제주지방법원 2025타경1603. 제주시 한경면 판포리 2886 소재 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 토지면적은 314㎡이고, 판포포구 서측 인근에 위치합니다. 등기상 소유자는 강현덕이며, 한림수산업협동조합이 설정한 채권최고액 120,000,000원의 근저당권을 기준으로 경매가 진행됩니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하고, 이후 등기된 서울보증보험주식회사의 가압류도 소멸합니다.
가격만 보면 감정가 257,659,950원에서 최저매각가 126,253,000원까지 내려와 상당한 할인이 적용된 상태입니다. 하지만 이 물건은 단순한 주거용 아파트가 아닙니다. 토지·건물의 경계와 이용상태, 매각 포함 범위를 확인해야 하며, 감정가 대비 할인폭과 실제 시장가치 사이에는 차이가 있을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1603 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한경면 판포리 2886 도로명주소: 판포1길 22-2 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 건물 및 토지 일괄매각 |
| 토지 | 314㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 자연취락지구 |
| 건물 기호(2) | 목조 스레트지붕 단층 · 사용승인 1969년 · 현황 목조 슁글지붕 |
| 건물 기호(3) | 경량철골구조목조 판넬지붕 지상 2층 · 사용승인 2013.09.27 |
| 건물 이용상태 | 감정평가 현황 주택 · 건축물대장상 제2종근린생활시설 |
| 소유자 | 강현덕 |
| 감정가 | 257,659,950원 |
| 최저매각가 | 126,253,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 | 한림수산업협동조합 |
| 청구금액 | 101,118,580원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 매각 범위 | 제시외 건물 목록 2-1, 2-2, 3-1 포함 · 이동식 철재컨테이너 창고 18㎡ 제외 |
① 권리 흐름 — 후순위 가압류는 소멸
말소기준권리는 2022.07.13 설정된 한림수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이며, 판포리 2886 토지와 관련 건물이 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 설정된 서울보증보험주식회사 가압류 832,182,360원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
과거 농협은행주식회사 근저당권 24,000,000원과 우정새마을금고 근저당권 91,000,000원은 이미 말소된 권리입니다. 따라서 현재 매각 시 소멸할 권리와 기존에 말소된 권리를 구분해야 합니다.
② 가격 검토 — 감정가의 49%가 곧 저가 매수는 아니다
현재 최저매각가는 126,253,000원으로 감정가의 49%입니다. 2회 유찰된 상황이며, 추가 유찰을 가정한 최저가와 채권 미배당액은 다음과 같습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 49% | 126,253,000원 | 828,496,902원 |
| 3회 유찰 가정 | 34% | 88,377,100원 | 865,796,048원 |
| 4회 유찰 가정 | 24% | 61,863,969원 | 891,831,942원 |
추가 유찰 시 낙찰대금 부담은 줄어들지만 채권자의 미배당액은 증가합니다. 반면 매수인의 예상 권리 인수금액은 각 시나리오에서 0원입니다. 이 미배당액은 매수인이 부담할 금액이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,253,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,567,542원 |
| 1. 근저당 · 한림수산업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 832,182,360원 | 3,685,458원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권총액 952,182,360원 · 채권자 예상배당 123,685,458원 · 미배당 828,496,902원 · 소유자 잔여 0원입니다. 근저당 배당은 채권최고액 기준 추정이며, 실제 확정 채권액과 다를 수 있습니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 토지·건물 현황과 환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 입지. 제주시 한경면 판포리 판포포구 서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택과 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 물건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 주변에 간선도로가 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 면적은 314㎡이고 지목은 대, 지형은 평지·사다리형입니다. 토지 공시지가는 219,100원/㎡입니다.
- 토지이용 규제. 계획관리지역·자연취락지구이며, 건축계획심의대상구역, 지하수자원보전 4등급, 생태계보전지구 5등급, 경관보전지구 5등급, 가축사육제한구역 및 하수처리구역에 해당합니다.
- 건물 구조. 기호(2)는 목조 단층 건물로 사용승인 연도가 1969년이며, 기호(3)은 경량철골구조목조 지상 2층 건물로 사용승인일은 2013.09.27입니다. 기본위생설비, 급배수설비 및 보일러 난방설비가 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 건물 기호(2)는 공부상 목조 스레트지붕이지만, 현황은 목조 슁글지붕입니다. 또한 건물 기호(2,3)는 감정평가 이용상태가 주택인 반면, 건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설입니다.
- 용도변경 이력. 2025.05.26 건축물대장 변동사항에 따라 건물 기호(2,3)의 용도가 주택에서 제2종근린생활시설로 변경됐으며, 동명칭도 변경됐습니다.
- 환금성. 토지와 건물의 복합물건으로, 경계와 건축물 용도 문제를 고려해야 합니다. 유사 거래가격을 확인하지 않고 일반 주거용 물건과 동일한 환금성을 전제하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지적경계 측량. 판포리 2886과 인접지 2887의 경계를 확인하고, 침범·점유 범위 및 향후 조치 가능성을 조사해야 합니다.
- 건축물 용도 확인. 감정평가상 주택으로 이용 중인 건물과 건축물대장상 제2종근린생활시설 사이의 차이를 확인해야 합니다. 실제 이용계획에 필요한 행정절차와 제한도 검토해야 합니다.
- 매각 대상 확인. 제시외 건물 목록 2-1, 2-2, 3-1의 포함 여부와 매각 제외 컨테이너 18㎡의 위치·소유관계를 현장 및 원본 명세서로 대조해야 합니다.
- 현장 점유 조사. 등재 임차인이 없더라도 실제 사용·점유자가 존재할 수 있으므로 점유상태와 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가의 49%라는 수치보다 판포리 일대의 유사 토지·건물 실거래가격, 건물 상태와 경계 문제가 반영된 적정 취득가를 먼저 판단해야 합니다.
- 자금계획. 현재 최저매각가는 126,253,000원이고 예상 권리 인수금액은 0원입니다. 다만 취득세, 등기비용, 경계 측량비, 건물 보수 및 점유 정리 비용 등은 별도로 검토해야 합니다.
- 배당 추정 확인. 한림수산업협동조합의 경매 청구금액은 101,118,580원이고 근저당 채권최고액은 120,000,000원입니다. 추정배당은 채권최고액을 기준으로 산정됐으므로 실제 채권액과 배당관계를 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 지적도를 확인하고, 경계와 용도 관련 사항은 관계기관 및 전문가에게 검토받아야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 이용 가능성
이 물건은 권리 인수 0원이라는 장점이 있습니다. 한림수산업협동조합 근저당권과 후순위 서울보증보험주식회사 가압류는 매각으로 소멸하며, 큰 미배당액이 발생하더라도 이를 낙찰자가 그대로 승계하는 구조는 아닙니다.
하지만 권리상 인수금액이 없다고 해서 투자 위험까지 사라지는 것은 아닙니다. 인접지 경계 침범 가능성, 공부상 용도와 현황 이용상태의 차이, 매각 제외 컨테이너 및 건물 구조 확인 문제가 남아 있습니다. 토지와 건물을 실제로 어떻게 사용할 수 있는지가 가격 판단의 핵심입니다.
현재 최저가 126,253,000원은 감정가 257,659,950원의 49%이지만, 실거래 기준 적정 시세와 비교하지 못한 상태에서 저가 매수라고 단정할 수 없습니다. 권리는 비교적 단순하지만 현물 위험과 가격 불확실성이 큰 C등급 검토 물건입니다. 지적경계와 건축물 용도, 매각 범위 및 실제 시세를 확인하기 전에는 감정가 대비 할인율만을 근거로 입찰하는 것을 권하기 어렵습니다.
