제주지방법원 2025타경1821. 제주시 애월읍 상귀리 503-1 소재 단독주택 + 토지 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층으로 평가됐고, 이용상태는 단독주택입니다. 현재 소유자는 이향이며 2024.02.23 소유권이전등기가 접수됐습니다. 같은 날 농협은행주식회사 근저당권이 채권최고액 385,000,000원으로 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 홍정혁 가압류 53,153,800원, 한라럭키 주식회사 가압류 13,162,000원, 한화생명보험주식회사 가압류 37,950,049원, 제주특별자치도 압류, 농협은행주식회사 임의경매개시결정, 국 압류가 이어집니다. 제공된 권리판정상 이들은 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 매수인이 승계하는 금액은 현재 배당 시나리오에서 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1821 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 상귀리 503-1 · 제주특별자치도 제주시 애월읍 애조로 218-43, 104동 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 이용상태 단독주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 |
| 토지 | 지목 대 · 토지면적 3,075.0㎡ · 계획관리지역 · 완경사 · 사다리형 |
| 소유자 | 이향 |
| 감정가 / 최저가 | 533,667,640원 / 373,567,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 361,711,434원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록1 지분매각 · 조경수 등 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 2024.02.23 농협은행이 기준
핵심은 을구 11번 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 385,000,000원이고 채무자는 이향입니다. 이 근저당보다 뒤에 접수된 가압류·압류와 임의경매개시결정은 제공된 판정에서 모두 매각으로 소멸합니다. 이전의 신탁, 신한은행 근저당, 전세권, 홍정혁·제주신용보증재단 근저당 등은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 533,667,640원, 현재 최저매각가는 373,567,000원이며 1회 유찰 후 감정가의 70% 회차입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균, 최신 거래, 최근 추세 자료가 없어 현재 최저가를 시세와 직접 대조할 수 없습니다.
따라서 이 사건은 단순히 “감정가 대비 70%”라는 이유로 가격 메리트를 부여하기보다, 단독주택 + 토지, 목록1 지분매각, 토지의 계획관리지역·각종 보전 및 제한구역, 실제 건물 상태와 점유관계를 함께 확인한 뒤 응찰가를 판단하는 편이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 373,567,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,029,938원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 385,000,000원 | 367,537,062원 |
| 3. 갑구 15번 가압류 · 홍정혁 | 53,153,800원 | 0원 |
| 4. 갑구 16번 가압류 · 한라럭키 주식회사 | 13,162,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 17번 가압류 · 한화생명보험주식회사 | 37,950,049원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 총 채권액은 489,265,849원, 총 예상배당은 367,537,062원, 미배당은 121,728,787원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 373,567,000원 | 367,537,062원 | 121,728,787원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 261,496,899원 | 257,035,942원 | 232,229,907원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 183,047,829원 | 179,685,159원 | 309,580,690원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권 청구액 361,711,434원에 대해 신청채권자 배당이 충족되는 시나리오입니다. 반면 2회·3회 유찰 시에는 신청채권자 배당도 청구액에 미달합니다. 다만 이 변화는 채권자 배당의 문제이고, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 상귀리사무소 남서측 인근이며 단독주택, 근린생활시설, 과수원, 전 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 제반차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 승강장이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층, 외벽 인조석 마감, 내벽 벽지 마감, 바닥 강화마루, 샷시창 등으로 조사됐습니다.
- 설비. 기본위생설비, 급배수설비, 보일러난방설비 등이 기재돼 있습니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 3,075.0㎡, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 공시지가는 187,900원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역, 제3종구역, 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 하수처리구역이 기재돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 목록1 지분 범위. 매각물건명세서의 ‘목록1 지분매각’이 실제 사용·소유관계에 어떤 영향을 주는지 원본에서 반드시 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 단독주택과 토지, 조경수 등 포함 평가 범위를 매각목록 및 감정평가서 원본과 대조해야 합니다.
- 점유관계. 등재 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사·현장점유를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없어 373,567,000원을 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 인근 단독주택·토지 거래와 지분가치를 별도 확인해야 합니다.
- 토지 제한. 계획관리지역 외에도 공항소음 관련 제3종구역, 장애물제한표면구역, 각종 보전지구 등이 기재되어 있어 증·개축 및 토지활용 계획이 있다면 제한사항을 확인해야 합니다.
- 세금·배당. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 ‘지분과 가격’
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2024.02.23 농협은행 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 권리가 단순하다는 것이 곧 투자 판단이 쉽다는 뜻은 아닙니다. 물건이 단독주택 + 토지이고, 매각조건에 목록1 지분매각이 포함되며, 최근 실거래 비교자료도 없습니다. 따라서 이번 사건은 권리보다 매각 범위·점유·토지 활용성·가격 검증이 더 중요한 물건입니다. 현재 회차 373,567,000원은 감정가의 70%이지만, 그 숫자만으로 싸다고 결론내리기보다 지분가치와 현장성을 먼저 확인하는 접근이 적절합니다.
