제주지방법원 2025타경1574. 제주시 조천읍 조천리 ‘아름아이빌7차’ 제3층 제302호, 전용 83.982㎡ 아파트입니다. 김경태·현은미가 각 2분의 1 지분으로 소유하고 있고, 2017.09.14 매매 당시 거래가액은 266,000,000원입니다. 같은 날 농협은행주식회사 근저당권이 채권최고액 170,400,000원으로 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 김경태 지분에 김승언의 가압류 45,700,000원, 구좌농업협동조합의 가압류 25,691,394원이 순서대로 붙었고, 2025.08.05 농협은행주식회사가 임의경매를 신청했습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며 예상배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1574 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 2308-1 아름아이빌7차 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 83.982㎡ · 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 7층 건물 내 제3층 제302호 |
| 소유자 | 김경태·현은미 (각 2분의 1 지분 · 2017.09.14 거래가액 266,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 191,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 111,284,579원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2017.09.14 농협은행주식회사 근저당권입니다. 2024년 설정된 김승언·구좌농업협동조합의 가압류와 2025년 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 낮다
아름아이빌7차는 24세대, 사용승인일은 2016.11.17입니다. 대상 면적과 매칭되는 실거래는 총 4건이며, 최근 12개월 표본은 2건입니다. 전체 평균은 270,250,000원이지만 가격 판단은 더 최근 거래를 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 83.98㎡ | 5 | 283,000,000원 |
| 2025.01 | 83.98㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 2023.09 | 84.13㎡ | 7 | 265,000,000원 |
| 2022.06 | 84.13㎡ | 5 | 263,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 83.98㎡ | 2건 | 276,500,000원 |
최신 거래는 2025.05의 283,000,000원, 최근 12개월 평균은 276,500,000원입니다. 현재 최저가 191,800,000원은 최근 12개월 평균의 69.4% 수준입니다. 최근 12개월 평균은 과거 거래 평균보다 4.7% 높은 흐름으로 집계돼 있어, 데이터상 최근 가격 추세도 하락이 아니라 상승 방향입니다.
③ 예상배당표 (매각가 191,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,485,200원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 170,400,000원 | 170,400,000원 |
| 2. 가압류 · 김승언 | 45,700,000원 | 17,914,800원 |
| 3. 가압류 · 구좌농업협동조합 | 25,691,394원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 191,800,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 241,791,394원, 예상 배당액은 188,314,800원, 미배당액은 53,476,594원입니다. 근저당 배당은 채권최고액 기준으로 계산된 예상치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 191,800,000원 | 188,314,800원 | 53,476,594원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 134,260,000원 | 131,580,360원 | 110,211,034원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 93,982,000원 | 91,890,324원 | 149,901,070원 | 0원 |
유찰이 이어져도 데이터상 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 다만 3회 유찰 시에는 신청채권자 배당도 청구액에 미달하는 시나리오로 바뀝니다. 매수인 관점에서는 권리 인수보다 실제 점유·명도 상태와 가격 적정성 확인이 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 조천초등학교 남동측 인근에 위치하며, 공동주택·단독주택·근린생활시설·전 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지방도가 있어 제반 교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2016.11.17 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 7층 건물이며, 기본위생·급배수·보일러 난방·화재탐지·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측 폭 약 35m, 남서측 폭 약 4m 내외 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·고도지구(20M이하)·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·건축계획심의대상구역·하수처리구역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 인접도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로 공동주택 건부지로 이용중이며, 공시지가는 377,500원/㎡입니다.
- 환금성. 아름아이빌7차는 24세대로 규모가 작고 확인된 실거래도 4건이어서, 대단지 아파트보다 거래 표본과 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 가격 기준. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 276,500,000원과 최신 거래 283,000,000원을 우선 기준으로 보고 응찰가를 판단하세요.
- 소규모 단지. 총 24세대이고 최근 12개월 거래가 2건이므로, 호별 상태에 따라 실제 매도 가능 가격 차이가 커질 수 있습니다.
- 배당표 성격. 농협은행 배당은 채권최고액 기준 예상치입니다. 실제 배당은 채권신고·세금·최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.
- 관리비·명도. 권리 인수 0원과 별개로 체납 관리비의 공용부분 부담 여부, 실제 점유자의 인도·명도 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 가격과 점유 확인이 승부처
이 물건의 등기 권리 구조는 비교적 단순합니다. 2017년 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류 2건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가 191,800,000원은 최근 12개월 실거래 평균 276,500,000원의 69.4% 수준이고, 최근 가격 추세도 +4.7%로 집계됩니다.
다만 이 단지는 24세대의 소규모 단지이고 최근 12개월 실거래도 2건에 그칩니다. 또 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 실제 점유상태는 반드시 확인해야 합니다. 따라서 결론은 “등기상 권리는 양호하고 가격지표는 유리하지만, 점유 확인과 소규모 단지 환금성 검증이 필요한 물건”입니다.
