전주지방법원 2026타경30247. 삼례이지움더퍼스트 104동 24층 2403호입니다. 사건상 용도 표시는 연립/다세대이고, 감정평가상 공부 용도는 업무시설(오피스텔), 실제 이용상태는 주거용 아파트형태입니다. 소유자는 주식회사이애프씨이며, 신청채권자 송혜원이 2026.03.11 강제경매를 신청했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 단순한 “임차인 있음/없음”이 아니라, 대항력 있는 임차인의 보증금이 실제 배당에서 얼마나 변제되는지입니다.
송혜원은 2021.04.08 전입신고와 확정일자를 갖추고 2021.04.19 점유를 시작했으며, 보증금은 160,000,000원입니다. 2024.11.05에는 임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서에는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있고, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 “등기상 소멸”만 보고 인수 위험이 없다고 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30247 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 완주군 삼례읍 삼례리 1762 삼례이지움더퍼스트 24층 104동 2403호 |
| 용도 / 이용상태 | 사건상 연립/다세대 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 아파트형태 |
| 구조 / 층 | 철근콘크리트구조 · 25층 중 24층 2403호 |
| 비교 면적 | 84.9927㎡ · 실거래 면적 일치 |
| 소유자 | 주식회사이애프씨 |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 265,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 송혜원 / 160,124,900원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차인이 핵심
등기부상 2020.02.13 화서신용협동조합 근저당권 1,798,500,000원은 2021.04.20 말소되어 현재 경매의 인수 판단 기준이 되는 존속 권리가 아닙니다. 분석상 말소기준으로 제시된 권리는 2024.08.08 최남순 가압류 165,000,000원입니다. 송혜원의 전입·확정일자 2021.04.08은 이보다 빠르므로 대항력 있는 선순위 임차인으로 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송혜원 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 점유 2021.04.19 전입 2021.04.08 | 2021.04.08 | 160,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
송혜원은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 배당요구가 접수되어 있고, 전입과 확정일자를 갖추어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 동시에 전입일이 말소기준보다 빨라 보증금이 미배당될 경우에는 잔액 인수 위험이 남습니다.
③ 회차별 배당·인수 — 제공된 3개 시나리오는 모두 인수 0원
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 265,000,000원 | 160,000,000원 | 0원 | 265,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 212,000,000원 | 160,000,000원 | 0원 | 212,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 169,600,000원 | 160,000,000원 | 0원 | 169,600,000원 |
대항력 인수형은 낙찰가가 낮아져 임차보증금이 전액 배당되지 않는 순간부터 미배당 보증금이 매수인 인수액으로 전환됩니다. 다만 이 사건에서 제공된 현재·1회·2회 유찰 시나리오는 모두 송혜원 보증금 160,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산되어 있어, 이 세 구간의 실질취득액은 각각 매각가와 동일합니다.
④ 시세 비교 — 신건 265,000,000원은 최신 거래와 동일
삼례이지움더퍼스트는 287세대, 2019.10.04 사용승인 단지로, 비교 면적 84.9927㎡와 일치하는 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 267,416,666원, 최신 거래는 2026.06 265,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.36㎡ | 3 | 265,000,000원 |
| 2026.06 | 84.36㎡ | 18 | 288,000,000원 |
| 2026.05 | 84.87㎡ | 12 | 270,000,000원 |
| 2026.04 | 84.36㎡ | 21 | 265,000,000원 |
| 2026.03 | 84.36㎡ | 17 | 267,000,000원 |
| 2026.03 | 84.36㎡ | 18 | 270,000,000원 |
| 2026.02 | 84.87㎡ | 21 | 272,000,000원 |
| 2026.02 | 84.36㎡ | 16 | 275,000,000원 |
| 2026.02 | 84.36㎡ | 16 | 275,000,000원 |
| 2026.01 | 84.36㎡ | 3 | 245,000,000원 |
| 2026.01 | 84.87㎡ | 11 | 256,000,000원 |
| 2025.12 | 84.36㎡ | 17 | 261,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 267,416,666원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 265,000,000원은 최근 12개월 평균의 99.1%입니다. 평균보다 아주 조금 낮지만, 최신 2026.06 거래 265,000,000원과는 동일합니다. 따라서 신건 가격을 두고 “시세보다 확실히 싸다”고 평가할 근거는 부족합니다. 최근 실거래 범위도 245,000,000원부터 288,000,000원까지 형성되어 있어, 현재 265,000,000원은 거래 범위 안의 가격입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 265,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,510,000원 |
| 1. 임차인 송혜원 보증금 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 2. 가압류 · 최남순 | 165,000,000원 | 100,490,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 992,970,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 송혜원 | 160,124,900원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 265,000,000원 가정에서는 송혜원 보증금 160,000,000원이 우선변제로 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 최남순 가압류에는 100,490,000원이 배당되고, 주택도시보증공사 가압류와 경매개시결정 항목에는 별도 배당이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 삼례읍행정복지센터 북서측 인근이며, 삼봉로변에는 행정기관·의원·판매점·대중음식점 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 대중교통편이 운행되는 799번 지방도와 왕복 6차선 정도의 삼봉로에 접해 있으며, 제반 차량 출입과 도로 연계는 읍지역 기준 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 현황은 주거용 아파트형태로 이용 중입니다. 공부와 현황 용도가 다르므로 입찰 전 해당 차이를 직접 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며, 토지는 대체로 평탄한 가로장방형입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 설비. 위생·급배수, 스프링쿨러 등 소방설비, 승강기와 지하주차장이 설치되어 있습니다.
- 환금성. 287세대 단지이지만 경매 통계상 평균 유찰 6.3회, 낙찰률 11.11%로 나타나 경매시장 환금성은 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당 재계산. 송혜원은 대항력 있는 임차인입니다. 현재·1회·2회 유찰 시나리오는 인수 0원이지만, 그보다 낮은 가격에서는 반드시 미배당 보증금 존재 여부를 다시 확인하세요.
- 임대차 실체 확인. 송혜원은 임차권자이면서 강제경매 신청채권자로도 등장합니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 계약서·보증금 지급자료와 원본 기록을 대조해야 합니다.
- 신건 가격 메리트 과대평가 금지. 실질취득 265,000,000원은 최근 12개월 평균의 99.1%이고 최신 거래 265,000,000원과 같습니다. “경매라서 싸다”는 전제가 성립하지 않습니다.
- 용도 차이 확인. 사건상 연립/다세대, 공부상 업무시설(오피스텔), 현황 주거용 아파트형태로 표현이 다릅니다. 실제 이용·공부상 용도를 원본에서 확인해야 합니다.
- 경매 환금성 점검. 단지 평균 유찰 횟수 6.3회와 낙찰률 11.11%를 감안해 응찰가와 향후 매도 가능성을 함께 검토하세요.
- 배당 원본 확인. 예상배당은 집행비용 추정과 당해세·최우선변제 미반영 조건이 있으므로 배당표와 매각물건명세서 원본을 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아니다
현재 숫자만 보면 매수인 인수액은 0원입니다. 신건 265,000,000원부터 제공된 2회 유찰 169,600,000원까지 송혜원 보증금 160,000,000원이 전액 배당되기 때문입니다. 그러나 송혜원은 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이므로, 배당 부족이 생기는 순간 잔액 인수로 구조가 바뀔 수 있습니다.
가격도 공격적으로 볼 이유는 많지 않습니다. 현재 실질취득 265,000,000원은 최근 12개월 평균 267,416,666원의 99.1%이고, 최신 거래 265,000,000원과 동일합니다. 여기에 단지 평균 유찰 6.3회·낙찰률 11.11%, 공부와 현황 용도 차이, 임차권자와 경매신청채권자가 동일한 관계 확인 이슈까지 겹칩니다. 현재 배당 기준 인수는 해소되지만, 권리 확인과 가격 규율이 동시에 필요한 사건입니다.
