제주지방법원 2025타경1869. 제주시 애월읍 유수암리 ‘유수암더힐’ 주3동 3층 302호, 전용면적 72.193㎡의 다세대주택입니다. 등기부상 현재 소유자는 문관옥이며, 2021년 4월 22일 소유권보존 후 같은 날 수협은행 앞으로 신탁등기가 이루어졌다가 2022년 9월 30일 신탁재산 귀속으로 신탁등기가 말소됐습니다. 같은 날 김대성 명의 전세금 350,000,000원의 전세권이 설정됐으나 이 역시 2025년 3월 4일 해지로 이미 말소됐습니다.

현재 권리분석의 기준은 2025년 10월 27일 주식회사 비지에스인더스트리의 강제경매개시결정입니다. 뒤이어 2026년 2월 19일 무광건설주식회사 명의의 강제경매개시결정이 추가됐으며, 경매 데이터상 두 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임대관계는 확인되지 않았고 별도 임차인 신고도 없습니다. 배당 시나리오에 반영된 매수인 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 전세권은 이미 말소

권리상 가장 눈에 띄는 것은 전세금 350,000,000원의 김대성 전세권이지만, 해당 전세권은 2025년 3월 4일 해지를 원인으로 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 이 전세권을 현재 낙찰자가 승계하는 구조로 볼 수 없습니다. 2021년 수협은행 신탁 역시 2022년 9월 30일 말소되어 현재 남아 있는 신탁 인수 문제도 없습니다.

2025년 10월 27일 강제경매개시결정이 말소기준으로 제시되어 있고, 2026년 2월 19일의 추가 강제경매개시결정은 그 뒤에 위치합니다. 임차인 신고는 없으며 감정평가 참고사항에서도 임대관계는 확인되지 아니함으로 기재되어 있습니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 전 회차 0원입니다.

② 시세 비교 — 최근 거래가 과거 평균보다 중요하다

유수암더힐은 28세대, 사용승인일 2021년 4월 13일인 다세대주택입니다. 전체 실거래 평균은 390,727,272원이지만, 최근 거래가격은 이보다 낮아졌습니다. 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 337,666,666원, 최신 거래 320,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -17.8%를 우선해서 보는 것이 맞습니다.

현재 최저가 390,000,000원은 최근 12개월 평균의 115.5%입니다. 최신 거래 역시 2026년 7월 320,000,000원이므로, 현 회차를 최근 거래가격 대비 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 최근 거래 추세가 -17.8%인 만큼 전체 평균 390,727,272원과 최저가가 비슷하다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 390,000,000원 가정)

현재 회차 390,000,000원 가정에서는 채권자 총 청구액 133,920,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 249,820,000원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션이며, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 장전초등학교 남동측 원거리, 직선거리 약 880m 지점에 위치하며 주변에는 공동주택, 팬션, 타운하우스 및 농경지 등이 산재합니다.
• 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 보조간선도로인 광상로와 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕, 지상4층 중 3층 302호이며 사용승인일은 2021.04.13입니다. 승강기와 가스난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 3필지 일단의 완경사 부정형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 남서측 왕복2차선 아스콘포장도로에 접합니다.
• 규제. 계획관리지역이며 건축계획심의대상구역, 지하수자원보전4등급, 생태계보전지구5등급, 경관보전지구5등급, 공장설립제한지역, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
• 거래표본. 유수암더힐은 28세대이며 실거래 데이터는 11건입니다. 최근 12개월 비교표본은 3건으로, 최신 시세 확인을 특히 중시할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 390,727,272원보다 최근 12개월 평균 337,666,666원과 최신 거래 320,000,000원을 우선해서 판단하세요.
• 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -17.8%입니다. 신건 감정가와 과거 고가 거래만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
• 말소 전세권 재확인. 김대성 전세권 350,000,000원은 2025.03.04 말소로 표시됩니다. 입찰 전 최신 등기부에서 말소 상태를 다시 대조하세요.
• 현장 동 표시 확인. 주소상 주3동이지만 매각물건명세서 비고에는 현장표시가 103동으로 기재되어 있습니다.
• 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 확인되지 않았고 임차인 신고도 없지만, 현장 점유관계는 입찰 직전 다시 확인하는 편이 안전합니다.
• 유찰 후 재산정. 데이터상 1회 유찰 시 312,000,000원, 2회 유찰 시 249,600,000원입니다. 유찰이 실제 발생하면 당시 최신 거래와 다시 비교하세요.

맺으며 — “권리는 합격, 현재 가격은 경계”

이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 수협은행 신탁은 이미 말소됐고, 김대성의 전세금 350,000,000원 전세권 역시 2025년 3월 4일 해지로 말소됐습니다. 임차인 신고도 없으며 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 가격은 다른 이야기입니다. 현재 최저가 390,000,000원은 최근 12개월 평균 337,666,666원의 115.5%이고, 최신 거래는 320,000,000원입니다. 최근 거래 추세까지 -17.8%인 상황이라 전체 평균과 감정가가 비슷하다는 이유만으로 신건에 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 현재 회차는 가격 방어가 우선인 물건입니다.