동측 인근이며, 주위는 다가구주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 시내버스승강장이 있고 차량통행은 원활한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 공부상 1층 근린생활시설, 2~4층 다가구주택입니다. 1층은 현황상 주택 101호로도 이용 중입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕이며 기본적인 위생·급배수설비와 바닥난방설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·사다리형·세로한면(가), 토지면적 126.0㎡, 공시지가 467,200원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역 및 가축사육제한구역에 해당하며, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 13명의 전입일 우선 확인. 도기준·이영순·강유진·윤태일·정승환·박창룡·김솔·최임평·유복임(세대주 장형수)·채희훈·이자영·박민규·우지원은 현재 대항력 판정이 미상입니다.
- 보증금 미상 2명 확인. 박민규와 우지원은 보증금이 확인되지 않으므로 계약서·전입세대·확정일자 및 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 90,000,000원은 정승환 보증금 대위·승계 신고이므로 다시 더하면 안 됩니다.
- 강지훈은 후순위. 전입신고 2020.04.20.로 2011.01.21. 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
- 1층 현황 차이 확인. 공부상 근린생활시설·사무소인 부분이 현황상 주택 101호로 이용 중이므로 실제 점유범위와 행정상 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증 별도. 최저가 503,081,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 다가구·근린 혼합 건물의 거래·수익가치를 따로 검증해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당결과와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 13명의 전입일
이 사건은 표면적으로는 매력적인 숫자가 눈에 들어옵니다. 감정가 1,026,696,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 503,081,000원, 즉 49%까지 내려왔습니다. 등기부도 2011년 근저당권이 말소기준이라 후순위 등기권리는 정리되는 구조이고, 매각물건명세서상 명시 인수액도 0원입니다.
하지만 이 물건의 진짜 권리분석 포인트는 할인율이 아닙니다. 실제 임차·점유자 14명 중 13명의 전입일이 미상이고, 2명은 보증금까지 미상입니다. 알려진 보증금만 중복을 빼고 711,000,000원입니다. 이 보증금이 곧 매수인 인수액이라는 뜻은 아니지만, 각각의 대항력과 배당관계를 확정하기 전에는 실질취득비용을 503,081,000원으로 고정해 볼 수도 없습니다.
따라서 결론은 등기상 소멸구조는 양호하지만, 임대차 확인 전에는 보수적으로 접근할 물건입니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮다는 가격 가점도 줄 수 없습니다. 이 사건은 ‘얼마나 싸게 내려왔나’보다 누가 언제 들어왔고, 얼마를 돌려받아야 하는가를 먼저 확정해야 합니다.
