614,761,000원
제주지방법원 2025타경1677. 서귀포시 서귀동 327-4, 도로명 서문서로 41의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 387.3㎡, 지목은 대, 제2종일반주거지역이며 건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층으로 감정 당시 단독주택으로 이용 중입니다. 감정가 878,230,370원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 614,761,000원입니다.
등기 흐름만 보면 기준은 선명합니다. 2024.10.14. 설정된 서귀포농업협동조합의 채권최고액 570,000,000원 근저당이 말소기준권리이고, 2025년 이후 설정·등기된 이점숙 근저당, 국민은행·김태균·농협은행의 가압류, 본건 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 말소기준보다 약 4년 앞선 전입 점유자가 존재하므로 “후순위 권리가 소멸한다”와 “매수인 부담이 없다”는 같은 말이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1677 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 327-4 · 제주특별자치도 서귀포시 서문서로 41 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 387.3㎡ · 대 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 건물 구조 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 |
| 소유자 | 강은혁 · 2005.04.20. 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 878,230,370원 / 614,761,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 서귀포농업협동조합 / 494,046,796원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(목록 1-1, 2-1 내지 2-3) 포함 · 지상 조경수는 토지에 포함하여 감정평가 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확, 점유는 별도 확인
현재 경매의 말소기준은 2024.10.14. 서귀포농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 이점숙 근저당과 세 건의 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 2001~2005년의 가압류·압류·경매·근저당 등은 이미 말소된 기록입니다.
② 임차·점유 분석 — 보증금 미상이라 ‘인수 0원’ 확정 금지
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강진윤 | 2020.11.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
강진윤은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 점유자로 확인되는 1명입니다. 전입일 자체는 선순위이지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 배당표에 기재된 매수인 인수 0원 수치만으로 권리위험이 해소됐다고 볼 수 없고, 보증금이 존재하면서 대항력이 인정되고 전액 배당되지 않는 구조라면 미배당 보증금이 매수인 부담으로 남을 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 메리트는 확인 불가
현재 최저가는 614,761,000원으로 감정가 878,230,370원의 70%입니다. 그러나 동일 유형의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격 자료가 없어, 이 70%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 더구나 선순위 전입 점유자의 보증금도 미상이므로 실제 취득부담 역시 아직 확정되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 614,761,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,547,610원 |
| 1. 근저당 · 서귀포농업협동조합 | 570,000,000원 | 570,000,000원 |
| 2. 근저당 · 이점숙 | 150,000,000원 | 36,213,390원 |
| 3. 가압류 · 주식회사국민은행 | 180,510,307원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김태균 | 143,758,356원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행주식회사 | 101,546,410원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 채권 총액은 1,145,815,073원, 채권자 예상배당 합계는 606,213,390원, 미배당액은 539,601,683원입니다. 서귀포농업협동조합 배당은 채권최고액 570,000,000원 기준 계산이며, 신청 청구액은 494,046,796원입니다. 또한 이 배당표는 임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 계산으로, 선순위 전입 점유자의 보증금이 확인되면 실제 배당과 매수인 부담이 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 614,761,000원 | 606,213,390원 | 539,601,683원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 430,332,700원 | 423,629,373원 | 722,185,700원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 301,232,890원 | 296,215,630원 | 849,599,443원 |
⑥ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서귀포시청제1청사 남서측 인근이며, 단독주택·공동주택·점포상가 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 간선도로 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 387.3㎡, 지목 대, 평지·세로장방·소로한면이며 공시지가는 709,400원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역, 고도지구(25m 이하), 소로2류(폭 8m~10m) 접합입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역에 포함됩니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층이며 외벽은 외벽타일 및 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시 창호 등입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비 및 난방설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 목록 1-1, 2-1 내지 2-3이 포함되고, 지상의 조경수는 토지에 포함하여 감정평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 강진윤의 보증금 확인. 보증금 액수, 계약관계, 실제 점유, 확정일자 및 배당요구 여부를 매각물건명세서·현황조사 원문과 현장에서 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 선순위 대항력이 인정되고 보증금이 미배당되는 구조라면 낙찰가에 인수액을 더한 금액으로 판단해야 합니다.
- 감정가 70% 착시 주의. 최근 실거래 시세가 없으므로 1회 유찰이라는 이유만으로 저가 매수라고 단정하지 않습니다.
- 제시외 건물 확인. 목록 1-1, 2-1 내지 2-3이 일괄매각 대상에 포함되므로 현황·경계·사용 상태를 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 고도지구·역사문화환경보존지역·지하수자원특별관리구역 등 토지이용 제한을 실제 활용계획과 대조해야 합니다.
- 배당표 재검증. 집행비용과 채권최고액 기준 배당은 실제 채권액·당해세·임차인 우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 확인할 것은 보증금
이 사건의 등기부 자체는 복잡해 보여도 현재 경매에서 중요한 기준은 단순합니다. 2024.10.14. 서귀포농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 후순위 등기는 매각으로 소멸합니다. 그러나 2020.11.26. 전입한 강진윤이 존재하고 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 그래서 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실보다 먼저 봐야 할 것은 선순위 점유자의 실제 보증금과 대항력입니다.
보증금이 확인되기 전에는 매수인 인수액도, 실질취득가도 확정할 수 없습니다. 최근 시세 자료 역시 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 결론은 “후순위 등기는 정리되지만, 선순위 점유 리스크가 아직 열려 있다.”입니다. 권리 확인이 끝나기 전의 입찰가는 숫자가 아니라 가정에 불과합니다.
