전주지방법원 2025타경31447. 김제시 신풍동 ‘도원리엘시아’ 101동 15층 1504호, 전용 84.8655㎡ 아파트입니다. 말소기준권리는 2021.12.27. 우리은행 근저당권입니다. 임차인 김도연의 전입일은 2021.12.28., 점유개시일은 2022.01.01.이므로 말소기준권리보다 늦습니다. 등기부에도 2024.01.04. 보증금 185,000,000원의 주택임차권이 등기돼 있지만, 이 임차권 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
핵심은 보증금 액수 자체가 아닙니다. 보증금 185,000,000원은 현재 최저가 136,220,000원보다 크지만, 이 사건은 대항력 인수형이 아닙니다. 따라서 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금을 매수인이 떠안아 총취득액이 보증금에 고정되는 구조가 적용되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원, 현재 회차 실질취득액은 136,220,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31447 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 김제시 신풍동 167-65 도원리엘시아101동 15층 1504호 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(아파트) · 전용 84.8655㎡ · 철근콘크리트구조 20층 중 15층 |
| 단지 | 도원리엘시아 · 72세대 · 2021.12.22. 준공 |
| 소유자 | 광하디엔씨주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 136,220,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2021.12.27. 우리은행 근저당권입니다. 이후의 광주은행 가압류, 국가 압류, 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 가압류, 김도연의 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 김제시 압류는 모두 말소기준권리 뒤에 위치합니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 185,000,000원이지만 매수인 승계는 0원
| 임차인 | 사용 / 범위 | 보증금 | 전입·확정·점유 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김도연 | 주거(임차권등기) · 전유부분 건물의 전부 | 185,000,000원 | 전입 2021.12.28 확정 2021.12.28 점유개시 2022.01.01 | 2024.01.04 | 대항력 없음 우선변제 미상 매수인 승계 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 김도연은 보증기관의 중복신고나 대위·승계자로 표시된 사람이 아니라 임차인 본인으로 정리되어 있습니다. 다만 전입일 2021.12.28.이 말소기준 2021.12.27.보다 늦어 대항력은 없습니다. 확정일자는 2021.12.28., 배당요구는 2024.01.04.에 이뤄졌지만 우선변제 여부는 별도 확정값이 없으므로 단정하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 감정가는 높지만, 2회 유찰 후 가격은 최근 실거래보다 낮다
도원리엘시아 동일 면적대 84.87㎡의 최근 거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 222,500,000원, 최신 거래는 2026.07. 225,000,000원입니다. 현재 실질취득액 136,220,000원은 최근 12개월 평균의 61.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.87㎡ | 18 | 225,000,000원 |
| 2026.06 | 84.87㎡ | 20 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.87㎡ | 2건 | 222,500,000원 |
감정가 278,000,000원 자체는 최근 실거래 220,000,000원·225,000,000원보다 높지만, 두 차례 유찰로 최저가가 136,220,000원까지 낮아졌습니다. 인수액이 없기 때문에 이 최저가가 그대로 실질취득 비교 기준이 되고, 최근 12개월 평균 대비 61.2% 수준입니다. 따라서 이 사건은 최저가가 싸 보이지만 실제 인수 때문에 총액이 올라가는 유형과는 다릅니다.
④ 예상배당표 (매각가 136,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,707,080원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 7,344,000,000원 | 133,512,920원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 주식회사 광주은행 | 27,899,561원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 | 36,009,334원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 185,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 136,220,000원 가정 시 집행비용 2,707,080원과 우리은행 예상배당 133,512,920원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 총 채권 미배당은 7,459,395,975원으로 계산되어 있지만, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 배당표에 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 “공동주택(아파트)”으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 20층 중 15층입니다.
- 입지. 금성여자중학교 남서측 인근. 중앙로변은 업무용·주상용 건물이 형성된 노선상가지대이고, 후면은 단독주택 등의 주택지대입니다.
- 교통. 단지 남서측으로 왕복 4차선 정도의 중앙로와 접하고 김제 시내버스가 운행해 일반적인 교통상황은 편리한 편으로 평가됐습니다.
- 설비. 급배수·위생·난방설비와 승강기, 옥내소화전, 소방설비, 지하주차장 시설이 설치돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구와 함께 침수위험지구에 포함됩니다. 공시지가는 274,300원/㎡입니다.
- 건물 상태 정보. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 72세대 단지이며 최근 동일 면적 실거래 표본은 2건입니다. 가격 비교는 가능하지만 표본 폭은 크지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 김도연의 전입일 2021.12.28., 확정일자 2021.12.28., 점유개시일 2022.01.01.과 말소기준 2021.12.27.의 선후를 다시 대조하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 우리은행 근저당의 최초 7,344,000,000원과 변경등기 102,000,000원·공동담보 해제 내용을 등기 원본과 채권계산서로 확인하세요.
- 조세채권 확인. 국가 압류와 김제시 압류가 있으므로 실제 배당에서 조세채권이 어떤 순위와 금액으로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 소유권보존과 함께 2021.12.27. 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각물건명세서상 인수권리는 없지만 말소 및 지위 정리 상태를 원본에서 확인하세요.
- 가격 표본 확인. 최근 12개월 동일 면적 거래는 2건입니다. 220,000,000원·225,000,000원과 현재 실질취득 136,220,000원을 비교하되 개별 호수 상태 차이를 확인하세요.
- 침수위험지구 확인. 토지이용계획상 침수위험지구에 포함되어 있으므로 물리적·보험·환금성 측면의 영향을 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “보증금이 커도 대항력이 없으면 인수형이 아니다”
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 임차보증금 185,000,000원입니다. 현재 최저가 136,220,000원보다 크기 때문에 자칫 ‘낙찰 후 보증금까지 떠안는 물건’으로 오해하기 쉽습니다. 하지만 말소기준은 2021.12.27., 임차인의 전입은 2021.12.28.입니다. 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원이며, 실질취득은 현재 최저가 136,220,000원으로 봅니다.
가격도 단순 감정가가 아니라 최근 거래를 기준으로 봐야 합니다. 최근 동일 면적 실거래는 220,000,000원과 225,000,000원, 최근 12개월 평균은 222,500,000원입니다. 실질취득 136,220,000원은 그 평균의 61.2%입니다. 권리상 인수 부담이 없고 현재 가격은 최근 시세보다 낮은 편이지만, 2회 유찰과 72세대 규모, 침수위험지구, 근저당 변경등기와 조세 압류를 함께 확인해야 합니다. 권리는 양호, 가격도 유리하되 원본 대조가 중요한 A등급 후보로 보는 것이 적절합니다.
