전주지방법원 2026타경30379. 전주시 완산구 대성동 ‘대성영동아파트’ 에이동 5층 501호, 전용면적 기준 비교대상 84.6㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 정태임이고, 2020년 6월 18일 증여로 소유권을 취득했습니다. 현 경매의 말소기준권리는 2020년 8월 20일 설정된 삼성생명보험주식회사 근저당권 채권최고액 44,000,000원입니다. 그 뒤 2021년 대한민국 명의의 가처분과 2026년 삼성생명보험 주식회사 신청의 임의경매개시결정이 이어졌고, 자료상 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

임차인은 확인되지 않았고 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 권리의 깔끔함과 가격의 매력은 별개입니다. 이 물건의 신건 최저가 87,000,000원은 최신 동일 면적 거래가 82,000,000원보다 5,000,000원 높습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 발생하지 않습니다. 과거에는 여러 근저당권·가압류·압류·경매등기가 있었지만 해당 등기들은 이미 말소된 상태입니다. 현재 권리분석의 출발점은 2020년 8월 20일 삼성생명보험주식회사 근저당권이며, 이후의 대한민국 가처분과 이번 임의경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다.

② 시세 비교 — 최근 거래 82,000,000원보다 신건이 높다

대성영동아파트는 70세대, 1991년 4월 11일 준공 단지입니다. 비교 면적 84.6㎡의 최신 거래는 2025년 3월 82,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 표본 1건으로 동일하게 82,000,000원입니다. 현재 최저가 87,000,000원은 이 기준의 106.1%입니다.

전체 9건 평균은 72,188,888원이지만, 과거 45,000,000원·60,700,000원 등 낮은 거래까지 포함되므로 현재 가격 판단에서는 최신성과 동일 면적 여부가 더 중요합니다. 최신 84.6㎡ 거래 82,000,000원과 최근 12개월 평균 82,000,000원을 기준으로 보면, 신건 최저가는 최근 시세 이상입니다. 따라서 전체 평균 대비 가격만 보고 할인폭이 크다고 평가해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 87,000,000원 가정)

현재 회차 87,000,000원 가정에서 근저당권 채권최고액 44,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 41,034,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 값이며, 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 1회 유찰부터 가격 구간이 달라진다

현재 신건 87,000,000원은 최근 실거래 기준보다 높지만, 1회 유찰 가정가는 69,600,000원으로 내려갑니다. 이 물건은 대항력 임차인 인수형이 아니므로, 유찰 시 매수인의 실질 취득금액도 별도 보증금 승계 없이 해당 매각가 수준으로 낮아지는 구조입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 5층 501호입니다.
• 입지. 전주대성초등학교 북측에 연접하며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·학교·단독주택·농경지가 혼재하는 전주시 남동부 도시외곽지대입니다.
• 교통. 춘향로에서 남측으로 진입하며 차량 접근이 가능하고, 동측 고덕산1길에 버스승강장이 있습니다.
• 도로. 서측 약 6m, 동측 약 3m 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·학교환경 상대보호구역·침수위험지구·지적재조사사업지구 등이 포함됩니다.
• 토지. 공시지가 304,900원/㎡, 지목 대, 아파트 건부지로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
• 단지·거래. 70세대, 1991.04.11 준공 단지이며 확인된 실거래는 9건입니다. 거래가격은 45,000,000원부터 82,000,000원까지 편차가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 재확인. 현재 87,000,000원은 최신 동일 면적 거래 82,000,000원보다 높습니다. 신건 자체에는 가격 할인 근거가 없습니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 69,600,000원, 2회 유찰 55,680,000원 가정에서 가격 구조가 크게 달라지므로 회차별 상한을 따로 계산할 필요가 있습니다.
• 가처분 말소 확인. 2021.06.10. 대한민국 가처분은 자료상 말소기준권리 이후로 매각 소멸 처리되어 있으나, 입찰 전 매각물건명세서와 등기 원문을 다시 대조해야 합니다.
• 점유 확인. 임대관계는 감정평가상 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유상태는 매각 전 직접 확인할 필요가 있습니다.
• 침수위험지구 확인. 토지이용계획상 침수위험지구가 포함되어 있으므로 실제 침수 이력과 보험·수리 이력 등을 현장 확인하는 것이 좋습니다.
• 최상층 상태. 5층 중 5층 물건이므로 누수·옥상 방수·단열 상태를 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”

이 물건은 현재 확인되는 임차인이 없고, 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 없으며, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준권리 뒤의 가처분과 경매개시결정 역시 자료상 매각으로 소멸합니다. 권리 구조만 보면 비교적 단순합니다.

하지만 투자 판단의 핵심은 가격입니다. 최근 12개월 동일 면적 거래는 82,000,000원이고 최신 거래도 82,000,000원인데, 신건 최저가는 87,000,000원입니다. 최근 가격 흐름이 이전보다 15.6% 높아졌다는 점을 감안해도 현재 경매가격이 최신 시세보다 이미 높은 상태입니다. 따라서 결론은 “권리는 합격, 신건 가격은 보류”입니다. 현재 회차에서는 권리의 깔끔함만으로 가격 가점을 줄 수 없으며, 응찰 여부는 최근 실거래와 유찰 이후 가격을 중심으로 판단해야 합니다.