전주지방법원 2025타경31437. 전주시 덕진구 인후동1가 452-27의 다가구주택(10가구) 제1동호와 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 소유자는 장경민이며, 인후신용협동조합이 301,851,467원을 청구해 임의경매를 신청했습니다. 감정가는 1,135,846,200원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 556,564,000원입니다. 표면상으로는 감정가의 절반 수준까지 내려왔지만, 이 사건은 가격보다 임차권이 먼저입니다.
말소기준으로 정리된 권리는 2025.07.10. 인후신용협동조합의 임의경매개시결정입니다. 그런데 그보다 앞서 전입한 임차인들이 여럿 존재하고, 등기부에도 2024.06.05., 2024.06.14., 2025.05.30. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권이 존재합니다. 따라서 “2회 유찰 = 49% 할인”이라는 숫자 하나만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31437 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 452-27 다가구주택(10가구) 제1동호 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 다가구주택(10가구) · 일괄매각 |
| 소유자 | 장경민 |
| 감정가 / 최저가 | 1,135,846,200원 / 556,564,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 인후신용협동조합 / 301,851,467원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 토지 | 372㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 460,700원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 임차권을 먼저 본다
2012.06.20. 설정된 전북은행 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 정리돼 있고, 이 사건의 말소기준은 2025.07.10. 경매개시결정입니다. 핵심은 그보다 앞선 시점에 발생한 임차관계입니다. 한국토지주택공사 명의 주택임차권 가운데 2024.06.05. 80,000,000원, 2024.06.14. 83,000,000원, 2025.05.30. 80,000,000원은 모두 말소기준 전에 등기돼 있으며 매각으로 소멸하지 않는 권리로 분류돼 있습니다.
반대로 2025.10.24. 등기된 한국토지주택공사의 85,000,000원 및 150,000,000원 주택임차권은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 선·후순위가 한 건물 안에서 섞여 있기 때문에 호실별 임차관계를 나눠 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인·점유자 11명, 보증기관 1건은 중복
임차인 조사에는 한국토지주택공사를 포함해 12개 항목이 나타나지만, 한국토지주택공사 80,000,000원 신고는 이승관 보증금에 대한 보증기관 대위·승계로 표시돼 있습니다. 별도 임차인으로 더해 보증금을 이중 합산하면 안 되며, 이를 제외한 실제 임차인·점유자는 11명입니다.
| 임차인 / 부분 | 전입 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|
| 이승관 · 1층 우측 상가(45㎡) | 2013.05.06 | 미상 | 대항력 가능·미상 보증금 미상 |
| 이창연 · 201호 | 2020.07.13 | 3,000만원 | 대항력 有 인수 |
| 조민희 · 204호 | 2021.07.01 | 8,000만원 | 대항력 有 우선변제 배당요구 |
| 백재식 · 301호 | 2018.05.23 | 4,500만원 | 대항력 有 인수 배당요구 |
| 시상곤 · 302호 | 2024.03.12 | 2,000만원 | 대항력 有 인수 배당요구 |
| 김해훈 · 304호 | 2025.07.11 | 7,700만원 | 대항력 無 |
| 윤진희 · 401호 | 2022.09.01 | 500만원 | 대항력 有 인수 |
| 김순자 · 402호 | 2020.11.13 | 8,500만원 | 대항력 有 인수 |
| 정찬식 · 부분 미상 | 2020.12.28 | 미상 | 대항력 가능·미상 보증금 미상 |
| 이소영 · 부분 미상 | 2013.01.31 | 미상 | 대항력 가능·미상 보증금 미상 |
| 한국토지주택공사 · 건물 2층 214.44㎡ 중 별지 도면 | 2020.04.08 | 80,000,000원 | 우선변제 승계·중복 이승관 보증금 |
| 기사항전 · 부분 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 보증금 미상 |
확인된 매수인 인수 대상은 이창연 3,000만원, 백재식 4,500만원, 시상곤 2,000만원, 윤진희 500만원, 김순자 8,500만원으로 합계 18,500만원입니다. 이 금액은 낙찰대금과 별개의 부담이므로 현재 최저가 556,564,000원에 더해 봐야 합니다.
특히 이승관은 전입일이 2013.05.06.으로 매우 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 한국토지주택공사의 80,000,000원 신고가 이승관 보증금의 대위·승계 중복으로 표시돼 있으므로 두 금액을 별도로 합산하면 안 됩니다. 반면 정찬식·이소영 및 기사항전은 보증금 자체가 확인되지 않아 별도의 불확실성이 남습니다.
③ 예상배당과 실질취득 (매각가 556,564,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,965,640원 |
| 1. 임차인 조민희 보증금 | 8,000 | 8,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 인수 · 이창연 | 3,000 | 0원 |
| 인수 · 백재식 | 4,500 | 0원 |
| 인수 · 시상곤 | 2,000 | 0원 |
| 인수 · 윤진희 | 500 | 0원 |
| 인수 · 김순자 | 8,500 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 468,590,360원 |
배당 산정표에는 신청채권자 청구액 301,851,467원에 대한 배당액이 0원으로 표시돼 있고, 소유자 잔여가 468,590,360원으로 계산돼 있습니다. 따라서 이 표를 실제 최종 배당결과로 단정하기보다, 임차인 인수 구조를 확인하는 보조자료로 보는 것이 안전합니다.
④ 토지·환금성 메모
- 토지. 대지 372㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 하천구역 저촉, 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 형상·접면. 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 소로각지입니다.
- 공시지가. 460,700원/㎡입니다.
- 매각형태. 다가구주택(10가구)과 토지가 일괄매각됩니다.
- 건축물. 위반건축물 표시가 확인되지 않습니다.
- 환금성. 다수 임차인이 얽힌 10가구 다가구주택과 토지의 일괄매각으로, 일반적인 단일 주택보다 권리·명도 검토 범위가 넓습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 18,500만원을 낙찰가 밖 비용으로 반영. 이창연·백재식·시상곤·윤진희·김순자의 확인 인수액을 입찰 상한 계산에 반드시 더해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 이승관·정찬식·이소영 및 기사항전의 실제 보증금과 점유 범위를 원본 서류에서 확정해야 합니다.
- LH 승계 중복 주의. 한국토지주택공사의 80,000,000원 신고는 이승관 보증금의 대위·승계로 표시돼 있으므로 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
- 선순위 임차권 3건 대조. 2024.06.05. 80,000,000원, 2024.06.14. 83,000,000원, 2025.05.30. 80,000,000원 주택임차권과 실제 점유자의 대응관계를 확인해야 합니다.
- 후순위 임차권 구분. 2025.10.24.의 85,000,000원·150,000,000원 임차권은 말소기준 이후로 소멸 분류돼 선순위 권리와 섞어 계산하면 안 됩니다.
- 배당표 재검증. 신청채권자 청구 301,851,467원과 배당액 0원, 소유자 잔여 468,590,360원이 함께 표시돼 있어 실제 배당순위와 금액은 원본을 다시 맞춰야 합니다.
- 최저가만 보지 않기. 3회 유찰 389,594,800원, 4회 유찰 272,716,360원으로 내려가더라도 인수액이 남으면 실질취득비용은 낙찰가보다 높습니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 “얼마를 인수하느냐”가 먼저다
이 사건은 감정가 1,135,846,200원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 556,564,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 다수와 선순위 주택임차권이 존재하고, 현재 산정표에서 확인되는 매수인 인수만 18,500만원입니다. 이를 더한 최소 실질취득은 741,564,000원입니다.
더 중요한 것은 이 금액이 끝이 아니라는 점입니다. 이승관·정찬식·이소영 및 기사항전처럼 보증금 또는 대항력 범위가 확정되지 않은 점유자가 남아 있습니다. 한국토지주택공사의 보증기관 승계분은 실제 임차인과 중복해서 합산하면 안 되지만, 다른 선순위 임차권과 점유관계까지 모두 정리되기 전에는 최종 인수액을 확정할 수 없습니다. 따라서 결론은 가격은 낮아졌지만 권리비용은 아직 닫히지 않았다입니다. 이 물건은 낙찰가보다 인수보증금 확정이 먼저인 D등급 고위험 권리분석형입니다.
