전주지방법원 2026타경107. 김제시 금구면 금구리 ‘남전주아이씨서희스타힐스’ 105동 18층 1804호 아파트입니다. 감정평가상 이용상태 역시 아파트이고, 철근콘크리트구조 28층 공동주택 중 18층입니다. 소유자 강은영 씨는 2025년 12월 10일 소유권이전을 마쳤고 등기상 거래가액은 230,900,000원입니다. 같은 날 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 202,400,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2026년 2월 26일 채권자 김주일의 강제경매개시결정이 등기됐고, 신청채권자 청구금액은 18,000,000원입니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권은 없으며, 조사된 임차인도 없습니다. 따라서 현재 확인되는 권리구조에서 낙찰자가 인수할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경107 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 김제시 금구면 금구리 724 남전주아이씨서희스타힐스 105동 18층1804호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용중 · 28층 공동주택 중 18층 1804호 |
| 소유자 | 강은영 (2025.12.10. 소유권이전 · 거래가액 230,900,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 230,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김주일 / 18,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 별도의 임차보증금 승계 문제가 없고, 매각물건명세서에 명시된 인수권리도 없습니다. 말소기준은 2025년 12월 10일 설정된 농협은행주식회사 근저당권 202,400,000원이며, 2026년 2월 26일 강제경매개시결정은 그보다 뒤입니다. 두 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 신건 230,000,000원을 그대로 볼 수는 없다
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 230,000,000원입니다. 소유권이전 당시 등기상 거래가액은 230,900,000원으로, 현재 최저가와의 차이는 900,000원입니다.
다만 실제 시장에서 최근 같은 단지·유사 면적이 얼마에 거래되고 있는지는 별도로 대조해야 합니다. 따라서 신건 230,000,000원이 싸다고 평가할 근거는 아직 없습니다. 권리가 깔끔하다는 사실과 가격 메리트는 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,020,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 202,400,000원 | 202,400,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 김주일 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 5,580,000원 |
230,000,000원 매각을 가정하면 집행비용 4,020,000원, 농협은행주식회사 202,400,000원, 김주일 18,000,000원이 배당되고 소유자에게 5,580,000원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김제시 금구면 금구리 소재 금구IC 동측 인근. 주위는 아파트, 학교, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스 정류장이 소재하며, 일반적인 교통조건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 28층 공동주택 중 18층으로, 위생·급배수·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측·남측 도로에 접하며 동측 및 남측으로 출입합니다.
- 토지. 부정형 토지의 아파트 건부지로 이용 중이며, 지형은 평지입니다. 토지면적은 25,639.6㎡, 공시지가는 179,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 소로1류에 접하고, 가축사육제한구역 및 도로구역에 해당합니다.
- 이용상 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 신건 230,000,000원을 곧바로 할인 가격으로 보지 말고 같은 단지와 인근 아파트의 최근 실제 거래수준을 먼저 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 을구 1번 농협은행주식회사 근저당권 202,400,000원이 말소기준권리인지 원본 등기사항을 최종 대조하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 현장 점유관계와 인도 가능 여부는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 신건 기준 소유자 잔여는 5,580,000원이지만, 당해세 등 우선채권에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 184,000,000원, 2회 유찰 시 147,200,000원으로 내려가며, 각 회차의 매수인 인수액 계산은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부는 가격
이 사건의 장점은 분명합니다. 농협은행주식회사 근저당이 말소기준으로 잡히고, 그 뒤 강제경매개시결정까지 매각으로 소멸하며, 임차인과 별도 인수권리도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 권리분석만 보면 복잡한 사건이 아닙니다.
하지만 현재 최저가는 감정가와 같은 230,000,000원입니다. 소유자의 등기상 취득 거래가도 230,900,000원이어서 현재 회차 자체에서 큰 가격 차이는 드러나지 않습니다. 따라서 이 사건은 권리의 안전성을 확인한 뒤 실제 시장가격을 검증해 응찰가를 정하는 유형입니다. 결론은 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로 검증입니다.
