제주지방법원 2025타경1759. 제주 애월읍 봉성리 3677-4 일대의 기타 + 토지 물건으로, 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 일반목구조 목구조 위 징크지붕 지상 2층이며, 천장매립형 냉방설비·가스보일러 난방·화재탐지·급배수·위생·전기설비가 갖춰져 있습니다. 감정가는 417,984,350원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 292,589,000원입니다.
권리의 기준점은 2023.06.19 설정된 안경희 근저당권 456,000,000원입니다. 이후 제주특별자치도 압류, 제이비우리캐피탈 가압류 7,015,071원, 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정, 추가 압류와 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1759 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 봉성리 3677-4 · 제주특별자치도 제주시 애월읍 구몰동길 18-32 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김대겸 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 417,984,350원 / 292,589,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안경희 / 456,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 토지 | 지목 대 · 3,788㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 130,300원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
등기부에는 과거 신제주신용협동조합 근저당 4건, 이성희 근저당, 김용일 근저당, 주식회사파르페 근저당 등이 있었으나 모두 이미 말소된 상태입니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.06.19 안경희 근저당권이며, 그 뒤에 등기된 압류·가압류·경매개시결정· 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 보증금 380,000,000원이나 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안경희 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 380,000,000원 | 2023.06.21 / 2023.06.22 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 안경희의 임대차계약일자는 2023.04.11, 점유개시는 2023.06.17, 주민등록일자는 2023.06.21, 확정일자는 2023.06.22이며, 2025.07.23 임차권등기가 이뤄졌습니다. 다만 대항력 판단의 기준이 되는 주민등록일자가 말소기준권리 2023.06.19보다 늦으므로 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 따라서 보증금 380,000,000원이 현재 최저가 292,589,000원보다 크더라도, 이 사건은 대항력 인수형이 아니며 매수인에게 미배당 보증금이 승계되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 292,589,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,896,246원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 안경희 | 456,000,000원 | 287,692,754원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 7,015,071원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 채권총액은 463,015,071원, 채권자 예상배당은 287,692,754원, 미배당은 175,322,317원입니다. 소유자 잔여는 0원이고, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 292,589,000원 | 287,692,754원 | 175,322,317원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 204,812,300원 | 201,144,928원 | 261,870,143원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 143,368,610원 | 140,561,449원 | 322,453,622원 | 0원 |
⑤ 매각조건 — 지분·도로·제시외 건물 확인
- 일괄매각. 제시외 건물인 목록 2-1이 포함됩니다.
- 토지 지분매각. 목록 1은 지분매각입니다. 전체 토지 3,788㎡라는 숫자만 보고 매수 범위를 전체 소유로 오인하면 안 됩니다.
- 단지 내 도로. 목록 1의 토지 일부는 타운하우스 단지 내 도로로 이용됩니다.
- 이용상태. 건물은 단독주택으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 봉성리사무소 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 제반차량 접근이 가능하고 남동측 근거리에 중산간서로(지방도 1136호)가 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급·4등급, 하수처리구역과 관련됩니다.
- 토지형상. 평지·부정형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 건물구조. 일반목구조 목구조 위 징크지붕 지상2층, 외벽은 스타코·인조석, 내벽은 벽지·타일, 바닥은 강마루·타일, 창호는 PVC샷시창 등입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 안경희의 임대차계약, 주민등록, 확정일자, 배당요구 및 임차권등기명령 내용을 확인하세요.
- 근저당권자와 임차권자 동일인. 동일인 관계가 배당과 점유·명도에 어떤 영향을 주는지 문건접수와 매각물건명세서 원본을 확인하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세가 당해세인지, 실제 우선배당액이 얼마인지 확인해야 합니다.
- 지분 범위. 목록 1의 정확한 매각 지분과 공유관계를 등기부·매각목록에서 확인하세요.
- 도로 이용. 타운하우스 단지 내 도로 부분의 위치와 실제 이용상태를 현장에서 확인하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함된 목록 2-1의 위치·면적·현황을 감정평가서와 대조하세요.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가매수라고 단정하지 말고 주변 단독주택·토지 거래를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, 승부처는 물건 구조와 가격
이 사건의 권리 핵심은 단순합니다. 말소기준은 2023.06.19 안경희 근저당권이고, 임차권자 안경희의 전입은 그 이후라 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 380,000,000원의 미배당분을 매수인이 떠안는 구조가 아니며 현재 계산상 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 일반적인 아파트 경매처럼 권리만 깨끗하면 바로 가격 판단이 끝나는 유형이 아닙니다. 기타 + 토지이고 단독주택으로 이용 중이며, 일괄매각·제시외 건물 포함·토지 일부 지분매각· 단지 내 도로가 함께 얽혀 있습니다. 여기에 근저당권자와 임차권자가 동일하고 세금 압류도 존재합니다. 실거래 비교자료까지 없으므로 결론은 “인수 위험은 낮지만, 가격과 매각범위 확인이 우선”입니다.
