전주지방법원 2025타경31458. 김제시 신풍동 도원리엘시아 101동 18층 1804호, 전용 84.8655㎡ 아파트입니다. 20층 건물 중 18층이고 단지는 72세대, 사용승인 시점은 2021.12.22.입니다. 감정가 279,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 136,710,000원, 감정가의 49% 수준입니다.
권리의 핵심은 날짜가 하루 차이라는 점입니다. 우리은행 근저당이 2021.12.27. 말소기준이 되고, 임차권자 이동규의 전입일과 확정일은 2021.12.28.입니다. 따라서 말소기준보다 뒤에 들어온 임차인으로 대항력이 없고, 임차권등기도 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 보증금은 185,000,000원이지만 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31458 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 김제시 신풍동 167-65 도원리엘시아101동 18층 1804호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.8655㎡ · 철근콘크리트구조 · 20층 중 18층 |
| 소유자 | 광하디엔씨주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 279,000,000원 / 136,710,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.12.27. 우리은행 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 185,000,000원도 매수인 승계는 없다
말소기준인 우리은행 근저당권보다 뒤에 광주은행 가압류, 국 압류, 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 김제시 압류가 차례로 붙어 있으며 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서상 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이동규 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.28 / 2021.12.28 | 185,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 2024.06.20. 등기는 새로운 임차인이 아니라 기존 2번 임차권의 경정등기로, 점유개시일을 2021.12.28.로 바로잡은 내용입니다. 이 날짜 역시 말소기준일 2021.12.27.보다 뒤입니다. 배당요구는 접수돼 있으나 현재 136,710,000원 배당 가정에서는 선순위 우리은행 배당만으로 매각대금이 소진됩니다.
② 시세 비교 — 최저가가 최근 12개월 평균의 61.4%
도원리엘시아 동일면적 84.87㎡의 확인된 최근 실거래는 2건입니다. 전체 평균과 최근 12개월 평균이 모두 222,500,000원이고, 최신 거래는 2026.07. 18층 225,000,000원입니다. 이 사건과 같은 18층 거래가 최신 실거래로 잡혀 있다는 점은 가격 비교에서 특히 참고할 만합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.87㎡ | 18 | 225,000,000원 |
| 2026.06 | 84.87㎡ | 20 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.87㎡ | 2건 | 222,500,000원 |
현재 최저가 136,710,000원은 최근 12개월 평균 222,500,000원의 61.4%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 시세와 비교해야 할 기준은 최저가와 동일한 실질취득 136,710,000원입니다. 최근 실거래 표본이 2건으로 많지는 않지만, 확인된 220,000,000원·225,000,000원 거래와 비교하면 현재 회차의 가격 차이는 분명합니다.
③ 예상배당표 (매각가 136,710,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,713,940원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 7,344,000,000원 | 133,996,060원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 27,899,561원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 | 36,009,334원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 185,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 2,713,940원을 제외한 금액이 우리은행에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자 잔여는 0원입니다. 채권자 전체 미배당액은 7,458,912,835원으로 추정돼 배당 부족이 매우 크지만, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 · 감정가 49% | 136,710,000원 | 133,996,060원 | 7,458,912,835원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 95,697,000원 | 93,574,454원 | 7,499,334,441원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 66,987,899원 | 65,382,117원 | 7,527,526,778원 | 0원 |
이 사건은 낙찰가가 내려가면 임차보증금 인수가 커지는 구조가 아닙니다. 이동규 임차인은 대항력이 없으므로 각 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 다음 회차로 갈수록 실질취득액도 매각가와 함께 낮아지는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김제시 신풍동 금성여중학교 남서측 인근이며, 주변은 근린생활시설·관공서·나지·단독주택·노변 상가 등이 혼재합니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통조건은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 중 18층이며, 위생·급배수·도시가스난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 주진입로인 남서측 약 25m 도로에 접하고 북동측 도로에도 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구이며, 가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역·침수위험지구 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 토지. 공시지가 274,300원/㎡, 지목 대, 토지면적 3,349.2㎡, 평지의 부정형 토지입니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 72세대 단지이고 최근 동일면적 실거래 확인 건수는 2건입니다. 가격 비교는 가능하지만 거래 표본이 많지는 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 날짜 재확인. 이동규 전입·확정일 2021.12.28.과 말소기준 2021.12.27.의 선후관계를 등기부·매각물건명세서 원본에서 다시 대조하세요.
- 근저당 변경기재 확인. 우리은행 1번 근저당의 7,344,000,000원 기재와 같은 날 변경등기의 102,000,000원·공동담보 해제 내용을 함께 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 2020.02.07. 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기가 있습니다. 명세서상 인수권리는 없지만 행정상 상태는 확인하는 편이 좋습니다.
- 침수위험지구 확인. 토지이용계획상 침수위험지구가 포함돼 있으므로 실제 지형·배수·과거 피해 여부를 현장에서 확인하세요.
- 시세 표본 수 고려. 동일면적 최근 거래는 220,000,000원과 225,000,000원 2건입니다. 61.4%라는 할인율은 강하지만 표본 수 자체는 많지 않습니다.
- 점유 현황 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유자와 인도 상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전 기준으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “보증금은 크지만, 인수형은 아니다”
이 사건은 숫자만 보면 임차보증금 185,000,000원이 최저가 136,710,000원보다 커서 위험해 보일 수 있습니다. 하지만 권리분석의 핵심은 보증금 크기가 아니라 말소기준과 전입일의 선후입니다. 우리은행 근저당은 2021.12.27., 이동규의 전입·확정일은 2021.12.28.로 하루 늦습니다. 그래서 임차보증금은 매수인에게 승계되지 않고, 실질취득은 현재 최저가와 같은 136,710,000원입니다.
가격도 현재 자료상 유리합니다. 최근 12개월 동일면적 평균 222,500,000원, 최신 18층 실거래 225,000,000원에 비해 현재 실질취득은 61.4% 수준입니다. 다만 72세대 소규모 단지, 침수위험지구, 민간임대주택등기, 우리은행 근저당 변경기재는 반드시 확인해야 합니다. 권리는 양호하고 가격도 유리하지만, 등기 세부와 환금성 확인을 전제로 접근할 사건입니다.
