제주지방법원 2025타경1651. 서귀포시 동홍동 제주헬스케어타운콘도미니엄 103동 1·2층 102호입니다. 감정평가상 이용상태는 휴양콘도미니엄입니다. 현 소유자는 주식회사하데스클럽이고, 2021.08.03 거래가액 650,000,000원으로 소유권을 취득하면서 같은 날 북울산새마을금고 앞으로 채권최고액 456,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
이후 설정된 와이더블유주식회사 근저당권, 국세 압류, 창원시 압류 및 현재 경매개시결정은 말소기준 뒤에 놓입니다. 예상배당표에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 점유자인 오혜정의 보증금과 확정일자는 확인되지 않아, 권리 인수와 별개로 점유·명도 및 임대관계 확인은 입찰 전 반드시 마쳐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1651 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 동홍동 2045 제주헬스케어타운콘도미니엄 103동 1,2층102호 |
| 이용상태 | 휴양콘도미니엄 · 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상4층 내 제1,2층 제102호 |
| 소유자 | 주식회사하데스클럽 · 2021.08.03 소유권이전 · 거래가액 650,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 580,000,000원 / 406,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 북울산새마을금고 / 475,361,610원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2021.08.03 북울산새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤 2021.12.17 설정된 와이더블유주식회사 근저당권과 2023년 국·창원시 압류, 2025.08.25 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2023.02.20에도 북울산새마을금고가 임의경매를 개시했으나 2024.02.21 취하됐고, 현재 사건은 2025.08.25 다시 개시됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 전입은 말소기준 이후
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오혜정 | 102호 · 주거 | 2021.11.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 오혜정의 전입일 2021.11.01은 말소기준일 2021.08.03보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 미상이며, 우선변제 여부도 확정할 수 없습니다. 다만 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 구조 — 현재 406,000,000원, 그러나 ‘70% = 저가’는 아니다
감정가는 580,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 406,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 284,200,000원, 198,940,000원까지 내려갑니다.
하지만 이 물건은 일반 주거 아파트가 아니라 휴양콘도미니엄입니다. 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 별도의 거래 비교 없이 단정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가하지 않는 것이 핵심입니다. 2021.08.03 소유권이전 당시 거래가액 650,000,000원도 과거 취득가격일 뿐, 현재 시세 자체로 간주할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 406,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,460,000원 |
| 1. 근저당 · 북울산새마을금고 | 456,000,000원 | 399,540,000원 |
| 2. 근저당 · 와이더블유주식회사 | 279,589,570원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 735,589,570원 가운데 예상 배당액은 399,540,000원, 미배당은 336,049,570원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 이 미배당액은 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 휴양콘도미니엄으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상4층입니다.
- 주위환경. 제주헬스케어타운 내에 위치하며 부근은 숙박시설·근린생활시설·유원지·과수원·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 동홍동 2045 외 토지는 북동측 폭 약 24m, 북서측 폭 약 15m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지 성격. 자연녹지지역·유원지·관광단지·제주투자진흥지구 등에 포함되며, 토지이용상황은 콘도미니엄입니다.
- 공시지가. 375,000원/㎡이며 토지면적은 6,519.0㎡입니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아니라 휴양콘도미니엄이므로 실제 매수층과 매각기간은 일반 주거용 집합건물과 다를 수 있어 별도 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 현재 최저가 406,000,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 저가매수라고 판단하지 말고 휴양콘도미니엄의 실제 매매·수익·운영 조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. 오혜정은 말소기준 후 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 임대차계약과 점유 범위를 확인하세요.
- 명도 확인. 실제 점유자가 있으므로 낙찰 후 인도 및 명도 절차를 예상해야 합니다.
- 근저당권 변동 확인. 말소기준 근저당권은 2025.12.23 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전된 기록이 있으므로 입찰 직전 최신 등기부로 권리관계 변동을 다시 대조하세요.
- 세금·배당 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 이후 서류와 세금 관련 원본을 확인하세요.
- 시설 운영성 확인. 휴양콘도미니엄의 이용·관리·운영 조건과 관리비, 사용제한 사항을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점이지만, 가격 판단은 아직 별개다
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2021.08.03 북울산새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 현재 확인된 임차인의 전입은 그 이후여서 대항력이 없으며, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 인수형 함정이 중심인 물건은 아닙니다.
다만 낙찰 판단의 핵심은 가격과 환금성입니다. 현재 최저가는 406,000,000원으로 감정가보다 낮아졌지만, 휴양콘도미니엄의 현재 시장가격과 비교되지 않은 상태에서 ‘70%니까 싸다’고 결론 내릴 수는 없습니다. 실제 임차관계와 점유, 휴양콘도미니엄의 거래·운영성, 최신 등기 변동까지 확인한 뒤 가격을 정해야 합니다. 권리 인수는 낮지만, 가격 검증과 환금성 확인은 반드시 필요한 물건입니다.
