제주지방법원 2025타경1603. 제주시 한경면 판포리 2886 소재 토지와 건물이 함께 매각되는 물건입니다. 감정평가상 건물 기호 2·3은 주택으로 이용 중이며, 사건 용도는 기타 + 토지입니다. 토지는 314㎡, 지목은 대, 계획관리지역·자연취락지구에 속합니다.
등기상 현재 소유자는 강현덕이며, 말소기준권리는 2022년 7월 13일 설정된 한림수산업협동조합 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 서울보증보험주식회사의 가압류 832,182,360원과 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인은 없어 매수인이 승계할 임차보증금도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1603 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한경면 판포리 2886 · 판포1길 22-2 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 건물 기호 2·3 현황 주택 |
| 토지 | 314㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 평지 · 사다리형 |
| 건물 | 기호 2 목조 단층(사용승인 1969) · 기호 3 경량철골구조목조 지상 2층(사용승인 2013.09.27) |
| 소유자 | 강현덕 |
| 감정가 / 최저가 | 257,659,950원 / 180,362,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한림수산업협동조합 / 101,118,580원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 등기상 매수인 인수 0원
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·임차보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다. 과거 농협은행 근저당 24,000,000원과 우정새마을금고 근저당 91,000,000원은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2022.07.13. 한림수산업협동조합 근저당입니다. 그 뒤의 서울보증보험 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격·유찰 시나리오 — 70%라고 곧바로 ‘저렴’한 것은 아니다
현재 최저매각가는 180,362,000원으로 감정가 257,659,950원의 70%입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준액도 180,362,000원입니다. 다만 비교할 실거래 시세가 제시되지 않았으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 180,362,000원 | 177,036,932원 | 775,145,428원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 126,253,399원 | 123,685,851원 | 828,496,509원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 88,377,379원 | 86,386,586원 | 865,795,774원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 180,362,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,325,068원 |
| 1. 근저당 · 한림수산업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 832,182,360원 | 57,036,932원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,325,068원을 제외한 뒤 한림수산업협동조합 근저당에 120,000,000원, 서울보증보험 가압류에 57,036,932원이 배당되는 구조입니다. 채권자 총 청구액 952,182,360원 중 예상 배당액은 177,036,932원, 미배당은 775,145,428원입니다. 근저당 배당은 채권최고액 기준이며, 신청채권자의 경매 청구액은 101,118,580원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·현황·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 입지. 판포포구 서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 314㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 219,100원/㎡입니다.
- 지역·지구. 계획관리지역·자연취락지구이며, 가축사육제한구역·경관보전지구5등급·생태계보전지구5등급·지하수자원보전4등급·건축계획심의대상구역·하수처리구역에 포함됩니다.
- 건물 현황. 기호 2는 목조 단층 건물로 사용승인일자 1969, 기호 3은 경량철골구조목조 지상 2층으로 사용승인일자 2013.09.27입니다. 기본위생·급배수·보일러 난방설비가 되어 있습니다.
- 용도 확인. 감정평가상 기호 2·3은 주택으로 이용되고 있으나, 건축물대장에는 2025.05.26. 용도가 주택에서 제2종근린생활시설로 변경됐습니다.
- 구조 차이. 기호 2는 공부상 ‘목조 스레트지붕’이나 현황은 ‘목조 슁글지붕’입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 목록 2-1·2-2·3-1은 포함되지만, 철재컨테이너 창고 18㎡ 1동은 매각에서 제외됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 경계 측량. 인접지 판포리 2887에서 일부 침범 점유하는 것으로 보인다는 기재가 있으므로, 응찰 전 실제 지적경계를 측량으로 확인할 필요가 있습니다.
- 제외 컨테이너. 감정서상 철재컨테이너 창고 18㎡ 1동은 매각에서 제외됩니다. 낙찰 후 사용·철거·점유 관계를 현장에서 확인하세요.
- 용도 상태. 현황 이용은 주택이지만 건축물대장 용도는 2025.05.26. 제2종근린생활시설로 변경됐습니다. 실제 이용계획과 공부상 용도를 반드시 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 비교 실거래가가 없어 가격 우위를 확인할 수 없습니다. 판포리 일대 토지·유사 건물의 실제 거래 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 권리 재확인. 말소기준권리는 2022.07.13. 한림수산업협동조합 근저당이며, 조사된 임차인은 없습니다. 입찰 직전 등기부와 매각물건명세서의 변동 여부를 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·감정·배당 자료를 바탕으로 한 분석 의견입니다. 현장 상태와 최종 법원서류를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 등기 구조만 보면 결론은 명료합니다. 임차인 없음, 매수인 인수액 0원, 말소기준 이후 가압류 소멸입니다. 하지만 현재 최저가 180,362,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수는 없습니다. 실거래 비교자료가 없기 때문입니다.
오히려 응찰 여부를 가르는 핵심은 현장에 있습니다. 인접지 침범 가능성과 측량 필요성, 현황 주택과 건축물대장상 제2종근린생활시설의 차이, 매각에서 제외되는 18㎡ 컨테이너를 확인해야 합니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과, 가격은 검증, 경계·용도는 반드시 확인이 가장 일관된 결론입니다.
