⚠️ 보증금 125,000,000원 🏷️ 최저가 56,576,000원 💸 인수 69,842,368원 🧮 실질취득 ≈ 125,000,000원
서울남부지방법원 2024타경138543. 화곡동 대흥오피스텔 제2층 제201호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김대호이고, 2019.10.01. 거래가액 70,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건은 채권자 심재오가 청구액 125,000,000원으로 신청한 강제경매입니다.
표면만 보면 감정가 88,400,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 56,576,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 등기부 을구에는 심재오 명의의 주택임차권이 있고, 전입일 2019.12.13., 확정일자 2019.11.21., 임차보증금은 125,000,000원입니다. 경매개시결정일 2024.10.16.보다 훨씬 앞선 권리로, 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경138543 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 까치산로15길 21, 제2층 제201호 (화곡동, 대흥오피스텔) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상9층 건물 내 제2층 제201호 |
| 소유자 | 김대호 · 2019.10.01. 소유권이전 · 거래가액 70,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 88,400,000원 / 56,576,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차권의 인수 구조가 핵심
과거 1997년 동화은행 근저당권과 2008년 오금순 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심은 2019.12.13. 전입·점유 및 2019.11.21. 확정일자를 갖춘 심재오의 임차권과, 그 뒤인 2024.10.16. 강제경매개시결정입니다. 해당 임차권은 매각으로 사라지는 권리가 아니라 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 125,000,000원
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 심재오 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.12.13. | 2019.11.21. | 125,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
③ 유찰돼도 실질 부담은 거의 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 56,576,000원 | 55,157,632원 | 69,842,368원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 45,260,800원 | 44,046,106원 | 80,953,894원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 36,208,640원 | 35,156,884원 | 89,843,116원 |
숫자가 보여주는 방향은 명확합니다. 최저가가 56,576,000원 → 45,260,800원 → 36,208,640원으로 내려갈수록 임차인에게 경매대금에서 지급되는 금액은 줄고, 반대로 매수인이 떠안는 보증금 잔액은 69,842,368원 → 80,953,894원 → 89,843,116원으로 커집니다. 따라서 추가 유찰을 단순한 가격 할인으로 해석하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 56,576,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,418,368원 |
| 1. 임차인 심재오 보증금 | 125,000,000원 | 55,157,632원 |
| 2. 경매개시결정 · 심재오 | 125,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 중 55,157,632원만 배당되고 69,842,368원이 미변제 상태로 남아 매수인 인수 대상입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 우장초등학교 남측 인근으로, 근린생활시설·오피스텔·아파트가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 원거리 내 지하철 5호선 화곡역이 소재합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지하1층 지상9층 건물로 위생·급배수·난방·소화전·승강기·도시가스·주차설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측 약 6미터, 북동측 약 8미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역이며 공시지가는 5,987,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 56,576,000원만 보고 88,400,000원 감정가 대비 64%라고 판단하면 안 됩니다. 미배당 임차보증금 인수가 핵심입니다.
- 임차권 원본 확인. 심재오의 전입·점유·확정일자·임차권등기 및 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 심재오가 이 사건 채권자와 동일하므로 임대차의 실질과 배당·인수 구조를 원문 서류로 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 주의. 3회·4회 유찰 시 매각가는 내려가지만 인수액은 각각 80,953,894원·89,843,116원으로 커집니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 자료가 없으므로 약 125,000,000원 수준의 실질취득 부담이 주변 오피스텔 시세와 맞는지 반드시 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “56,576,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 두 번 유찰된 최저가가 아닙니다. 심재오의 임차보증금 125,000,000원과 그중 경매대금으로 변제되지 않는 금액을 매수인이 인수한다는 점입니다. 현재 회차 기준 인수액은 69,842,368원이고, 낙찰가와 인수액을 단순 합산한 부담은 126,418,368원입니다. 추가 유찰이 되면 낙찰가는 더 낮아지지만 그만큼 인수액이 커집니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인율이 아니라 대항력 임차보증금 약 125,000,000원 수준을 기준으로 주변 시세와 비교해야 합니다. 권리구조를 이해하지 않고 최저가만 보고 접근하기에는 위험이 큰 물건입니다.
