전주지방법원 2026타경30238. 진안읍 군상리 922-3의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 등기상 현재 소유자는 임종학이고, 말소기준권리는 2025.01.22. 설정된 권재성의 채권최고액 7,500,000원 근저당권입니다. 이후 전북신용보증재단의 27,000,000원 가압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음입니다.
다만 이 물건은 일반적인 정상 상태 단독주택처럼 접근하면 안 됩니다. 매각물건명세서 비고에는 건물 지붕이 공부상 시멘트기와지붕이나 현황에서는 지붕 외장재가 철거된 상태이고, 건물이 반파된 상태라고 기재되어 있습니다. 또한 진안경찰서의 출입금지 안내가 부착돼 있으며 그 사유로 화재·붕괴위험 등이 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30238 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 진안군 진안읍 군상리 922-3 · 전북특별자치도 진안군 진안읍 연구동길 7 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 대 · 209.0㎡ · 단독 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 건물 이용상태 | 주택 |
| 소유자 | 임종학 · 2012.05.25. 증여로 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 47,540,600원 / 47,540,600원 (신건) |
| 청구액 | 5,859,808원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2025.01.22. 권재성 근저당권입니다. 이 근저당권에는 같은 군상리 922-3 토지가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 전북신용보증재단 가압류와 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
2025.04.23.에는 전북신용보증재단이 근저당권에 대해 사해행위취소를 피보전권리로 한 가처분을 등기했으나, 2025.06.11. 해제로 이미 말소됐습니다. 매각물건명세서에 별도로 명시된 매수인 인수권리는 없으며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 건물 상태 — 이 사건의 핵심 리스크
감정평가상 기호(2-1)는 목조 시멘트기와지붕 단층 주택이며, 외벽은 시멘트몰탈마감·몰탈 위 페인팅마감, 내벽은 벽지붙임 등, 창호는 목재창호로 기재돼 있습니다. 기호(2-2) 건물은 현황 소재불명입니다.
따라서 입찰가는 단순히 감정가 대비 할인율만 볼 것이 아니라, 현재 남아 있는 건물의 실제 상태, 철거 또는 보수 필요성, 안전성 등을 직접 확인한 뒤 판단해야 합니다. 공부와의 차이는 감정평가서상 “없음”으로 기재돼 있으나, 건물의 물리적 상태 자체는 별도의 핵심 확인사항입니다.
③ 회차별 배당 — 2회 유찰부터 일부 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 47,540,600원 | 34,500,000원 | 0원 | 11,784,869원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 38,032,480원 | 34,500,000원 | 0원 | 2,447,895원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 30,425,984원 | 29,478,316원 | 5,021,684원 | 0원 |
현재 회차와 1회 유찰 가격에서는 계산상 채권자 청구 합계 34,500,000원이 전액 배당됩니다. 2회 유찰 가격 30,425,984원에서는 채권자 배당이 29,478,316원으로 줄고 5,021,684원이 미배당됩니다. 그러나 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 47,540,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.6% 추정) | - | 1,255,731원 |
| 1. 근저당권 · 권재성 | 7,500,000원 | 7,500,000원 |
| 2. 가압류 · 전북신용보증재단 | 27,000,000원 | 27,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 11,784,869원 |
당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 현재 회차 가정에서 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 진안군청 북측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택과 주거 나지 등이 소재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 소형차량 접근이 가능하며, 관내 교통편과 도로사정을 고려한 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 면적 209.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며, 하수처리구역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 공시지가. 161,100원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 건물 안전상태. 반파·화재·붕괴위험 안내가 부착된 만큼 외부 관찰과 관련 원본자료를 통해 현재 상태를 우선 확인해야 합니다.
- 기호(2-2) 확인. 감정평가서상 현황 “소재불명”으로 기재돼 있어 제시외 건물과 함께 실제 현황 확인이 필요합니다.
- 점유 확인. 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 접근성. 감정평가상 소형차량 접근은 가능하나 도로접면이 세로한면(불)로 기재돼 있으므로 현황도로와 진입조건을 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 근저당·가압류·압류 및 이미 말소된 가처분의 최신 등기상태를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘건물 상태’가 먼저다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 권재성의 2025.01.22. 근저당권을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 권리가 아니라 반파된 건물입니다.
최저매각가는 47,540,600원이고 1회 유찰 시 38,032,480원, 2회 유찰 시 30,425,984원으로 내려가지만, 시세를 비교할 실거래 자료가 없어 가격 할인만으로 경제성을 판단할 근거는 부족합니다. 특히 건물에 화재·붕괴위험 출입금지 안내가 부착돼 있는 만큼, 권리는 통과하더라도 물건 상태 확인 없이는 가격 판단을 보류하는 사건으로 보는 것이 적절합니다.
