전주지방법원 2025타경31454. 김제시 신풍동 ‘도원리엘시아’ 101동 14층 1401호, 전용 84.8655㎡ 아파트입니다. 등기상 소유자는 광하디엔씨주식회사이며, 주택도시보증공사가 청구금액 185,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다. 권리분석의 기준은 2021.12.27. 접수된 우리은행 근저당권입니다. 임차인 최송희의 전입신고일과 확정일자는 모두 2022.01.06.으로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 보증금이 크더라도 낙찰자에게 승계되는 대항력 있는 보증금은 아닙니다.
현재 최저매각가는 감정가의 70%인 195,300,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액 역시 195,300,000원입니다. 2026년 6월과 7월의 동일 면적 실거래는 각각 220,000,000원과 225,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 222,500,000원입니다. 가격만 놓고 보면 현재 실질취득액은 최근 평균의 87.8%이지만, 표본이 2건에 불과하므로 층·내부 상태·명도 비용을 반영해 보수적으로 상한가를 정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31454 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 김제시 신풍동 167-65 도원리엘시아101동 14층 1401호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 김제시 중앙로 229 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.8655㎡ · 지하 2층/지상 20층 중 14층 |
| 이용상태 | 아파트 1세대로 이용 중 |
| 소유자 | 광하디엔씨주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 279,000,000원 / 195,300,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 등기 발급 | 전주지방법원 김제등기소 · 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 매수인 인수 0원
말소기준은 2021.12.27. 우리은행 근저당권입니다. 이후의 광주은행 가압류, 국가 및 김제시 압류, 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 가압류, 최송희의 주택임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리 및 법정지상권은 해당 없음으로 기재되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최송희 주거 · 임차권등기 | 전유부분 건물의 전부 | 2022.01.06 2022.01.06 | 185,000,000원 배당요구 2024.01.18 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
최송희의 임대차계약일은 2020.03.28.이지만, 대항력 판단의 핵심인 전입신고일은 2022.01.06.이고 점유개시일은 2022.01.11.입니다. 모두 2021.12.27. 말소기준근저당보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 확정일자도 2022.01.06.으로 후순위이기 때문에, 배당재원이 선순위 근저당에서 소진되면 보증금을 배당받지 못할 수 있습니다.
현재 회차 예상배당에서는 신청채권자인 주택도시보증공사의 청구금액 185,000,000원이 배당되지 않는 것으로 계산됩니다. 그러나 임차인의 대항력이 없고 매각물건명세서상 인수권리도 없으므로, 그 미배당액이 낙찰자에게 이전되는 구조는 아닙니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관 승계 대상으로 별도 중복 기재된 임차인은 없습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득액은 최근 평균의 87.8%
가격 판단은 과거 고가 거래가 섞일 수 있는 장기 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선했습니다. 동일 면적 84.87㎡의 확인된 최근 거래는 2건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.87㎡ | 18층 | 225,000,000원 |
| 2026.06 | 84.87㎡ | 20층 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.87㎡ | 2건 | 222,500,000원 |
현재 실질취득액 195,300,000원은 최근 12개월 평균 222,500,000원의 87.8%입니다. 최신 거래는 2026.07.의 225,000,000원이며, 확인된 최근 거래 최저액도 220,000,000원입니다. 따라서 권리 인수액이 추가되지 않는다는 전제에서는 최근 거래 대비 가격 여지가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 195,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,534,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 7,344,000,000원 | 191,765,800원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 27,899,561원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 | 36,009,334원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 185,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 우리은행 근저당에 배당되는 계산입니다. 후순위 가압류와 신청채권자는 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 압류 세액, 당해세 및 최우선변제 여부에 따라 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전북 김제경찰서 남동측 인근으로 중·소규모 아파트단지, 근린생활시설, 관공서가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근으로 간선도로가 통과하며 시내버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 20층 건물의 14층이며, 위생·급배수, 소방, 승강기, 보일러 바닥난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측 약 25m 도로와 북동측 약 6~7m 포장도로를 통해 출입합니다.
- 규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구에 걸쳐 있으며, 침수위험지구에 포함됩니다. 토지 공시지가는 274,300원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2021.12.22. 준공된 72세대 단지로, 최근 동일 면적 거래가 2건에 그쳐 매도 시 거래기간과 가격 변동성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경 확인. 채권최고액 7,344,000,000원 기재와 102,000,000원 변경등기 사이의 관계를 최신 등기와 채권계산서로 확인하세요.
- 민간임대주택 부기등기. 명세서상 인수권리는 없지만 매각 후 말소 절차와 임대의무 처리 여부를 관할기관 및 등기소에 확인하세요.
- 임차인·명도. 임차권등기만으로 현재 점유 여부가 확정되지는 않습니다. 현황조사서와 현장 방문을 통해 실제 점유자와 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 가격 상한. 최근 평균 222,500,000원은 2건 표본이고 거래층도 18층·20층입니다. 대상 14층의 내부 상태를 반영해 응찰 상한을 낮춰 잡으세요.
- 침수위험지구. 침수 이력, 지하주차장과 공용시설의 방재 상태, 보험 가입 가능 여부를 확인하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비 중 공용부분, 압류 관련 당해세와 별도 부담 가능 금액을 관리사무소와 집행법원에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 실거래 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “보증금 1.85억이 보여도, 대항력이 없으면 인수는 0원”
이 사건의 핵심은 임차보증금의 크기가 아니라 순위입니다. 최송희의 보증금은 185,000,000원이지만 전입신고와 확정일자가 2021.12.27. 말소기준근저당보다 늦어 대항력이 없습니다. 예상배당에서 후순위 채권이 배당받지 못하더라도 낙찰자가 그 보증금을 승계하지 않으므로, 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 195,300,000원입니다.
가격은 최근 12개월 평균 222,500,000원의 87.8%로 비교상 여지가 있습니다. 다만 도원리엘시아는 72세대이고 확인된 최근 거래가 2건뿐이며, 근저당 변경등기와 민간임대주택 부기등기도 원본 확인이 필요합니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮고 가격은 조건부로 검토할 수 있지만, 서류 대조와 현장 확인을 마친 뒤 응찰해야 하는 물건입니다.