전주지방법원 2025타경31391. 전주시 덕진구 만성동 골드타워 제1동 1층 113호, 제1종근린생활시설입니다. 현재 소유자는 주식회사원큐시티이고, 신청채권자는 석문농업협동조합, 청구액은 3,521,549,860원입니다. 감정가 404,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 282,800,000원으로 내려왔습니다.
표면적인 등기 구조는 복잡해 보이지만, 2018년과 2019년에 설정됐던 광주은행·삼호저축은행·함문숙 근저당권은 각각 2018.08.29.과 2019.12.30.에 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021.09.28. 설정된 석문농업협동조합 근저당권입니다. 이후 전주시 압류와 현재의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31391 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1339-13 골드타워 제1동 제1층 제113호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 철근콘크리트구조 5층 제1종근린생활시설 중 1층 |
| 소유자 | 주식회사원큐시티 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 404,000,000원 / 282,800,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 석문농업협동조합 / 3,521,549,860원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 현황상 특이점 | 감정평가상 공실 · 1층 112호와 113호는 격벽 없이 일체로 이용 |
① 권리 흐름 — 구 근저당은 말소, 기준권리는 2021년 근저당
2018.03.22. 설정된 광주은행 근저당권 2건은 2018.08.29. 해지로 말소됐고, 2018.11.01. 삼호저축은행 근저당권과 2019.05.29. 함문숙 근저당권도 2019.12.30. 해지로 말소됐습니다. 따라서 이들 구 근저당권을 현재 매수인이 인수하는 구조로 보기는 어렵습니다.
말소기준권리는 2021.09.28. 접수된 석문농업협동조합 근저당권 채권최고액 4,550,000,000원입니다. 이후의 전주시 압류와 2025.06.30. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당 사항이 없는 것으로 기재돼 있습니다.
② 임차인·점유 — 실제 임차인 2명, 112호 점유범위가 핵심
현황조사에 기재된 실제 임차인은 2명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 다만 박인섭은 106호, 이인호는 112호로 표시돼 있어 본건 113호와 전입 호수가 일치하지 않습니다. 이 가운데 112호와 113호가 격벽 없이 일체로 이용되고 있다는 점 때문에, 이인호의 실제 점유가 113호까지 이어지는지 반드시 확인해야 합니다.
| 성명 | 점유 표시 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박인섭 | 1층 106호(41.48㎡) | 2019.07.17 | 보증금 미상 월 1,000,000원 | 가능·미상 보증금·확정일자 미상, 본건과 호수 상이 | 미상 | 해당 없음 |
| 이인호 | 1층 112호(72.82㎡) | 2020.07.16 | 5,000,000원 월 1,000,000원 | 가능·확인 필요 말소기준 전 전입, 112·113호 점유범위 확인 | 미상 확정일자·배당요구 미상 | 해당 없음 |
두 임차인 모두 전입일은 말소기준일인 2021.09.28.보다 빠릅니다. 그러나 본건은 113호이고 임차인들의 기재 호수는 106호와 112호입니다. 특히 박인섭은 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않으므로 대항력 있음으로 단정할 수 없습니다. 이인호도 112호의 실제 점유가 113호까지 이어지는지, 주민등록과 임대차 목적물 표시가 어떻게 작성됐는지를 확인해야 본건에 대한 대항력과 인수액이 확정됩니다.
③ 가격 판단 — 70%이지만 시세보다 싼지는 확인되지 않았다
현재 최저가는 감정가 404,000,000원의 70%인 282,800,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 가격이 제시되지 않아, 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
이 물건은 아파트가 아니라 1층 근린시설이고 감정평가상 공실입니다. 또한 112호와 113호 사이에 격벽이 없어 개별 호실로서의 독립적인 사용 상태를 현장에서 확인해야 합니다. 분리 사용 가능 여부, 출입구·설비 배치와 현재 점유 상태가 임대 및 환금성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 282,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,759,200원 |
| 조건부 인수 · 이인호 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 을구 1번 · 광주은행 | 3,133,200,000원 | 278,040,800원 |
| 을구 2번 · 광주은행 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 · 삼호저축은행 | 780,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 · 함문숙 | 130,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 · 석문농업협동조합 | 4,550,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 계산 시나리오의 총 채권액은 10,393,200,000원, 채권자 예상배당은 278,040,800원, 미배당액은 10,115,159,200원입니다. 이인호 보증금 5,000,000원은 배당 없이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 전주 만성지구 골드클래스아파트 북서측 인근으로, 아파트단지와 근린생활시설이 혼재한 성숙 중인 노선상가지대입니다.
- 교통. 북동측 인근에 왕복 6차선 온고을로가 지나며 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스 승강장이 있어 일반적인 교통조건은 편리한 편입니다.
- 도로조건. 남측 약 25m, 서측 약 15m 아스팔트 포장도로에 접하고 동측은 공원보도에 접합니다.
- 용도·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 토지는 상업용 건물 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1㎡당 1,367,000원입니다.
- 건물 상태. 강화유리·석재 외벽의 철근콘크리트 건물로 위생·급배수·소화전·엘리베이터·화재탐지 및 경보설비가 설치돼 있습니다. 위반건축물과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 1층 근린시설이라는 장점이 있으나 감정평가상 공실이고, 112호와의 통합 사용 상태 및 개별 호실 분리 가능성이 매수층과 임대수요에 영향을 줄 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 112·113호 현장 경계 확인. 격벽, 출입문, 전기·수도·소방설비와 내부 사용구획을 직접 확인하고 113호를 독립적으로 인도받을 수 있는지 점검해야 합니다.
- 이인호 임대차 원본 확인. 임대차계약서의 목적물 표시, 실제 점유범위, 주민등록 주소, 확정일자와 배당요구 여부를 대조해야 합니다.
- 106호 임차인 분리 판단. 박인섭은 본건과 다른 106호로 표시돼 있으므로 113호 점유와 관련이 있는지 현황조사 원문과 현장에서 구분해야 합니다.
- 명세서와 배당 시나리오 대조. 명세서상 인수권리 없음과 보증금 5,000,000원 인수 계산이 서로 다른 이유를 법원 기록에서 확인해야 합니다.
- 말소된 구 근저당 재확인. 광주은행·삼호저축은행·함문숙 근저당의 말소등기와 공동담보목록을 최신 등기부 및 배당요구 내역과 대조해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 감정가 할인율이 아니라 만성동 근린시설의 최근 매매가, 월 임대료와 공실기간을 조사해 응찰가를 정해야 합니다.
- 관리비·인도비용 확인. 공용부분 관리비 체납, 통합 점포 분리 및 명도에 필요한 비용을 관리주체와 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 점유 경계와 가격 검증이 먼저”
이 물건은 등기만 보면 말소기준이 분명합니다. 과거 광주은행·삼호저축은행·함문숙 근저당은 이미 말소됐고, 2021.09.28. 석문농업협동조합 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시된 인수권리는 없습니다.
하지만 본건 113호는 112호와 격벽 없이 일체로 이용되고, 112호에는 말소기준일보다 앞서 전입한 보증금 5,000,000원 임차인이 기재돼 있습니다. 이 임차인이 실제로 113호까지 점유했는지에 따라 인도와 보증금 인수 판단이 달라질 수 있습니다. 감정가의 70%인 282,800,000원도 최근 실거래와 임대수익 비교 없이 싸다고 평가할 수 없습니다. 등기 권리는 비교적 정리돼 있지만, 점유 경계와 가격은 아직 보류. 112·113호 현장구획과 임대차 목적물을 확인한 뒤에만 입찰가를 정해야 하는 근린시설입니다.