전주지방법원 2026타경132. 전주시 덕진구 진북동 우성아파트 109동 17층 1712호입니다. 소유자 국영운은 2024.08.02 거래가액 113,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 정읍농업협동조합이 채권최고액 92,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 전북신용보증재단·롯데카드 주식회사·이상도의 가압류와 2026.03.19 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
권리상 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산되어 있습니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 각각 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 다만 감정평가 참고사항의 임대관계는 미상이므로, 신고된 임차인이 없다는 사실과 실제 현장 점유관계 확인은 구분해서 볼 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경132 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 진북동 416 우성아파트 109동 17층1712호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 59.78㎡ · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 17층 중 17층 |
| 소유자 | 국영운 (2024.08.02 소유권이전 · 거래가액 113,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 119,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 정읍농업협동조합 / 80,827,740원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
2005년 국민은행 근저당권은 2010년에 말소됐고, 2016년 국민은행 근저당권도 2024.08.02 해지로 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024.08.02 정읍농업협동조합 근저당권 92,400,000원입니다. 그 뒤의 전북신용보증재단 가압류 51,700,027원, 롯데카드 주식회사 가압류 9,643,803원, 이상도 가압류 86,930,000원과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 평균 바로 아래지만 최신 거래보다 높다
우성아파트 동일면적 59.78㎡의 최근 거래 12건은 2026.06부터 2026.08까지 105,000,000원에서 137,500,000원 사이입니다. 최근 12개월 평균은 121,000,000원이고, 현재 최저가 119,000,000원은 그 평균의 98.3%입니다. 평균보다 낮기는 하지만 차이가 크지 않아 신건 가격만으로 강한 할인이라고 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.78㎡ | 1 | 105,000,000원 |
| 2026.08 | 59.78㎡ | 13 | 115,000,000원 |
| 2026.08 | 59.78㎡ | 12 | 121,000,000원 |
| 2026.07 | 59.78㎡ | 19 | 137,500,000원 |
| 2026.07 | 59.78㎡ | 9 | 115,000,000원 |
| 2026.07 | 59.78㎡ | 1 | 105,000,000원 |
| 2026.07 | 59.78㎡ | 10 | 130,000,000원 |
| 2026.07 | 59.78㎡ | 14 | 119,500,000원 |
| 2026.07 | 59.78㎡ | 5 | 133,000,000원 |
| 2026.06 | 59.78㎡ | 9 | 112,000,000원 |
| 2026.06 | 59.78㎡ | 14 | 136,000,000원 |
| 2026.06 | 59.78㎡ | 9 | 123,000,000원 |
| 최근 평균 | 59.78㎡ | 12건 | 121,000,000원 |
특히 최신 거래는 2026.08의 105,000,000원이고, 같은 달에도 115,000,000원과 121,000,000원 거래가 함께 확인됩니다. 따라서 119,000,000원이라는 신건 최저가는 최근 평균보다 아래지만 최신 거래보다는 높은 가격입니다. “시세보다 확실히 싸다”라고 단정하기보다 층·상태를 확인한 뒤 가격 상한을 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,466,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 정읍농업협동조합 | 92,400,000원 | 92,400,000원 |
| 갑구 7번 가압류 · 전북신용보증재단 | 51,700,027원 | 24,134,000원 |
| 갑구 8번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 9,643,803원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 이상도 | 86,930,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 240,673,830원 중 116,534,000원이 배당되고, 미배당액은 124,139,830원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주시 덕진구 진북동 우성아파트에 위치하며, 주위는 아파트단지·학교·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 17층 건물의 17층 1712호이며, 기본 위생·급배수·전기·승강기·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 동측·북측·남측·서측으로 약 25미터·15미터·15미터·6미터 도로에 접하고, 동측·북측·남측 도로를 통해 출입합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 시가지경관지구, 교육환경 보호구역, 역사문화환경보존지역 등이 확인됩니다.
- 토지. 공시지가는 559,100원/㎡이고, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 단지 규모. 우성아파트는 2,102세대, 사용승인일은 1995.10.21입니다.
- 하자 표기. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 121,000,000원과 최신 거래 105,000,000원을 함께 비교해 응찰가를 정하세요.
- 신건 여부. 현재 최저가는 감정가 119,000,000원과 동일한 신건입니다. 단지 평균 유찰 횟수는 1.2회입니다.
- 점유 확인. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자·인도 상태를 확인하세요.
- 배당 구조. 신건 기준 채권 총액 240,673,830원에 비해 매각대금이 작아 124,139,830원의 미배당이 발생하지만, 후순위 가압류는 매각으로 소멸합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 내역을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 평균권
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.08.02 정읍농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 모두 소멸합니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 가격은 다른 문제입니다. 신건 최저가 119,000,000원은 최근 12개월 평균 121,000,000원의 98.3%로 평균과 매우 가깝고, 최신 거래 105,000,000원보다 높습니다. 권리상 위험은 낮지만 가격 메리트는 강하지 않은 신건으로 보는 것이 데이터에 가장 가깝습니다. 임대관계가 미상인 만큼 최종 입찰 전 점유 확인까지 마쳐야 합니다.
