전주지방법원 2026타경30377. 전주시 완산구 서서학동의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 165.0㎡의 대지이고, 감정 이용상태는 지하 창고·1층 주택, 별도 건물은 화장실로 이용 중입니다. 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 현 소유자 전병관은 2024.08.14 증여로 소유권을 취득했고, 2026.04.15 최순자의 신청으로 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
권리관계의 큰 줄기는 복잡하지 않습니다. 근저당권은 없고, 2025.09.29 백도현의 20,500,000원 가압류가 분석상 말소기준으로 제시돼 있습니다. 이 가압류와 2026.04.15 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 그러나 현재 점유 임차인의 전입일이 말소기준보다 앞선다는 점은 별도로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30377 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 서서학동 280-6 · 전북특별자치도 전주시 완산구 흑석로 13-7 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 이용상태 | 지하: 창고 · 1층: 주택 · 별도 건물: 화장실 |
| 토지 | 대 · 165.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 전병관 (2024.08.14 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 112,826,200원 / 112,826,200원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 최순자 / 15,021,492원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸 구조는 단순하다
등기에서 가장 먼저 눈에 띄는 것은 2017.08.07 한국토지주택공사 명의의 주택임차권입니다. 보증금은 50,000,000원, 범위는 건물 중 1층 전부 81.16㎡로 기재돼 있으나, 이 권리는 2022.08.19 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 그대로 존속하는 임차권등기는 아닙니다.
그 뒤 현 소유자 전병관에게 2024.08.14 소유권이 증여로 이전됐고, 2025.09.29 백도현의 20,500,000원 가압류, 2026.04.15 최순자의 강제경매개시결정이 이어집니다. 분석상 가압류가 말소기준으로 제시돼 있으며 두 권리는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
② 임차인 — 6,000원보다 ‘표기 불일치’가 핵심
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이범 | 본건 전부 | 2021.02.15 | 6,000원 | 2026.04.30 | 대항력 有 우선변제 無 승계 6,000원 |
이범의 전입일은 2021.02.15로, 말소기준으로 제시된 2025.09.29보다 빠릅니다. 배당 계산에서는 대항력은 있으나 우선변제권은 없는 것으로 처리되어, 보증금 6,000원 전액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 배당요구는 2026.04.30 접수돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,826,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,379,567원 |
| 인수 · 임차인 이범 보증금 | 6,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 백도현 | 20,500,000원 | 20,500,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 최순자 | 15,021,492원 | 15,021,492원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 74,925,141원 |
현재 회차에서는 채권자 청구액 35,521,492원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 임차인 이범의 6,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 112,826,200원 | 0원 | 74,925,141원 | 6,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 90,260,960원 | 0원 | 52,714,771원 | 6,000원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 72,208,768원 | 0원 | 34,987,518원 | 6,000원 |
현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 백도현과 최순자의 청구액은 모두 전액 배당되는 것으로 계산돼 채권 미배당은 0원입니다. 임차인 이범의 인수액은 세 시나리오 모두 6,000원으로 동일합니다.
④ 토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주남초등학교 남측 인근으로, 주변은 단독주택과 소규모 점포 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 가까이에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 지하는 창고, 1층은 주택으로 이용 중이며 별도 건물은 화장실입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 165.0㎡ 대지로 제1종일반주거지역에 속하며 공시지가는 282,800원/㎡입니다. 평지·사다리형이고 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 고도지구, 가축사육제한구역, 전주남초등학교 상대보호구역, 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 매각범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물도 포함됩니다. 법정지상권은 해당사항없음으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 이범의 전입일 2021.02.15, 보증금 6,000원, 배당요구일 2026.04.30과 실제 임대차계약·점유 상태를 확인하세요.
- 명세서 문구 확인. 대항력 임차인 인수 계산과 “인수권리 해당사항없음” 기재가 함께 존재하므로 최종 매각물건명세서 원본을 기준으로 재검토해야 합니다.
- 과거 임차권 구분. 한국토지주택공사 50,000,000원 주택임차권은 2022.08.19 이미 말소된 권리이므로 현재 이범의 임차관계와 합산하지 마세요.
- 매각범위 확인. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 지하의 등재 용도와 실제 이용상태 차이도 현장에서 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 제1종일반주거지역 외에 고도지구·상대보호구역·역사문화환경보존지역 등 중첩 규제를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물 관련 자료와 실제 점유현황을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수액보다 기록의 일치 여부를 보라”
이 사건은 등기만 보면 비교적 단순합니다. 과거 한국토지주택공사 임차권은 이미 말소됐고, 말소기준으로 제시된 백도현 가압류와 이후 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오 모두 채권 미배당도 0원입니다.
하지만 현재 임차인 이범은 2021.02.15 전입으로 대항력 있는 임차인으로 분류되고, 배당 계산상 6,000원 전액 인수입니다. 동시에 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 해당사항없음으로 적혀 있습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 6,000원이라는 금액 자체가 아니라 현황조사상 임차관계와 최종 매각물건명세서가 왜 다르게 표시되는지 확인하는 것입니다. 등기상 소멸 구조는 단순, 임차관계는 원본 확인 후 확정. 이 순서로 접근하는 것이 안전합니다.
