전주지방법원 2025타경31463. 완주군 삼례읍 ‘동원맨션’ 14층 1407호, 전용면적 84.85㎡ 아파트입니다. 소유자 김해용은 2014.02.07 매매로 소유권을 취득했으며 당시 거래가액은 100,000,000원입니다. 현재 권리분석의 기준은 2020.03.11 설정된 삼성화재해상보험주식회사 근저당권 채권최고액 60,030,000원입니다. 이보다 뒤에 등기된 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에도 낙찰자가 인수할 권리는 없다고 명시돼 있습니다.
등기부에는 말소기준권리보다 앞선 과거 근저당들이 보이지만, 한국주택은행 근저당은 2000.01.15, 삼례농업협동조합 근저당은 2001.11.07과 2014.02.07, 삼성생명보험주식회사 근저당은 2014.01.08, 완주새마을금고 근저당은 2020.03.13 각각 말소됐습니다. 따라서 등기 순서만 보고 과거 근저당을 인수권리로 오인해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31463 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 완주군 삼례읍 삼례리 297-2 동원맨션아파트 14층 1407호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 완주군 삼례읍 삼봉로 111 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.85㎡ · 철근콘크리트 옹벽조 · 15층 중 14층 |
| 단지 | 동원맨션 · 106세대 · 사용승인 1994.06.01 |
| 소유자 | 김해용 (2014.02.07 매매, 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 88,000,000원 / 61,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 전북신용보증재단 / 14,098,334원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 등기부 발행일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 과거 근저당은 말소, 기준권리 이후는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 자료상 인수할 임차보증금은 0원이지만, 실제 점유자가 소유자인지 제3자인지와 전입세대 현황은 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다. 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않은 점유자가 발견될 경우에는 대항력 여부를 단정하지 말고 대항력 가능·미상으로 재검토해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균과 최신 거래보다 낮은 현재가
동원맨션 전용 84.85㎡의 확인된 실거래는 12건이며 전체 평균은 82,000,000원입니다. 최근 12개월 거래 7건의 평균은 83,214,285원, 최신 거래는 2026.04의 75,000,000원입니다. 현재 최저가 61,600,000원은 최근 12개월 평균의 74.0%이고, 전체 평균 대비로도 75.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.85㎡ | 1 | 75,000,000원 |
| 2026.02 | 84.85㎡ | 8 | 91,500,000원 |
| 2025.11 | 84.85㎡ | 9 | 80,000,000원 |
| 2025.11 | 84.85㎡ | 4 | 84,500,000원 |
| 2025.11 | 84.85㎡ | 4 | 84,500,000원 |
| 2025.09 | 84.85㎡ | 9 | 79,000,000원 |
| 2025.07 | 84.85㎡ | 4 | 88,000,000원 |
| 2025.04 | 84.85㎡ | 10 | 78,000,000원 |
| 2025.04 | 84.85㎡ | 12 | 85,000,000원 |
| 2025.03 | 84.85㎡ | 13 | 78,500,000원 |
| 2025.03 | 84.85㎡ | 13 | 85,000,000원 |
| 2024.12 | 84.85㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.85㎡ | 12건 | 82,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.85㎡ | 7건 | 83,214,285원 |
실거래 범위는 75,000,000원부터 91,500,000원까지이며 현재 최저가는 실거래 최저가보다도 낮습니다. 최근 거래군과 과거 거래군을 비교한 추세는 +3.6%로, 과거 고가 거래가 전체 평균만 부풀린 하락장 구조도 아닙니다. 따라서 이 사건은 최저가만 낮아 보이는 착시가 아니라, 현재 자료 기준으로는 최근 거래 수준보다 낮은 가격대에 진입한 것으로 평가할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 61,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 1,508,800원 |
| 을구 1번 근저당권 · 한국주택은행 | 미상 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 삼례농업협동조합 | 28,000,000원 | 28,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 삼성생명보험주식회사 | 6,500,000원 | 6,500,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 삼례농업협동조합 | 64,800,000원 | 25,591,200원 |
| 을구 9번 근저당권 · 완주새마을금고 | 91,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당권 · 삼성화재해상보험주식회사 | 60,030,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 현대카드 주식회사 | 7,743,531원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 농협은행주식회사 | 5,703,499원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 9,902,588원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 전북신용보증재단 | 13,500,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 중소기업은행 | 10,859,942원 | 0원 |
| 갑구 11번 경매개시결정 · 전북신용보증재단 | 14,098,334원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 15,688,724원 | 0원 |
| 갑구 13번 경매개시결정 · 삼성화재해상보험주식회사 | 14,098,334원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
계산상 총 채권액은 341,924,952원, 채권자 배당액은 60,091,200원, 미배당액은 281,833,752원이며 소유자 잔여와 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 모든 회차 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 61,600,000원 | 60,091,200원 | 281,833,752원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 43,120,000원 | 41,943,840원 | 299,981,112원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 30,183,999원 | 29,240,687원 | 312,684,265원 | 0원 |
대항력 임차보증금이 낙찰가 하락분을 대신 인수시키는 구조가 아니므로, 각 회차에서 실질취득액은 매각가와 같습니다. 다만 위 미배당액은 말소된 과거 근저당까지 포함한 계산 결과이므로 실제 채권자별 배당 순위와 금액은 재검증해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 삼례읍행정복지센타 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등으로 구성돼 있습니다.
- 교통. 남동측으로 왕복 4차선 삼봉로가 지나고 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스승강장이 있어 일반적인 교통조건은 무난한 편입니다.
- 도로. 남서측 약 10m, 남동측 약 30m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 남동측 도로를 주 출입로로 이용합니다.
- 건물. 철근콘크리트 옹벽조 평슬래브지붕 15층 건물의 14층 1407호이며, 기본적인 위생·급배수·난방·소방·경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 삼례여자중학교 상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 아파트 건부지로 이용 중이며 토지면적은 3,093.0㎡, 공시지가는 339,400원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 거래 표본. 동일 면적 실거래 12건이 확인되지만, 단지는 106세대 규모이고 확인된 경매 매각률은 0.0%여서 환금성은 실거래 가격뿐 아니라 실제 매수 수요까지 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·전입세대열람·외국인체류확인·점유자 면담으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 말소등기 원본 대조. 과거 한국주택은행·삼례농업협동조합·삼성생명보험·완주새마을금고 근저당의 말소 여부를 최신 등기부에서 다시 확인하세요.
- 배당표 재산정. 제공된 계산에는 이미 말소된 근저당이 포함돼 있습니다. 실제 채권계산서와 배당요구 내역을 기준으로 재산정해야 합니다.
- 가격 비교. 현재 최저가 61,600,000원은 최근 12개월 평균 83,214,285원의 74.0%이고 최신 거래 75,000,000원보다 낮지만, 내부 상태·수리비·층·향 차이는 별도 반영해야 합니다.
- 신청채권자 배당. 계산표상 전북신용보증재단의 청구액 14,098,334원은 배당 0원으로 표시됩니다. 계산 오류 여부와 경매 진행 상태를 원본 기록으로 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 가능성은 별도 확인해야 합니다.
- 기일 상태 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.13입니다. 변경·연기·취하·매각 결과 여부를 법원 기록에서 대조하세요.
맺으며 — 권리와 가격은 합격, 점유·배당은 조건부 확인
이 사건의 핵심은 인수 0원과 최근 거래 대비 낮아진 최저가입니다. 2020.03.11 삼성화재해상보험주식회사 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 그보다 앞선 근저당들도 이미 각 말소등기가 완료돼, 현재 자료상 매수인이 떠안을 등기상 권리는 없습니다.
가격 역시 최저가 61,600,000원이 최근 12개월 평균 83,214,285원의 74.0%이며 최신 거래 75,000,000원보다 낮아 경쟁력을 갖췄습니다. 다만 확인된 임차인이 없다는 사실과 실제 점유자가 없다는 의미는 같지 않습니다. 감정평가서상 임대관계는 미상이고, 예상배당 계산에는 말소된 과거 근저당이 포함돼 있습니다. 결론은 권리 합격·가격 매력, 점유와 배당표 확인 후 입찰입니다.