전주지방법원 2025타경31391. 전주 만성동 골드타워 제1동 1층 112호로, 철근콘크리트구조 5층 제1종근린생활시설 중 1층 근린시설입니다. 감정가는 414,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 289,800,000원입니다. 소유자는 주식회사원큐시티이며, 석문농업협동조합이 3,521,549,860원을 청구해 임의경매를 신청했습니다.
말소기준권리는 2021.09.28. 설정된 석문농업협동조합 근저당권입니다. 이후 등재된 전주시 압류, 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 가격보다 먼저 확인할 핵심은 임차인과 실제 이용상태입니다. 112호에는 이인호가 2020.07.16. 전입한 것으로 조사돼 말소기준보다 빠르며, 보증금 5,000,000원과 월세 1,000,000원이 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31391 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1339-13 골드타워 제1동 제1층 제112호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 철근콘크리트구조 5층 제1종근린생활시설 중 1층 · 조사표상 72.82㎡ |
| 소유자 | 주식회사원큐시티 |
| 감정가 / 최저가 | 414,000,000원 / 289,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 석문농업협동조합 / 3,521,549,860원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 현황상 특이사항 | 112호와 113호가 격벽 없이 일체로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 임차인은 별도 판단
등기부상 2018년에 설정됐던 광주은행 근저당권 2건은 2018.08.29. 말소됐고, 삼호저축은행과 최병조의 근저당권도 2019.12.30. 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021.09.28. 석문농업협동조합 근저당권입니다. 그 이후의 전주시 압류, 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 5,000,000원 승계 가능성
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이인호 | 1층 112호(72.82㎡) | 2020.07.16 | 5,000,000원 / 1,000,000원 | 있음 | 미상 | 5,000,000원 가능 |
이인호의 전입일은 말소기준권리인 2021.09.28.보다 빠릅니다. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제권은 단정할 수 없으며, 보수적으로는 보증금 5,000,000원을 매수인이 승계할 가능성을 반영해야 합니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 최저가 289,800,000원에 승계 가능 보증금을 더한 294,800,000원으로 봅니다.
현황조사에 함께 기재된 박인섭은 1층 106호 점유자로, 본건 112호의 실제 임차인 수에는 포함하지 않았습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%는 ‘시세 70%’가 아니다
현재 최저매각가는 289,800,000원으로 감정가 414,000,000원의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 보증금 5,000,000원을 보수적으로 승계하면 실질취득은 294,800,000원, 감정가의 71.2%입니다.
| 회차 | 매각가 | 승계 가능액 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 289,800,000원 | 5,000,000원 | 294,800,000원 | 10,063,757,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 202,860,000원 | 5,000,000원 | 207,860,000원 | 10,149,480,040원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 142,002,000원 | 5,000,000원 | 147,002,000원 | 10,209,486,028원 |
④ 예상배당표 (매각가 289,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,857,200원 |
| 인수 · 이인호 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사광주은행 | 3,133,200,000원 | 284,942,800원 |
| 3. 근저당 · 주식회사광주은행 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사삼호저축은행 | 780,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 최병조 | 50,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 석문농업협동조합 | 4,550,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 김재훈 | 35,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 총액은 집행비용 4,857,200원과 광주은행 배당 284,942,800원으로 매각대금 289,800,000원이 모두 소진되는 계산입니다. 채권 미배당은 10,063,757,200원이며, 이인호 보증금 5,000,000원은 배당 0원·매수인 승계 가능액으로 반영되어 있습니다. 다만 등기부의 기존 근저당 말소기록과 배당 순위가 상충하므로 계산 결과를 확정값으로 사용해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주 만성지구 골드클래스아파트 북서측 인근으로, 아파트단지와 근린생활시설이 구성된 성숙 중인 노선상가지대입니다.
- 교통. 북동측 인근에 왕복 6차선 온고을로가 지나며 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스승강장이 있어 일반적인 교통조건은 편리한 편입니다.
- 도로. 남측 약 25m, 서측 약 15m 내외의 포장도로에 접하고 동측은 공원보도에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역, 지목 대, 상업용 부지이며 공시지가는 1,367,000원/㎡입니다.
- 건물. 강화유리와 석재붙임 외벽, 기본 위생·급배수·소화전·엘리베이터·화재탐지 및 경보설비가 설치되어 있습니다.
- 호실 통합. 112호와 113호가 격벽 없이 일체로 이용되고 있어 독립 사용과 명도, 원상복구 가능성을 확인해야 합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금. 이인호의 계약서, 사업자등록 또는 전입 자료, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해 보증금 5,000,000원의 실제 승계 여부를 확정하세요.
- 점유 현황. 감정평가상 공실과 현황조사상 임차인 기재가 충돌하므로 현재 영업·점유·열쇠 보유자를 현장에서 확인하세요.
- 113호 관계. 112호와 113호가 일체로 사용되고 있어 경계, 출입구, 전기·수도, 냉난방설비와 원상복구 비용을 점검하세요.
- 배당순위. 말소된 광주은행·삼호저축은행·최병조 근저당권이 배당표에 포함된 이유를 최신 등기부와 채권계산서로 대조하세요.
- 세금. 국세·지방세 압류와 당해세가 확인될 경우 배당액과 후순위 채권 미배당이 달라질 수 있으므로 교부청구 내역을 확인하세요.
- 시세·수익성. 감정가 대비 70%라는 숫자만 보지 말고 인근 1층 근린시설 실거래, 보증금·월세, 공실기간과 예상 임대수익을 별도로 조사하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 할인율보다 ‘서류 불일치와 현장 경계’가 먼저다
현재 최저가는 감정가의 70%지만, 실거래 근거가 없어 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 이인호 보증금 5,000,000원을 승계한다고 보면 실질취득은 294,800,000원입니다. 금액 자체보다 중요한 것은 공실과 임차인 기재의 충돌, 112호와 113호의 일체 이용, 말소된 근저당이 배당대상에 포함된 계산상의 불일치입니다.
감정가 대비 할인은 확인됐지만 시세 대비 할인은 확인되지 않았습니다. 임차보증금과 점유, 호실 경계, 최신 등기 및 배당순위를 모두 해소한 뒤 수익률을 계산해야 하는 근린시설입니다. 권리와 현장의 불확실성이 남아 있는 현재 단계에서는 가격만 보고 접근하기보다 원본 대조와 현장 확인을 선행하는 것이 맞습니다.