전주지방법원 2025타경31996. 전주시 덕진구 여의동 551-2, 도로명 방초길 6-17 소재 물건으로 감정평가 이용상태는 주택입니다. 건물은 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층건이며, 토지는 대지 499㎡로 자연녹지지역에 속합니다. 이 사건은 일반적인 담보권 실행 경매와 달리 김유동 지분에 대한 청산을 위한 형식적 경매로 개시됐고, 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함·지분매각이라고 적혀 있습니다.
등기부만 보면 현재 살아 있는 근저당이나 압류는 확인되지 않습니다. 2000년 현대자동차주식회사 근저당은 2001년 이미 말소됐고, 현재 권리흐름의 기준점은 2025년 12월 4일 김유동 지분 임의경매개시결정입니다. 문제는 등기 밖 점유관계입니다. 김화순은 1991년 12월 9일, 김성곤은 2020년 12월 23일 전입한 것으로 조사돼 모두 경매개시결정보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 곧바로 ‘대항력 있는 임차인’으로 확정해서도, 반대로 인수 위험이 없다고 단정해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31996 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 여의동 551-2 · 방초길 6-17 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 토지 | 499㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 자연취락지구 저촉 · 공시지가 320,600원/㎡ |
| 건물 구조 | 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 · 기본 위생·급배수·도시가스 난방설비 |
| 공유자 | 김성애·김유동·김현덕·김현성·김현오·김현철 각 15분의 2, 김화순 15분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 45,083,490원 / 45,083,490원 (신건) |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지분매각 · 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함 |
① 권리 흐름 — 등기보다 점유 확인이 더 중요하다
현재 등기부에 매수인이 승계할 근저당권이 확인되는 구조는 아닙니다. 현대자동차주식회사의 근저당은 2001년 8월 16일 말소됐고, 이후 2024년 상속으로 여러 명의 공유관계가 형성된 뒤 김현수 지분 15분의 2가 2025년 김유동에게 다시 상속됐습니다. 김유동은 같은 해 12월 4일 자신의 지분에 대해 청산을 위한 형식적 경매를 신청했습니다.
② 점유·임차관계 — 두 사람 모두 ‘대항력 가능·미상’
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성곤 | 주택 일부 | 2020.12.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김화순 | 미상 | 1991.12.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 개별 점유·전입 조사 대상이므로 점유·전입 신고자는 2명입니다. 다만 김화순은 등기부상 공유자이기도 합니다. 두 사람의 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않아, 이 단계에서는 우선변제 여부와 실제 인수액을 계산할 수 없습니다. 특히 보증금이 존재하고 매각대금에서 전액 배당되지 않는 법적 지위가 확인될 경우 매수인의 실질취득비용은 최저가보다 커질 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 최저가 자체로 싸다고 말할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 중개·실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 45,083,490원과 최저가 45,083,490원이 같다는 사실만으로 시세 대비 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다. 게다가 지분매각이고 공유자 우선매수권까지 존재하므로, 일반적인 단독 소유 주택과 동일한 유동성으로 가격을 해석하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 45,083,490원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.7% 추정) | - | 1,211,503원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 김유동 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 43,871,987원 |
배당 계산에는 집행비용 1,211,503원만 반영됐고 신청채권액은 확인되지 않아 배당 계산에서 제외됐습니다. 소유자 잔여는 43,871,987원으로 계산돼 있으나, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 특히 보증금 미상 점유자의 실제 배당·승계 관계는 이 표만으로 판단할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 불확실성은 그대로
| 회차 | 매각가 | 소유자 잔여 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 45,083,490원 | 43,871,987원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 36,066,792원 | 35,017,590원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 28,853,433원 | 27,934,071원 | 0원 |
1회 유찰 시 36,066,792원, 2회 유찰 시 28,853,433원까지 최저가가 내려가는 시나리오입니다. 그러나 가격이 내려간다는 사실이 점유·임차 리스크를 없애지는 않습니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가가 낮아질수록 오히려 미배당 보증금이 존재하는 경우 매수인이 부담할 가능성을 더 세심하게 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여의동 방초마을 내에 위치하며, 주변은 단독주택·주거나지와 중·소규모 공장 및 창고가 혼재하는 기존주택지대입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 499㎡, 평지·가로장방형이며 세로각지(가)에 접합니다. 자연녹지지역이고 자연취락지구에 저촉됩니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 절대·상대보호구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 현장 특이사항. 지상에 해체 및 철거가 용이한 쇠파이프 구조물이 소재합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 김성곤·김화순의 임대차계약 존재 여부, 보증금, 확정일자, 실제 점유 범위를 반드시 확인해야 합니다.
- ‘대항력 있음’으로 단정 금지. 전입일은 빠르지만 보증금·확정일자가 미상이므로 현 단계 평가는 ‘대항력 가능·미상’입니다.
- 지분매각 범위 확인. 일반적인 부동산 전체 단독소유 매각과 다르므로 매각 대상 지분과 사용·수익 구조를 원문에서 재확인해야 합니다.
- 공유자 우선매수권. 공유자 우선매수권 행사가 1회 허용되므로 외부 입찰자는 낙찰 확정 가능성까지 감안해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되고 쇠파이프 구조물이 존재하므로 현황·경계·철거 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고 별도 시세 조사가 필요합니다.
- 배당표 한계. 계산상 인수 0원은 확인된 금액 기준입니다. 보증금 미상 점유자의 실제 승계 가능성은 별도 판단 대상입니다.
맺으며 — “등기 깨끗함”보다 먼저 확인할 것이 많다
이 사건의 핵심은 근저당 말소 여부가 아닙니다. 등기부상 오래된 근저당은 이미 정리됐지만, 현황상 김성곤·김화순 두 사람의 전입과 점유가 확인되고 보증금·확정일자는 알 수 없습니다. 여기에 매각 자체가 지분매각이고, 공유자에게는 1회의 우선매수권도 있습니다. 시세 자료까지 없는 만큼 신건 최저가만 보고 가격 메리트를 평가하기도 어렵습니다. 결론적으로 이 물건은 점유자의 계약·보증금 확인과 매각지분 구조 확인이 끝나기 전에는 보수적으로 접근할 사건입니다.
