제주지방법원 2025타경1895. 제주시 내도동 리버스힐 제비동 1층 101호, 감정 이용상태는 공동주택(다세대주택)입니다. 현 소유자 김명헌은 2019.10.11. 거래가액 270,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 제주시수산업협동조합이 채권최고액 156,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 사건의 말소기준권리입니다.
그 뒤 김우사의 근저당권, 주식회사 태아가설산업의 가압류, 경매개시결정, 제주특별자치도의 압류가 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 정리되어 매각으로 소멸합니다. 따라서 이 사건의 권리분석 핵심은 등기상 후순위 권리보다, 현재 점유자로 조사된 송병민·최영석 두 임차인의 보증금과 배당관계 확인에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1895 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 내도동 307-1 리버스힐 제비동 제1층 제101호 |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) 이용중 |
| 소유자 | 김명헌 · 2019.10.11. 거래가액 270,000,000원에 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 178,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매신청 관련 채권자 | 김우사 · 청구액 160,033,424원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 준공 / 세대수 | 2018.02.01 · 리버스힐 16세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2018.04.23. 늘푸른신용협동조합의 채권최고액 2,340,000,000원 근저당권은 2019.01.28. 이미 말소됐습니다. 현재 유효한 말소기준은 2019.10.11. 설정된 제주시수산업협동조합 156,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 김우사 근저당권 162,000,000원, 주식회사 태아가설산업 가압류 54,000,000원, 경매개시결정 및 제주특별자치도 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 모두 후순위 전입
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 송병민 | 비동 101호 | 2022.11.18 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 최영석 | 비동 101호 | 2025.07.31 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
두 사람 모두 말소기준일인 2019.10.11.보다 뒤에 전입했습니다. 따라서 전입일 기준으로는 매수인에게 대항할 수 없고, 보증기관의 대위·승계 신고도 아닌 실제 임차인 2명입니다. 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘시세 할인’으로 볼 근거는 부족
현재 최저매각가는 178,500,000원으로 감정가 255,000,000원의 70%입니다. 그러나 리버스힐의 동일 면적을 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 확인되지 않아, 이 70% 수치만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 수 없습니다.
리버스힐은 16세대, 사용승인일은 2018.02.01.이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 매각률은 0.0%로 집계돼 있습니다. 이번 물건 역시 현재 1회 유찰 상태입니다. 실거래 기준 가격 검증이 되지 않은 만큼, 감정가 대비 할인율보다 실제 매수수요와 거래 가능성을 보수적으로 보는 편이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 178,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,299,000원 |
| 1. 근저당 · 제주시수산업협동조합 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김우사 | 162,000,000원 | 19,201,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 태아가설산업 | 54,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 372,000,000원 중 예상배당은 175,201,000원, 미배당은 196,799,000원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 178,500,000원 | 175,201,000원 | 196,799,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 124,949,999원 | 122,400,699원 | 249,599,301원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 87,464,999원 | 85,490,629원 | 286,509,371원 | 0원 |
현재 회차에서도 후순위 근저당권자 김우사는 청구액 160,033,424원에 비해 예상 배당액이 19,201,000원에 그칩니다. 2회·3회 유찰 시에는 김우사 예상배당이 0원으로 내려가지만, 이는 채권자의 미회수 증가일 뿐 매수인에게 채무가 승계된다는 뜻은 아닙니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 지하1층·지상4층 철근콘크리트구조 건물 내 비동 제1층 제101호입니다.
- 입지. 제주시 외도동 소재 외도초등학교 남동측에 위치하며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설·창고 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 8m 내외의 아스콘포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 자연녹지지역·자연취락지구이며, 제3종 구역·장애물제한표면구역·공장설립제한지역·하수처리구역·가축사육제한구역 등에 포함되고 건축계획심의대상구역에 저촉됩니다.
- 공시지가. 389,500원/㎡이며 토지면적은 1,478.0㎡, 지목은 대입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란해 유사건물·공부·외부관찰에 의한 상태를 상정해 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 송병민·최영석 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다.
- 가격 판단 보류. 최저가 178,500,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 마세요. 동일 면적 실거래 비교가 필요합니다.
- 내부 상태 재확인. 감정 당시 내부 확인이 곤란했으므로 실제 이용상황과 관리상태를 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원본을 매각기일 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 검증 전”
이 사건은 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고 매수인 인수액도 0원이라는 점이 가장 큰 장점입니다. 송병민·최영석 두 임차인도 말소기준일 이후 전입해 대항력이 없습니다. 권리구조만 놓고 보면 복잡한 인수형 사건은 아닙니다.
다만 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다. 확인 가능한 동일 면적 실거래 비교값이 없고, 실제 임차인 2명의 보증금·우선변제 관계도 남아 있으며, 내부 상태 역시 현장에서 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리상 인수는 0원, 하지만 가격과 점유관계는 추가 검증이 필요한 C등급 물건”입니다.
