전주지방법원 2025타경31271. 전주시 덕진구 송천동1가 359-11, 359-14 소재 건물과 토지를 일괄 매각하는 사건입니다. 감정상 이용상태는 공부상 1층 근린생활시설, 2~4층 다가구주택이며, 1층은 공부상 계단실 및 제2종근린생활시설인 사무소이지만 현황은 계단실과 주택 101호로 이용되고 있습니다. 소유자는 이명희이고, 2015.01.29 소유권을 이전받았습니다.
등기상 말소기준은 2011.01.21 접수된 전주동부신용협동조합의 채권최고액 169,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 채권최고액 221,000,000원의 후순위 근저당권도 설정됐고, 두 근저당권은 2024.12.31 주식회사씨앤씨홀딩스대부로 이전됐습니다. 이후의 전세권·임차권·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31271 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 359-11, 359-14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 공부상 1층 근린생활시설, 2~4층 다가구주택 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 |
| 소유자 | 이명희 (2015.01.29 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,026,696,000원 / 718,687,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 씨앤씨홀딩스대부 / 350,723,515원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 토지 정보 | 지목 대 · 토지면적 126㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 467,200원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
을구 3번 부민영 전세권은 2013.10.02, 5번 최진호 전세권은 2013.11.13, 4번 기광서 전세권은 2016.04.11, 8번 박용근 전세권은 2016.05.16, 9번 이황로 전세권은 2018.09.12, 13번 김선우 전세권은 2021.08.26 각각 말소등기가 이뤄졌습니다. 2021.08.11 한국토지주택공사 명의 임차권도 2021.08.27 말소됐습니다.
현재 확인되는 2025.11.20 한국토지주택공사 명의 401호·303호·202호 임차권과 2026.04.08 강지훈 명의 302호 임차권은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 등기된 주민등록일도 각각 2019.07.17, 2021.10.25, 2018.03.20, 2020.04.20로 말소기준일 이후이므로 이들 임차권 자체에는 대항력이 없습니다.
② 임차 현황 — 실제 임차인 14명, 13명은 대항력 미상
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 / 차임 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 도기준 | 목록2. 304호 | 50,000,000원 / — | 미상 / 미상 | 2025.06.13 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이영순 | 목록2. 402호 | 120,000,000원 / — | 미상 / 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 강유진 | 목록2. 203호 | 40,000,000원 / 월 150,000원 | 미상 / 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 윤태일 | 목록2. 303호 | 55,000,000원 / — | 미상 / 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정승환 | 목록2. 401호 | 90,000,000원 / — | 미상 / 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박창룡 | 목록2. 101호 | 50,000,000원 / — | 미상 / 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김솔 | 목록2. 403호 | 25,000,000원 / 월 90,000원 | 미상 / 미상 | 2025.06.27 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최임평 | 목록2. 204호 | 50,000,000원 / 월 150,000원 | 미상 / 미상 | 2025.06.23 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 유복임(세대주 장형수) | 목록2. 202호 | 65,000,000원 / — | 미상 / 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 채희훈 | 목록2. 201호 | 45,000,000원 / — | 미상 / 미상 | 2025.06.17 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이자영 | 목록2. 301호 | 45,000,000원 / — | 미상 / 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박민규 | 목록2. 203호 | 미상 / — | 미상 / 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 우지원 | 목록2. 204호 | 미상 / — | 미상 / 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 한국토지주택공사 | 건물 2층 213.56㎡ 중 남서쪽 203호 부분 | 38,400,000원 / — | 2021.01.08 / 2020.11.27 | 2021.08.11 | 없음 | 미상 | 도기준 승계 |
| 강지훈 | 건물 3층 213.56㎡ 중 302호 부분 | 76,000,000원 / — | 2020.04.20 / 2020.03.24 | 2026.04.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
한국토지주택공사 38,400,000원 신고는 도기준 보증금에 관한 보증기관 대위·승계로, 별도의 실제 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 14명입니다.
③ 가격 검증 — 감정가의 70%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 718,687,000원으로 감정가 1,026,696,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰된 가격이지만, 비교할 수 있는 실거래 표본은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
현재 명세서와 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원이므로 실질취득액은 최저매각가와 같은 718,687,000원입니다. 다만 전입일 미상 임차인의 대항력이 추후 확인되면 실질취득액과 명도 부담은 달라질 수 있으므로, 가격 검증보다 먼저 권리 확정이 이뤄져야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 718,687,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 9,586,870원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 전주동부신용협동조합 | 169,000,000원 | 169,000,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 전주동부신용협동조합 | 221,000,000원 | 221,000,000원 |
| 4. 을구 3번 전세권 · 부민영 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 5. 을구 4번 전세권 · 기광서 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 6. 을구 5번 전세권 · 최진호 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 7. 을구 8번 전세권 · 박용근 | 120,000,000원 | 24,100,130원 |
| 8. 을구 9번 전세권 · 이황로 | 100,000,000원 | 0원 |
| 9. 을구 13번 전세권 · 김선우 | 55,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
총 채권액 960,000,000원 중 집행비용을 제외한 채권자 예상배당은 709,100,130원이고, 미배당은 250,899,870원입니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송천초등학교 남동측 인근으로, 주변은 다가구주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 시내버스승강장이 있고 차량 통행은 원활한 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 지목은 대, 평지의 사다리형 토지로 세로한면(가)에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역에 포함되고 공시지가는 467,200원/㎡입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 바닥난방설비가 설치돼 있습니다.
- 현황 차이. 1층은 공부상 계단실 및 제2종근린생활시설인 사무소이나, 현황은 계단실 및 주택 101호로 이용 중입니다.
- 위반 여부. 확인된 위반건축물 표시는 없지만, 101호의 주택 이용에 관한 건축물대장·허가 관계는 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입세대 원본 확인. 13명의 최초 전입일이 2011.01.21보다 앞서는지 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 보완. 박민규·우지원의 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 실제 점유관계를 확인하세요.
- 복수 신고 호실 확인. 203호와 204호에 각각 2명의 이름이 기재된 원인과 계약 승계 여부를 확인하세요.
- 보증기관 승계 구분. 한국토지주택공사 38,400,000원은 도기준 보증금 관련 승계 신고이므로 별도 보증금으로 중복 계산하지 마세요.
- 임차권등기 대조. 2025.11.20 한국토지주택공사 명의 3건과 2026.04.08 강지훈 임차권의 실제 배당요구 및 채권 상태를 확인하세요.
- 전세권 말소 대조. 예상배당에 반영된 과거 전세권들이 실제 배당에서 제외되는지 법원 배당표로 확인하세요.
- 1층 용도 확인. 공부상 사무소와 현황상 주택 101호의 차이가 사용승인·용도변경·명도에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 원본 검증. 실거래 비교 없이 감정가의 70%만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·전입세대확인서·채권계산서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 확인할 것은 13명의 전입일
이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준권리가 분명하고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 명세서상 인수액도 0원입니다. 그러나 다가구주택의 권리분석은 등기만으로 끝나지 않습니다. 실제 임차인 14명 가운데 13명의 전입신고일이 미상이고, 2명은 보증금까지 확인되지 않습니다.
따라서 현재 최저가 718,687,000원을 그대로 실질취득액으로 확정하거나, 감정가의 70%라는 이유로 가격 메리트를 부여하는 것은 이릅니다. 전입일·확정일자·점유관계와 실제 배당권자를 모두 대조한 뒤 인수액이 정말 0원인지 확인해야 합니다. 등기상 말소 구조는 합격이지만, 임차관계 확정 전 입찰은 보류가 필요한 물건입니다.
