전주지방법원 2026타경30280. 전주시 덕진구 인후동1가 ‘아중마을부영아파트’ 501동 7층 708호 아파트입니다. 현재 소유자는 조재현이고, 2013.04.08 소유권을 이전받으면서 거래가액 67,800,000원이 등기됐습니다. 같은 날 동부새마을금고가 채권최고액 74,100,000원의 근저당을 설정했고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2025년 전주시 압류와 신한카드·케이비국민카드·삼성카드의 가압류, 2026년 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
권리 쪽보다 더 주의해서 볼 부분은 가격입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 112,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다. 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균은 106,750,000원이고, 최저가는 이 평균의 104.9%입니다. 최신 거래는 2026.07의 114,500,000원이지만 최근 거래 전체 평균보다 높은 만큼, 신건 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30280 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 951-7 아중마을부영아파트 501동 7층 708호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 15층 중 7층 · 아파트 1세대로 이용중 |
| 소유자 | 조재현 · 2013.04.08 소유권이전 · 거래가액 67,800,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 112,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 14,205,018원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 시세 비교 평형 | 49.95㎡ · 최근 12개월 거래 12건 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 매각물건명세서상 별도로 명시된 인수권리는 해당사항 없음이며 법정지상권도 해당사항 없습니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 2013.04.08 동부새마을금고 근저당 이후의 2025년 압류·가압류와 2026년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 평균 기준으로는 신건이 높다
아중마을부영(5차)은 618세대, 사용승인일은 1999-09-06입니다. 비교 대상은 49.95㎡ 동일 평형이고, 최근 12개월 거래 12건 평균은 106,750,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 49.95㎡ | 11 | 114,500,000원 |
| 2026.07 | 49.95㎡ | 4 | 92,000,000원 |
| 2026.06 | 49.95㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2026.04 | 49.95㎡ | 5 | 95,000,000원 |
| 2026.04 | 49.95㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2026.04 | 49.95㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2026.03 | 49.95㎡ | 6 | 90,000,000원 |
| 2026.03 | 49.95㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2026.02 | 49.95㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2026.02 | 49.95㎡ | 11 | 116,500,000원 |
| 2026.02 | 49.95㎡ | 9 | 103,000,000원 |
| 2026.02 | 49.95㎡ | 11 | 120,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 49.95㎡ | 12건 | 106,750,000원 |
최근 거래 범위는 90,000,000원~120,000,000원이고 최근 12개월 평균은 106,750,000원입니다. 현재 최저매각가 112,000,000원은 이 평균의 104.9%로 최근 평균보다 높습니다. 최신 거래 114,500,000원보다는 낮지만, 평균 기준으로는 신건에 가격 가점을 줄 근거가 약합니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,368,000원 |
| 2. 근저당 · 동부새마을금고 | 74,100,000원 | 74,100,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 13,380,792원 | 13,380,792원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 22,720,257원 | 22,151,208원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,180,629원 | 0원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 신한카드주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 112,000,000원 가정 시 채권 총액 115,381,678원 중 109,632,000원이 배당되고, 미배당액은 5,749,678원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주중앙여자고등학교 남측 인근이며, 부근은 아파트단지·단독주택·근린생활시설·학교가 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 건물의 7층 708호이며, 기본적인 위생·급배수·승강기·소방·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 단지 남측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 중로1류에 접하고, 공시지가는 677,000원/㎡입니다.
- 단지. 아중마을부영(5차) 618세대, 사용승인일 1999-09-06입니다. 동일 평형 최근 거래는 90,000,000원~120,000,000원으로 가격 편차가 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 검증. 최저가 112,000,000원은 최근12개월 평균 106,750,000원의 104.9%입니다. 권리 안전성과 가격 메리트를 분리해서 판단해야 합니다.
- 회차별 가격. 1회 유찰 시 89,600,000원, 2회 유찰 시 71,680,000원 시나리오가 제시되어 있으므로 현재가와 유찰 후 가격을 각각 최근 실거래와 비교해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 총 채권액 115,381,678원 대비 미배당 5,749,678원이 발생하며, 소유자 잔여는 0원입니다.
- 점유 확인. 임대관계는 미상으로 평가되어 있으므로 실제 점유자와 인도 가능 여부는 입찰 전 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 부담 가능 항목을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 안전, 신건 가격은 보수적으로”
이 사건의 권리 구조는 비교적 단순합니다. 2013.04.08 동부새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명시된 인수권리와 법정지상권도 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가 112,000,000원은 최근 12개월 동일 평형 평균 106,750,000원의 104.9%입니다. 최신 거래 114,500,000원보다 낮다는 이유만으로 전체 최근 시세 대비 싸다고 판단하기는 어렵습니다. 권리는 합격, 신건 가격은 보수적 접근. 이 물건의 핵심은 안전한 권리보다 응찰가격을 어디까지 낮춰 잡느냐에 있습니다.
