전주지방법원 2026타경155. 전주시 덕진구 덕진동1가 1116-22 소재 단독주택 + 토지 일괄매각 물건입니다. 토지는 대 264.5㎡이고, 건물은 시멘벽돌조 슬래브지붕의 2층 건물로 사용승인일은 1986.07.05.입니다. 공부상 1·2층은 단독주택, 지하는 창고 및 보일러실, 부속건물은 변소로 이용 중입니다. 매각에는 제시외 건물도 포함됩니다.
권리 흐름의 기준점은 2022.12.29. 주식회사전북은행 근저당권 115,000,000원입니다. 해당 근저당은 토지와 공동담보로 설정되어 있고, 이후 2026.04.17. 전북은행의 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 예상배당 계산상 현재 최저가 338,038,700원에서는 근저당 채권최고액이 전액 배당되고, 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경155 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 덕진동1가 1116-22 · 전북특별자치도 전주시 덕진구 떡전로 27-8 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 대 · 264.5㎡ · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 건물 이용 | 1·2층 단독주택 · 지하 창고 및 보일러실 · 부속건물 변소 |
| 건물 구조 | 시멘벽돌조 슬래브지붕 2층 · 사용승인일 1986.07.05. |
| 소유자 | 이숙경, 이윤찬, 이인범, 이주연, 이지현, 조은미 |
| 감정가 / 최저가 | 338,038,700원 / 338,038,700원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 전북은행 / 100,885,861원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
1993.12.24. 이영만 명의로 소유권보존이 이뤄졌고, 2022.12.29. 전북은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025.05.15. 상속을 원인으로 이숙경·이윤찬·이인범·이주연·이지현·조은미에게 공유지분으로 소유권이 이전됐으며, 2026.04.17. 전북은행이 임의경매를 개시했습니다.
② 가격 판단 — 신건 338,038,700원, 시세 판단은 보수적으로
현재 회차는 유찰 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 338,038,700원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득 기준 금액도 338,038,700원입니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 100% | 338,038,700원 | 0원 | 217,506,158원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 80% | 270,430,960원 | 0원 | 150,844,927원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 64% | 216,344,768원 | 0원 | 97,515,941원 |
확인된 실거래 비교표본이 없어 현재 최저가가 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 가격 메리트는 감정가 자체만으로 가점하지 않고, 현장 상태·토지와 건물의 개별성·제시외 건물 현황을 확인한 뒤 판단하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 338,038,700원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,532,542원 |
| 1. 근저당 · 주식회사전북은행 | 115,000,000원 | 115,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 217,506,158원 |
현재 회차에서는 전북은행 근저당 채권최고액 115,000,000원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 소유자 잔여는 217,506,158원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주시 덕진구 덕진동1가 ‘공설운동장’ 남측 인근이며, 주위는 단독주택·근린생활시설·체육시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 대중교통승강장이 있으며, 서측으로 백제대로가 통과합니다. 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 대 264.5㎡, 평지·세로장방이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 492,500원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물. 시멘벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로 외벽은 벽돌붙임, 내벽은 벽지 및 타일붙임, 창호는 샷시 창호 등이며 위생·급배수·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 함께 제시외 건물이 포함되므로 현장에서 실제 위치와 이용상태를 대조하세요.
- 점유관계. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인을 확인하세요.
- 근저당 공동담보. 전북은행 근저당은 토지 덕진동1가 1116-22와 공동담보로 기재되어 있으므로 등기 원본의 공동담보 관계를 확인하세요.
- 공유자 확인. 현재 소유자는 이숙경·이윤찬·이인범·이주연·이지현·조은미의 공유 형태이므로 인도와 협의 상대방을 사전에 확인하세요.
- 가격 검증. 확인된 실거래 비교표본이 없으므로 감정가 338,038,700원이 곧 시장가라는 전제로 응찰하지 말고 현장 상태와 주변 거래를 별도로 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 현장 확인이 중요한 단독주택
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.12.29. 전북은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 것과 가격이 싸다는 것은 별개입니다. 현재는 신건 338,038,700원이고 비교 가능한 실거래 수치가 확인되지 않아 시세 할인 여부를 판단할 근거가 부족합니다. 더구나 단독주택·토지 일괄매각에 제시외 건물이 포함되고 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리보다 현장과 가격 검증입니다.
