제주지방법원 2025타경1821. 제주특별자치도 제주시 애월읍 상귀리 503-1 소재 104동 단독주택과 토지가 경매에 나왔습니다. 감정가는 533,667,640원이지만 2회 유찰을 거치면서 최저매각가는 261,497,000원으로 내려왔습니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕의 2층 단독주택이며, 현재 등기상 소유자는 이향입니다.
권리분석의 출발점은 2024.02.23 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 385,000,000원이며 이 권리가 말소기준권리로 제시되어 있습니다. 이후 홍정혁·한라럭키 주식회사·한화생명보험주식회사의 가압류, 제주특별자치도와 국의 압류, 임의경매개시결정이 차례로 등기됐습니다. 이들 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이번 경매는 일반적인 아파트와 다릅니다. 일괄매각이면서 토지 목록은 지분매각으로 표시되어 있고, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 따라서 실제 취득할 토지 지분, 주택 점유자, 전입세대, 세금 우선순위를 확인하는 절차가 가격 검토만큼 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1821 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 상귀리 503-1, 104동 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 애조로 218-43 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 토지 지분매각 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 단독주택 |
| 소유자 | 이향 · 단독소유(건물 등기 기준) |
| 토지 현황 | 상귀리 503-1 · 지목 대 · 전체 필지면적 3,075.0㎡ · 매각대상 지분 별도 확인 필요 |
| 감정가 | 533,667,640원 |
| 최저매각가 | 261,497,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 농협은행주식회사 |
| 청구금액 | 361,711,434원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 임대관계 | 미상 · 점유관계 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 농협은행 근저당
과거에는 신탁등기, 다른 금융기관의 근저당, 전세권 및 임의경매개시결정이 있었으나 해당 등기들은 이미 말소된 이력입니다. 특히 구연선 명의 전세금 100,000,000원의 전세권은 2020.01.30 설정되었다가 2021.01.20 해지로 말소됐습니다. 과거 전세권이 있었다는 사실만으로 현재 매수인이 해당 전세금을 인수한다고 볼 수는 없습니다.
현재 권리판단의 기준은 2024.02.23 설정된 농협은행 근저당입니다. 홍정혁의 53,153,800원, 한라럭키 주식회사의 13,162,000원, 한화생명보험주식회사의 37,950,049원 가압류는 모두 그 이후에 접수됐습니다. 이들 가압류와 후순위 압류·경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
② 가격 분석 — 49% 할인, 하지만 시세와는 별개
이번 최저매각가는 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 하락이지만, 이는 어디까지나 감정평가액 대비 경매 최저가격의 비율입니다. 실제 시장에서 동일한 입지·규모·토지권리 조건의 단독주택이 얼마에 거래되는지와는 다른 지표입니다.
| 가격 구분 | 금액 | 감정가 대비 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 533,667,640원 | 100% |
| 현재 최저매각가 · 2회 유찰 | 261,497,000원 | 49% |
| 3회 유찰 시 시나리오 | 183,047,900원 | 34.3% |
| 4회 유찰 시 시나리오 | 128,133,529원 | 24.01% |
현재 가격에 낙찰받고 산정된 인수권리가 없다는 전제라면, 매수인의 예상 실질취득금액은 261,497,000원입니다. 다만 이는 취득세·등기비용·명도비용 등 부대비용을 제외하고, 실제로 승계해야 할 임차보증금이나 다른 부담이 없다는 조건의 금액입니다.
주변의 검증 가능한 동일 조건 실거래 비교가 확인되지 않아 261,497,000원이 실제 시세보다 낮은지는 판단하기 어렵습니다. 단독주택은 건물의 상태뿐 아니라 토지 지분, 접근도로, 개별 이용조건과 거래 가능성에 따라 가치 차이가 커질 수 있습니다. 특히 이번 물건은 토지 지분매각이라는 조건을 반드시 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 261,497,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,460,958원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 385,000,000원 | 257,036,042원 |
| 2. 가압류 · 홍정혁 | 53,153,800원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한라럭키 주식회사 | 13,162,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한화생명보험주식회사 | 37,950,049원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 매각가를 기준으로 한 추정치이며, 근저당 배당 계산에는 채권최고액 385,000,000원을 적용했습니다. 실제 배당액은 확정 채권액과 우선배당 항목에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
현재 최저가 기준 예상 채권총액은 489,265,849원, 채권자 예상배당 합계는 257,036,042원입니다. 예상 미배당액은 232,229,807원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원으로 계산됩니다.
농협은행의 경매 신청 청구금액은 361,711,434원으로, 현재 시나리오에서 농협은행에 배당되는 257,036,042원보다 큽니다. 따라서 신청채권자의 청구금액도 전부 충족되지 않는 구조입니다. 여기서 발생하는 일반채권 미배당과 매수인의 권리 인수는 구분해서 보아야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 미배당액
| 구분 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 261,497,000원 | 257,036,042원 | 232,229,807원 |
| 3회 유찰 시 | 183,047,900원 | 179,685,229원 | 309,580,620원 |
| 4회 유찰 시 | 128,133,529원 | 125,539,660원 | 363,726,189원 |
시나리오상 추가 유찰로 매각가격이 내려가면 채권자 미배당액은 증가하지만, 매수인 산정 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 이 값은 확인된 등기권리와 배당 가정에 따른 것이며, 미확인 대항력 임차인이 실제로 존재하는 경우까지 해소됐다는 의미는 아닙니다.
⑤ 입지·토지·건물 검토 (감정요항표 기준)
- 위치와 주위환경. 제주특별자치도 제주시 애월읍 상귀리 소재 상귀리사무소 남서측 인근입니다. 주변에는 단독주택과 근린생활시설, 과수원, 전 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 있어 교통사정은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 단독주택입니다. 외벽은 인조석 마감 등이며 내부에는 벽지·강화마루·샷시창 등이 사용됐습니다.
- 설비. 기본 위생설비와 급배수설비, 보일러난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대이며, 전체 필지면적은 3,075.0㎡입니다. 완경사·사다리형으로 조사됐고 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있습니다. 실제 매각 지분의 크기는 별도 확인이 필요합니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며, 공시지가는 187,900원/㎡입니다. 공시지가와 전체 필지면적만으로 매각 지분의 가치를 단정해서는 안 됩니다.
- 공항 관련 제한. 제3종구역(다지구) 및 장애물제한표면구역에 해당합니다. 증축·개축이나 시설물 설치를 계획한다면 해당 제한의 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 환경·개발 관련 제한. 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역 및 하수처리구역 등에 해당합니다.
- 공부 및 위반사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단독주택에 토지 지분매각 조건이 결합되어 있어 일반적인 완전 소유권 주택과 매수자층이 다를 수 있습니다. 실제 지분 범위와 사용 가능성, 인근 유사 거래가격 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 전 체크리스트
- 매각대상 확정. 일괄매각 대상 목록과 목록1의 토지 지분 비율을 매각물건명세서·등기부·토지대장으로 대조하세요. 조경수 포함 평가 범위도 확인 대상입니다.
- 점유관계. 실제 거주자와 점유 원인을 확인하고 전입세대, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 점유 개시 시점을 조사하세요. 확인되지 않은 점유자의 대항력은 가능·미상으로 취급해야 합니다.
- 말소기준권리. 2024.02.23 농협은행 근저당권이 말소기준이며, 이후의 가압류·압류·임의경매개시결정이 매각으로 소멸하는지 최종 등기사항증명서에서 확인하세요.
- 조세채권. 제주특별자치도와 국의 압류가 존재합니다. 조세의 법정기일·당해세 여부와 실제 배당 우선순위를 확인하세요.
- 과거 전세권. 구연선 명의 전세권은 해지·말소된 이력입니다. 이 사실을 현재 임대관계가 없다는 증거로 단정하지 마세요.
- 현장 실사. 건물의 구조·설비 작동상태, 유지보수 필요성, 경계 및 진출입 조건을 확인하세요.
- 이용규제. 계획관리지역이라는 사실만으로 모든 개발행위가 가능한 것은 아닙니다. 공항소음·장애물제한표면·환경보전 및 지하수 관련 규제를 검토하세요.
- 적정가격. 감정가 대비 할인율이 아닌 유사 단독주택 실거래, 토지 지분 가치 및 실제 처분 가능성을 중심으로 입찰가격을 정하세요.
- 배당표 검증. 집행비용·근저당 채권액·조세 우선배당·임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 매각기일 재확인. 2026.10.27 매각기일의 진행 여부와 변경·정지·취하 가능성을 법원 공고에서 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 권리와 지분의 실체가 먼저”
이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 대비 49%라는 최저매각가 비율입니다. 이미 2회 유찰됐고, 261,497,000원이라는 가격은 감정평가액과 비교하면 크게 낮아졌습니다.
권리 측면에서도 농협은행 근저당 이후의 가압류·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 예상배당상 매수인 인수액이 0원이라는 점은 긍정적입니다. 다만 이 결론은 등기상 소멸권리와 산정 가능한 인수항목에 관한 것입니다.
반대로 임대관계 미상, 토지 지분매각, 실제 시세 비교의 불확실성은 중요한 검토 사항입니다. 특히 지분 형태로 취득하는 토지의 정확한 범위와 이용 가능성은 일반적인 단독주택 매수와 다른 결과를 만들 수 있습니다. 세금 압류의 우선순위와 주택 점유관계도 확인해야 합니다.
등기상 후순위 소멸관계는 비교적 명확하지만, 가격의 적정성과 실질적인 취득 위험은 아직 검증이 필요합니다. 따라서 현 단계의 판단은 조건부 검토·신중 접근입니다. 토지 지분과 임대차 관계가 확인되고 유사 실거래를 통해 가격 우위가 입증될 때 비로소 구체적인 입찰가를 결정하는 것이 타당합니다.
