제주지방법원 2025타경1651. 서귀포시 동홍동 제주헬스케어타운에 위치한 휴양콘도미니엄입니다. 대상은 제103동 제1,2층 제102호로, 일반 주거용 아파트가 아니라 휴양콘도미니엄으로 이용되는 집합건물이라는 점부터 구별해야 합니다. 현재 소유자는 주식회사하데스클럽입니다. 2021.08.03 소유권이전등기가 접수됐고, 당시 등기부상 거래가액은 650,000,000원입니다. 같은 날 북울산새마을금고가 채권최고액 456,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.
이후 후순위 근저당권과 조세 관련 압류가 발생했고, 2025.08.25 북울산새마을금고의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 선순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리이며, 그보다 뒤에 설정된 근저당권과 압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기부상 권리가 소멸한다는 사실과, 매수 후 곧바로 자유롭게 사용하거나 시세에 매도할 수 있다는 판단은 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1651 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 동홍동 2045 제주헬스케어타운콘도미니엄 103동 1,2층102호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 휴양콘도미니엄 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 지하 1층 / 지상 4층 중 1,2층 102호 |
| 소유자 | 주식회사하데스클럽 (2021.08.03 소유권이전, 거래가액 650,000,000원) |
| 감정가 | 580,000,000원 |
| 최저매각가 | 284,200,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 신청채권자 | 북울산새마을금고 |
| 청구금액 | 475,361,610원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.03 을구 1번 근저당권 · 채권최고액 456,000,000원 |
| 현재 근저당권 이전등기 | 2025.12.23 주식회사새마을금고자산관리회사 |
| 점유 관련 | 오혜정 · 102호 주거 사용 · 2021.11.01 전입 |
| 용도지역 | 자연녹지지역 · 유원지 · 관광단지 |
| 위반건축물 | 위반사항 확인되지 않음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당
말소기준권리는 2021.08.03 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 최초 설정권자는 북울산새마을금고이고 채권최고액은 456,000,000원입니다. 이 근저당권을 기준으로 후순위 와이더블유주식회사 근저당권과 국·창원시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
2020.03.12 녹지한국투자개발유한회사의 가압류 20,494,070원은 말소기준권리보다 먼저 접수됐으나 2021.07.08 이미 말소됐습니다. 2022년 국의 압류도 2022.08.31 말소됐으며, 2023.02.20 개시됐던 종전 임의경매 역시 2024.02.21 취하로 말소됐습니다. 따라서 이들 과거 등기를 현재 존속하는 선순위 인수권리로 취급해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 전입은 후순위, 보증금은 미상
실제 임차인으로 조사된 사람은 1명입니다. 오혜정이 102호를 주거 용도로 사용하고 있으며, 전입일은 2021.11.01입니다. 말소기준 근저당권 설정일인 2021.08.03보다 늦기 때문에 현재 확인된 전입일 기준으로는 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오혜정 102호 · 주거 |
2021.11.01 | 보증금 미상 확정일자 미상 |
없음 말소기준 이후 전입 |
미확인 배당요구 확인 필요 |
해당 없음 실제 임차인 |
대항력 판단은 2021.08.03 근저당권 설정일과 2021.11.01 전입일의 선후관계에 따른 것입니다. 보증금, 확정일자, 배당요구 여부는 추가 확인이 필요합니다.
③ 가격 분석 — 49%는 감정가 대비 할인율일 뿐
이 물건은 감정가 580,000,000원에서 두 차례 유찰돼, 현재 최저매각가가 284,200,000원입니다. 감정가의 49%라는 숫자는 확실히 눈에 띕니다. 하지만 여기서 반드시 구분해야 할 것은 감정가 대비 할인율과 현재 시장가격 대비 할인율은 다르다는 점입니다.
등기부상 2021년 거래가액은 650,000,000원입니다. 그러나 이는 과거 소유권이전 당시의 거래금액일 뿐, 현재 동일 용도·유사 면적·유사 이용조건의 실거래 시세를 보여주는 자료는 아닙니다. 따라서 현재 최저가 284,200,000원이 최신 거래가격보다 낮은지, 최근 거래 흐름이 상승 또는 하락 중인지는 검증되지 않았습니다.
| 가격 기준 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 2021년 등기부 거래가액 | 650,000,000원 | 과거 취득가격 · 현재 시세 아님 |
| 감정평가액 | 580,000,000원 | 경매 감정 기준금액 |
| 현재 최저매각가 | 284,200,000원 | 감정가의 49% · 2회 유찰 |
| 최저가 기준 실질취득 | 284,200,000원 | 매수인 인수액 0원 가정 · 부대비용 별도 |
| 현재 실거래 비교 | 확인 필요 | 최근 거래와 환금성 검증 전 가격 판단 보류 |
④ 예상배당표 (매각가 284,200,000원 가정)
현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용을 차감한 나머지가 선순위 근저당권에 배당되고, 후순위 근저당권과 소유자에게 돌아갈 금액은 없는 것으로 추정됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,778,800원 |
| 1. 을구 1번 선순위 근저당 · 북울산새마을금고 설정 | 456,000,000원 | 279,421,200원 |
| 2. 을구 2번 후순위 근저당 · 와이더블유주식회사 | 279,589,570원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 735,589,570원 | 284,200,000원 |
채권액은 근저당권 채권최고액 기준입니다. 집행비용 4,778,800원은 추정치입니다. 실제 배당은 확정 채권액, 조세채권의 법정기일·우선순위, 임차인의 최우선변제 해당 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다. 선순위 근저당권의 배당수령권자 역시 채권이전등기 및 경매절차상 승계관계 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아지고 미배당은 커진다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 284,200,000원 | 279,421,200원 | 456,168,370원 | 0원 |
| 3회 유찰 (34.3%) | 198,940,000원 | 195,354,840원 | 540,234,730원 | 0원 |
| 4회 유찰 (24.01%) | 139,258,000원 | 136,508,388원 | 599,081,182원 | 0원 |
유찰이 추가로 진행되면 최저매각가는 198,940,000원, 이후 139,258,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 반대로 채권자 미배당액은 각각 540,234,730원, 599,081,182원으로 증가합니다. 하지만 이 채권 부족분이 매수인에게 자동으로 승계되는 것은 아닙니다.
여기서 중요한 점은 회차별 최저가 인하가 곧바로 안전마진 확보를 뜻하지는 않는다는 것입니다. 실제 시장가격과 환금성이 검증되기 전에는 어느 회차가 적정한 매입 구간인지 확정할 수 없습니다. 제시된 각 회차의 인수액 0원 역시 현재 확인된 권리관계를 전제로 합니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포시 동홍동 제주헬스케어타운 내에 위치합니다. 주변은 숙박시설, 근린생활시설, 유원지, 과수원 및 임야 등이 혼재한 지역입니다. 일반적인 도심 주거용 아파트 밀집지역과는 입지 특성이 다릅니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정요항표상 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕, 지하 1층·지상 4층 건물의 제1,2층 102호입니다. 외벽은 제주석 및 코트 마감 등이고, 위생·급배수설비와 보일러 난방설비가 있습니다.
- 이용상태. 휴양콘도미니엄으로 이용 중입니다. 임차인은 주거 용도로 조사돼 있으므로 실제 사용 형태와 허용되는 이용·운영 조건을 함께 점검해야 합니다.
- 도로. 관련 토지는 북동측 폭 약 24m, 북서측 폭 약 15m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지. 완경사지의 부정형 토지로 숙박시설 건부지입니다. 자연녹지지역, 유원지 및 관광단지에 해당합니다.
- 규제. 제주투자진흥지구, 건축계획심의대상구역, 공장설립제한지역, 하수처리구역 등의 지정 사항이 있습니다. 개별 이용·변경 가능 범위는 관계 법령과 관리규약 확인이 필요합니다.
- 공시지가. 관련 토지의 공시지가는 375,000원/㎡입니다. 이는 해당 콘도미니엄 호실의 거래시세를 의미하지 않습니다.
- 물건 하자. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 개별 호실 내부 상태와 설비 유지상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 일반 아파트와 달리 휴양콘도미니엄은 실제 이용 방식과 거래 수요에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다. 현재 시세와 거래량의 검증이 없어, 유동성이 충분하다고 단정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금·확정일자. 오혜정의 보증금 액수와 확정일자, 실제 점유 형태, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 현재 전입일은 말소기준권리 이후이지만, 명도 협의에 필요한 사실관계는 별도로 확보해야 합니다.
- 매각물건명세서 최종 확인. 임차인의 대항력, 인수되는 권리, 매각 조건이 최신 명세서와 일치하는지 입찰 직전에 대조해야 합니다.
- 근저당권 채권승계. 북울산새마을금고에서 주식회사새마을금고자산관리회사로 이어진 근저당권 이전 경위와 최종 배당수령권자를 확인해야 합니다.
- 세금 관련 권리. 국과 창원시 압류의 매각소멸 여부 및 당해세 등 우선배당 요소를 확인해야 합니다. 현재 예상배당액만으로 실제 배당순위를 확정해서는 안 됩니다.
- 콘도미니엄 이용 제한. 숙박시설로서의 실제 운영방식, 소유자의 이용 가능 범위, 운영계약 및 관리규약, 용도 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 미납 관리비. 관리주체를 통해 공용관리비 체납 여부, 별도 운영·유지관리 비용 및 매수 후 부담 가능 항목을 확인해야 합니다.
- 현장 점검. 실제 점유자, 내부 상태, 출입 가능 여부, 난방·급배수설비 상태 및 수선 필요 사항을 점검해야 합니다.
- 최근 거래 검증. 제주헬스케어타운 내 유사 콘도미니엄 거래, 유사 숙박시설 매매 사례와 최근 거래 추세를 조사해야 합니다. 2021년 거래가액이나 감정가만으로 적정 응찰가를 산정해서는 안 됩니다.
- 환금성 및 보유비용. 예상 매도 소요기간, 관리·운영비, 세금, 명도 및 수선 비용을 반영해 자금 회수 가능성을 판단해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 가치다
이 사건에서 가장 강하게 보이는 숫자는 49%입니다. 감정가 580,000,000원인 콘도미니엄의 최저매각가가 284,200,000원까지 내려왔으니, 표면적으로는 큰 폭의 가격 인하입니다. 그러나 감정가의 절반 수준이라는 사실만으로 현재 시세보다 저렴하다는 결론을 낼 수는 없습니다.
권리관계는 비교적 명확합니다. 2021.08.03 선순위 근저당권을 기준으로, 후순위 근저당권과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 실제 임차인 오혜정의 전입일도 그보다 늦습니다. 현 분석에 따른 매수인 인수액은 0원 추정입니다. 다만 임차보증금과 확정일자가 미상이고 실제 점유자가 있으므로, 매각 후 명도까지 부담이 없다고 판단해서는 안 됩니다.
더 큰 판단 변수는 휴양콘도미니엄이라는 용도와 시장가격 검증입니다. 이미 두 차례 유찰됐고, 현재 가격을 뒷받침할 최근 실거래 수준도 확인되지 않았습니다. 일반 아파트처럼 감정가 할인율을 곧바로 가격 경쟁력으로 해석하기 어렵습니다.
종합 판단은 C등급, 신중 검토 대상입니다. 권리상 보증금 인수 위험이 제한적으로 보이는 점은 긍정적이지만, 보증금 미상 임차인의 점유 문제, 채권승계 확인, 휴양콘도미니엄의 이용 조건과 미검증 환금성이 남아 있습니다. 권리관계는 조건부 양호, 가격 매력은 검증 보류. 최저가 숫자보다 최근 거래와 실제 이용·처분 가능성을 먼저 확인하는 것이 핵심입니다.
