전주지방법원 2025타경31417. 전주시 덕진구 산정동 112, 등기상 제1호와 토지를 함께 보는 사건입니다. 현재 등기상 소유자는 김영재·전연수 각 2분의 1이고, 현재 경매개시등기는 김영재 지분에 들어가 있습니다. 매각물건명세서도 이를 지분매각으로 명시하고 있으므로, 낙찰 후 단독소유가 되는 구조가 아니라 공유관계를 전제로 권리와 사용 가능성을 판단해야 합니다.
권리의 기준점은 2018년 2월 14일 설정된 양우신용협동조합 근저당권 169,000,000원입니다. 그 뒤 김영재 지분에 김명숙 근저당권 100,000,000원, 여러 가압류와 국세 압류, 현재 경매개시결정이 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있습니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없으므로 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31417 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 산정동 112 제1호 · 원산정안길 27-16 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 2-(다) 단독주택, 2-(라) 화장실 및 광 |
| 소유관계 | 김영재 2분의 1 · 전연수 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 118,145,500원 / 82,702,000원 (1회 유찰, 감정가 70.0%) |
| 경매 채권자 / 청구 | 김명숙 / 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 토지 | 대 · 575.0㎡ · 자연녹지지역 · 자연취락지구 · 공시지가 154,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 인수는 0원이지만 ‘지분’이 남는다
임차인 없음. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 각각 해당사항이 없습니다. 따라서 제시된 배당 가정에서 매수인이 추가로 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 이 사건의 핵심은 인수금이 아니라 지분매각입니다. 김영재와 전연수가 각 2분의 1씩 공유하고 있고, 현재 경매개시등기는 김영재 지분에 설정되어 있으므로 매수자는 공유관계를 전제로 이용·처분 가능성을 따져야 합니다.
② 가격·유찰 시나리오 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 회차는 감정가 118,145,500원에서 1회 유찰되어 최저매각가가 82,702,000원으로 내려온 상태입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 82,702,000원입니다. 다만 주변 실거래 비교 근거가 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 70.0%라는 이유만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 82,702,000원 | 80,813,364원 | 821,774,241원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 57,891,400원 | 56,449,355원 | 846,138,250원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 40,523,980원 | 39,394,548원 | 863,193,057원 | 0원 |
유찰이 진행돼도 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원입니다. 반면 채권총액이 902,587,605원으로 커 현재 최저가에서는 집행비용을 빼고 선순위 양우신용협동조합에 80,813,364원이 배당되는 것으로 계산되고, 후순위 채권자는 배당을 받지 못하는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 82,702,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,888,636원 |
| 1. 근저당 · 양우신용협동조합 | 169,000,000원 | 80,813,364원 |
| 2. 근저당 · 김명숙 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사신한은행 | 10,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 22,449,672원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 전북신용보증재단 | 40,500,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 12,285,933원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 548,352,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 82,702,000원 가정. 채권총액 902,587,605원 중 80,813,364원이 채권자에게 배당되고 821,774,241원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 입지·현황·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주시 덕진구 산정동 ‘원산정마을’ 내에 위치하며, 주위는 단독주택·농경지·임야가 혼재하는 전주시 외곽의 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있으며, 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 2-(다)는 단독주택, 2-(라)는 화장실 및 광으로 이용 중입니다. 2-(다)는 적벽돌조 슬래브지붕 단층, 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 575.0㎡, 지목 대, 평지·부정형, 세로한면(가) 접면이며 자연녹지지역·자연취락지구입니다. 공시지가는 154,000원/㎡입니다.
- 규제·현황. 가축사육제한구역이 포함되고 보전산지·공익용산지·준보전산지·보전녹지지역 등에 접하며, 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 매각범위. 목록 2의 일부 건물 2-(가)·(나)는 소재불명, 제시외 건물 ㄱ)~ㄹ)은 매각에 포함되며, 옥상 태양광설비는 매각에서 제외됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지분매각 범위 확인. 김영재 지분에 대한 경매개시등기이고 명세서상 지분매각입니다. 낙찰 후 공유관계를 전제로 사용·처분 구조를 확인해야 합니다.
- 공유자우선매수권 변수. 공유자우선매수권 행사는 1회로 제한되어 있습니다. 일반 응찰자는 우선매수권 행사 가능성을 입찰 경쟁 변수로 반영해야 합니다.
- 소재불명 건물 확인. 목록 2 일부 건물 2-(가)·(나)가 소재불명입니다. 현장과 매각목록·감정평가서의 대응 관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 포함·제외 시설 구분. 제시외 건물 ㄱ)~ㄹ)은 매각 포함, 옥상 태양광설비는 제외입니다. 낙찰대금이 어떤 물리적 시설까지 취득하는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 최저가 82,702,000원은 감정가의 약 70.0%이지만 주변 실거래 비교 근거가 없습니다. 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 배당구조 확인. 현재 최저가에서는 선순위 양우신용협동조합도 채권최고액 전액을 배당받지 못하고, 김명숙 이하 후순위는 예상배당 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 “무엇을 얼마나 소유하게 되는가”가 중요하다
이 사건의 등기상 권리구조만 보면 말소기준 이후의 권리가 소멸하고, 임차인도 없으며, 명시 인수권리와 법정지상권도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 평가의 중심은 여기서 끝나지 않습니다. 현재 경매는 김영재 지분에 대한 지분매각이고, 공유자우선매수권이라는 입찰 변수가 있으며, 일부 건물은 소재불명, 제시외 건물은 일부 포함, 옥상 태양광설비는 제외입니다.
최저가 82,702,000원은 감정가 118,145,500원의 약 70.0%지만, 주변 실거래 근거가 없는 상태에서 이를 ‘싸다’고 평가할 수는 없습니다. 전주시 외곽 농촌지대라는 입지와 공유관계, 물건 현황의 복잡성을 함께 보면 권리 인수는 단순하지만 실제 취득·활용 난도는 낮지 않은 물건입니다. 이 사건의 승부처는 최저가 할인율이 아니라 지분의 활용가치와 정확한 매각범위 확인입니다.
