전주지방법원 2025타경31437. 전주시 덕진구 인후동1가 452-27의 다가구주택(10가구)과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 소유자는 장경민이며, 2016년 11월 16일 소유권을 이전받았습니다. 말소기준권리는 2012년 6월 20일 설정된 주식회사전북은행의 근저당권으로, 최초 채권최고액은 390,000,000원입니다. 이 근저당권은 이후 인후신용협동조합과 주식회사한별자산관리대부금융으로 이전됐지만, 기준권리의 동일성을 유지하는 부기등기 흐름입니다.
등기부상 한국토지주택공사의 주택임차권등기 5건과 2025년 경매개시결정은 모두 말소기준일보다 뒤에 설정됐습니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 명시돼 있습니다. 따라서 권리 자체의 매수인 승계액은 0원이나, 다수 점유자의 퇴거·보증금·배당요구 관계를 호실별로 정리해야 하는 명도 실무형 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31437 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 452-27 다가구주택(10가구) 1동호 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 다가구주택(10가구) · 일괄매각 |
| 토지 | 372.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 소유자 | 장경민 (2016.11.16. 소유권이전, 2016.10.14. 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 1,135,846,200원 / 795,092,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 인후신용협동조합 / 301,851,467원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2012년 6월 20일 주식회사전북은행의 근저당권입니다. 채무자는 이재빈에서 윤영숙, 장경민으로 변경됐고 근저당권자는 인후신용협동조합을 거쳐 주식회사한별자산관리대부금융으로 이전됐습니다. 2018년 11월 21일 채권최고액은 360,000,000원으로 변경됐으나, 예상배당표는 제공된 배당 산정에 따라 390,000,000원을 채권액으로 반영합니다.
2024년 이후 설정된 한국토지주택공사의 주택임차권등기와 2025년 7월 10일 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 후순위여서 매각으로 소멸합니다. 2025년 12월 23일 설정된 근저당권부채권 질권도 기준권리에 부수된 후속 등기입니다. 매각물건명세서상 별도로 인수할 권리와 법정지상권은 없습니다.
② 임차인·점유 현황 — 실제 임차인 11명
점유자 명단은 한국토지주택공사 표기 1건을 포함해 12건이지만, 한국토지주택공사는 이승관 보증금의 대위·승계 중복 신고로 표시돼 있으므로 실제 임차인 수에서는 제외합니다. 따라서 실제 임차인은 11명입니다. 보증기관 승계 보증금은 실제 임차인의 보증금과 별도로 합산하면 안 됩니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이승관 | 1층 우측 상가(45㎡) | 2013.05.06 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 이창연 | 201호 | 2020.07.13 | 30,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 조민희 | 204호 | 2021.07.01 | 80,000,000원 | 없음 | 확정일자·배당요구 | 해당 없음 |
| 백재식 | 301호 | 2018.05.23 | 45,000,000원 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
| 시상곤 | 302호 | 2024.03.12 | 20,000,000원 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
| 김해훈 | 304호 | 2025.07.11 | 77,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 윤진희 | 401호 | 2022.09.01 | 5,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 김순자 | 402호 | 2020.11.13 | 85,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 정찬식 | 미상 | 2020.12.28 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 이소영 | 미상 | 2013.01.31 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 건물 2층 214.44㎡ 중 별지 도면 | 2020.04.08 | 80,000,000원 | 없음 | 확정일자·배당요구 | 보증기관 승계 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 해당 없음 |
대항력 없음 표시는 전입일이 2012.06.20. 말소기준일보다 늦은 점에 따른 판정입니다. 기사항전은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 표시했습니다. 한국토지주택공사의 보증금은 이승관 보증금의 대위·승계 중복 신고로 실제 임차인 보증금에 별도 합산하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 메리트는 미확인
현재 최저매각가는 795,092,000원으로 감정가 1,135,846,200원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 795,092,000원입니다.
그러나 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래가 없어, 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 특히 다가구주택과 토지가 일괄매각되고 상가 점유도 포함된 물건은 임대수익, 공실, 수선비, 명도비용과 토지가치를 함께 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 795,092,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 10,350,920원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사전북은행 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 394,741,080원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권액 390,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 394,741,080원으로 계산됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여액은 달라질 수 있지만, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 795,092,000원 | 390,000,000원 | 0원 | 394,741,080원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 556,564,400원 | 390,000,000원 | 0원 | 158,598,756원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 389,595,080원 | 383,340,749원 | 6,659,251원 | 0원 | 0원 |
⑤ 토지·용도·환금성 메모
- 용도. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지이며, 등기상 다가구주택(10가구) 제1동호입니다. 현황상 1층 우측 상가와 여러 주거 호실이 함께 점유돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 372.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독입니다. 지형은 평지·사다리형이며 도로접면은 소로각지입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 460,700원/㎡입니다.
- 규제. 하천구역에 저촉되고 가축사육제한구역·상대보호구역·제2종일반주거지역에 포함됩니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시는 없으며, 공부와의 차이도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 다가구주택과 토지를 일괄로 취득하고 다수 임차인을 관리해야 하는 구조이므로, 단일 주거 호실보다 매수자층과 운영 난도가 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. 기사항전의 전입일·보증금·점유 호실을 확인해 대항력 가능성을 최종 판정해야 합니다.
- 보증금 미상 4명. 이승관·정찬식·이소영·기사항전의 임대차계약과 보증금 액수를 매각물건명세서 및 현장 조사로 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복 제외. 한국토지주택공사의 80,000,000원 표기는 이승관 보증금의 대위·승계이므로 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않아야 합니다.
- 호실별 점유 대조. 201호·204호·301호·302호·304호·401호·402호와 미상 점유 부분, 1층 상가의 실제 사용자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차권등기 관계. 한국토지주택공사의 202호·203호·204호·401호·402호 임차권등기와 현재 점유자 명단의 대응 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 795,092,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 싸다고 판단하지 말고, 토지·건물 가치와 임대수익을 별도로 산정해야 합니다.
- 규제 확인. 하천구역 저촉과 상대보호구역 등 토지이용 제한이 증축·개축·용도변경 계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기 도면과 전입세대열람 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원, 그러나 단순한 물건은 아니다”
이 사건의 등기 권리는 명확합니다. 2012년 6월 20일 근저당권이 말소기준이고, 이후 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없으며, 현재 최저가 기준 실질취득액은 795,092,000원, 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 다가구주택은 등기 인수액만으로 난도를 평가할 수 없습니다. 실제 임차인 11명, 보증금 미상 점유자 4명, 대항력 가능·미상 점유자 1명, 한국토지주택공사의 임차권등기와 보증금 승계 관계가 얽혀 있습니다. 여기에 상가와 주거 호실이 혼재하고 시세 비교자료도 없으므로, 감정가의 70%라는 할인율만으로 가격 매력을 부여하기 어렵습니다. 권리 인수는 낮지만, 점유 정리와 가격 검증은 보수적으로 접근해야 하는 C등급 물건입니다.