전주지방법원 2025타경31447. 김제시 신풍동 ‘도원리엘시아’ 101동 15층 1504호, 전용 84.8655㎡ 아파트입니다. 말소기준은 2021.12.27. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 임차인 김도연의 임대차계약일은 2021.08.06.이지만, 주택임대차 대항력의 핵심인 전입일과 점유개시일이 각각 2021.12.28.과 2022.01.01.로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 보증금 185,000,000원이 배당에서 회수되지 않더라도 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
등기부에는 2021.12.27. 민간임대주택등기가 기재되어 있고, 2024.01.04. 김도연 명의의 주택임차권등기가 마쳐졌습니다. 그러나 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다. 이 사건의 핵심은 보증금 규모가 아니라 말소기준일과 전입일의 선후관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31447 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 김제시 신풍동 167-65 도원리엘시아101동 15층 1504호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.8655㎡ · 철근콘크리트구조 20층 중 15층 |
| 소유자 | 광하디엔씨주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 194,600,000원 (감정가의 70% · 1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 보증금 1.85억이 있어도 인수는 0원
말소기준권리는 2021.12.27. 우리은행 근저당권입니다. 이후의 광주은행 가압류, 국가와 김제시의 압류, 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 가압류, 김도연의 임차권등기와 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 임차인 김도연은 배당요구를 했지만 전입신고가 말소기준권리 다음 날이어서 대항력이 없고, 예상배당에서도 선순위 근저당권에 밀려 보증금 회수 여력이 없습니다.
| 실제 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김도연 승계 아님 | 전유부분 건물의 전부 주거·임차권등기 | 185,000,000원 | 2021.12.28. 2021.12.28. | 대항력 없음 후순위 배당요구 2024.01.04. 임차권등기 · 예상배당 0원 · 매수인 인수 0원 |
② 시세 비교 — 최저가는 최근 평균의 87.5%
도원리엘시아는 2021.12.22. 준공된 72세대 아파트입니다. 대상 면적과 일치하는 전용 84.87㎡의 최근 12개월 실거래는 2건이며, 2026년 6월과 7월에 각각 220,000,000원과 225,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.87㎡ | 18 | 225,000,000원 |
| 2026.06 | 84.87㎡ | 20 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.87㎡ | 2건 | 222,500,000원 |
매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준금액은 최저매각가와 같은 194,600,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 222,500,000원보다 27,900,000원 낮고, 최근 평균의 87.5%입니다. 최신 거래 225,000,000원과 비교하면 30,400,000원 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 194,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,524,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 7,344,000,000원 | 191,075,600원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 27,899,561원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 | 36,009,334원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 185,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 우리은행 근저당권에 배당되는 계산입니다. 총 채권액 7,592,908,895원 중 191,075,600원이 배당되고 7,401,833,295원이 미배당으로 남습니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 185,000,000원도 예상배당은 0원입니다. 다만 이러한 미배당은 매수인 인수로 전환되지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금성여자중학교 남서측 인근에 위치합니다. 왕복 4차선 중앙로변은 업무용·주상용 건물이 형성된 노선상가지대이고, 후면은 단독주택 등 주택지대로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지 남서측이 왕복 4차선 중앙로와 접하고 김제 시내버스가 운행합니다. 도로 연계와 버스 운행 상황을 기준으로 일반적인 교통 여건은 편리한 편입니다.
- 건물. 2021.12.22. 준공된 72세대 아파트로, 철근콘크리트구조 20층 중 15층입니다. 급배수·위생·난방설비, 승강기, 옥내소화전, 소방설비와 지하주차장이 설치돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역과 제2종일반주거지역에 걸쳐 있고 시가지경관지구, 절대보호구역, 가축사육제한구역과 침수위험지구에 포함됩니다. 남서측 중앙로 및 소로3류와 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 이해관계인 부재로 감정평가 당시 임대관계는 조사되지 않았습니다.
- 환금성. 최근 동일 면적 실거래는 2건으로 거래가격은 220,000,000원~225,000,000원입니다. 신축 연식은 장점이지만 72세대의 소규모 단지이고 거래 표본이 적어 매도 기간을 여유 있게 잡을 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준일 재확인. 우리은행 근저당 접수일 2021.12.27.과 김도연 전입일 2021.12.28.의 선후관계를 등기부·주민등록 자료 원본으로 다시 확인하세요.
- 근저당 변경등기 대조. 채권최고액 7,344,000,000원과 변경등기의 102,000,000원, 공동담보 해제 문구가 어떤 범위에 적용되는지 등기 원문으로 확인하세요.
- 임차권등기·점유 확인. 임차권등기가 소멸하더라도 현재 점유자가 누구인지, 명도 대상과 열쇠 인도 가능 시점을 현황조사와 현장 방문으로 확인하세요.
- 내부 상태와 층 차이. 비교 거래는 18층과 20층이고 대상은 15층입니다. 방향·조망·수리 상태를 확인해 최근 평균 222,500,000원을 그대로 적용하지 마세요.
- 침수위험지구 확인. 해당 토지가 침수위험지구에 포함돼 있으므로 지하주차장과 공용부의 침수 이력, 보험 가입 가능 여부와 관리계획을 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비 중 공용부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 관리사무소와 관계기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “보증금이 커도 대항력이 없으면 인수되지 않는다”
이 사건은 임차보증금 185,000,000원이라는 숫자만 보면 부담스러워 보이지만, 권리분석의 결론은 분명합니다. 말소기준권리는 2021.12.27. 우리은행 근저당이고, 임차인의 전입일은 그 다음 날인 2021.12.28.입니다. 따라서 김도연의 임차권은 후순위이고, 배당에서 보증금을 회수하지 못하더라도 낙찰자가 인수할 금액은 0원입니다.
가격도 감정가 278,000,000원에서 한 차례 유찰돼 194,600,000원까지 내려왔습니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 222,500,000원의 87.5%로, 현재 자료만 놓고 보면 가격 여지가 있습니다. 다만 최근 거래가 2건뿐이고 단지가 72세대이며 침수위험지구에 포함된 만큼, 이 물건의 승부처는 권리보다 환금성·내부 상태·근저당 변경등기 원문 확인입니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 검토 가능, 현장성과 원문 검증은 필수입니다.