136,710,000원
전주지방법원 2025타경31454. 김제시 신풍동 도원리엘시아 101동 14층 1401호, 감정평가상 아파트 1세대로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 279,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 136,710,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2021년 12월 27일 주식회사우리은행 근저당권이며, 이후 광주은행 가압류·국 압류·비엠더블유파이낸셜서비스코리아 가압류·주택도시보증공사의 강제경매개시결정·김제시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심 임차인은 최송희입니다. 임차보증금은 185,000,000원이고 임대차계약일은 2020년 3월 28일이지만, 주민등록일자와 확정일자가 모두 2022년 1월 6일로 말소기준권리인 2021년 12월 27일보다 늦습니다. 따라서 확인된 자료상 대항력은 없고, 매각물건명세서에도 인수권리는 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다. 현재 회차 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31454 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 김제시 신풍동 167-65 도원리엘시아101동 14층 1401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용 84.8655㎡ · 지하2층/지상20층 중 14층 · 아파트(1세대) |
| 소유자 | 광하디엔씨주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 279,000,000원 / 136,710,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 1.85억이 있어도 인수는 0원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최송희 | 전유부분 건물의전부 · 주거(임차권등기) | 185,000,000원 | 2022.01.06 / 2022.01.06 | 대항력 없음 | 배당요구 2024.01.18 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 최송희의 임차권등기는 2024년 1월 18일 접수됐고, 보증금은 185,000,000원입니다. 그러나 주민등록일자 2022년 1월 6일이 말소기준권리 2021년 12월 27일보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음이 명시돼 있어 이 보증금을 낙찰자가 별도로 떠안는 구조가 아닙니다.
② 시세 비교 — 최근 실거래 2.20억·2.25억, 최저가는 1.3671억
도원리엘시아 전용 84.87㎡의 확인된 최근 거래는 2026년 6월 220,000,000원, 2026년 7월 225,000,000원입니다. 최근 12개월 거래 2건 평균은 222,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.87㎡ | 18 | 225,000,000원 |
| 2026.06 | 84.87㎡ | 20 | 220,000,000원 |
| 평균 | 84.87㎡ | 2건 | 222,500,000원 |
현재 최저가 136,710,000원은 최근 12개월 평균 222,500,000원의 61.4%입니다. 최신 거래 225,000,000원과 비교해도 최저가가 크게 낮습니다. 이 사건은 매수인 인수가 0원이므로 실질취득 기준 금액도 현재 최저가와 동일한 136,710,000원으로 볼 수 있습니다. 따라서 확인된 실거래만 놓고 보면 가격 할인폭은 분명합니다.
③ 예상배당표 (매각가 136,710,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,713,940원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 7,344,000,000원 | 133,996,060원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 27,899,561원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 | 36,009,334원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 185,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,713,940원을 제외한 133,996,060원이 주식회사우리은행 근저당권에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 총 채권 미배당액은 7,458,912,835원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 가격·미배당 흐름
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 136,710,000원 | 133,996,060원 | 7,458,912,835원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 95,697,000원 | 93,574,454원 | 7,499,334,441원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 66,987,899원 | 65,382,117원 | 7,527,526,778원 | 0원 |
유찰이 한 번 더 진행되면 최저가는 95,697,000원, 다시 한 번 유찰되면 66,987,899원으로 내려가는 시나리오입니다. 각 시나리오에서도 제공된 계산상 매수인 인수는 모두 0원이며, 가격이 내려갈수록 선순위 채권의 미배당만 증가합니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 185,000,000원도 각 시나리오에서 배당 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전북 김제경찰서 남동측 인근이며, 주위는 중·소규모 아파트단지와 근린생활시설, 관공서 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 시내버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층/지상20층 중 14층 1401호이며 위생·급배수·소방·승강기· 보일러 바닥난방설비를 갖추고 있습니다.
- 단지. 도원리엘시아는 72세대, 사용승인일은 2021.12.22이며 대상 전용면적은 84.8655㎡입니다.
- 도로. 남서측 약 25M, 북동측 약 6~7M 아스팔트 포장도로를 통해 출입합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 침수위험지구가 포함돼 있습니다. 공시지가는 274,300원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 재확인. 최송희 보증금 185,000,000원은 크지만 확인된 자료상 대항력 없음· 매수인 인수 0원입니다. 입찰 직전 최신 매각물건명세서에서 동일한지 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 부기등기. 2021.12.27 민간임대주택등기가 존재하므로 최신 등기에서 존속·말소 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 실거래 표본. 최근 12개월 동일 면적 거래는 2건입니다. 220,000,000원·225,000,000원을 기준으로 층·향·내부상태 차이를 현장에서 보정해야 합니다.
- 침수위험지구. 토지이용계획상 침수위험지구가 포함되어 있으므로 실제 주변 지형과 건물 출입구·지하주차장 등 현장 여건을 확인해야 합니다.
- 배당구조. 현재 매각가에서는 주식회사우리은행 선순위 근저당권도 전액 배당되지 않으며, 후순위 가압류와 신청채권자는 배당 0원으로 계산됩니다. 이는 매수인 인수와는 별개입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 0원 인수, 승부처는 할인폭 검증
이 사건은 보증금 185,000,000원의 임차권등기가 눈에 먼저 들어오지만, 주민등록일자 2022.01.06이 말소기준권리 2021.12.27보다 늦어 확인된 자료상 대항력이 없습니다. 매각물건명세서도 인수권리 해당사항 없음으로 정리하고 있고, 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 279,000,000원에서 2회 유찰돼 136,710,000원까지 내려왔습니다. 최근 동일 면적 실거래 220,000,000원·225,000,000원, 평균 222,500,000원과 비교하면 현재 실질취득가는 평균의 61.4%입니다. 다만 거래 표본이 2건에 불과하고 민간임대주택 부기등기와 침수위험지구가 확인되는 만큼, 가격 할인폭은 매력적이되 최신 권리와 현장 조건을 끝까지 확인해야 하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
