전주지방법원 2025타경31486. 전주시 덕진구 인후동1가 진버들마을부영아파트 103동 1층 110호, 전용 49.83㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 이기창은 2020.07.21 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 이후 설정되었던 감곡새마을금고 근저당권과 티플레인대부 근저당권은 각각 말소되었고, 유혜진 명의의 주택임차권등기도 2023.01.16 말소되었습니다.
현재 경매를 신청한 채권자는 전세금 83,000,000원의 전세권자인 한국기독교장로회새전주중앙교회입니다. 해당 전세권은 2023.01.17 설정되었고, 2025.08.06 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 기재되어 있어, 매수인의 실질취득액은 최저가와 같은 67,900,000원으로 볼 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31486 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 802-1 진버들마을부영아파트 103동 1층 110호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.83㎡ · 철근콘크리트조 15층 중 1층 |
| 단지 | 진버들마을부영(1차) · 934세대 · 1999.09.06 준공 |
| 소유자 | 이기창 (2020.07.21 임의경매로 인한 매각 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 67,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국기독교장로회새전주중앙교회 / 83,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 현재 권리와 과거 말소 이력을 분리해서 봐야 한다
등기 이력의 핵심 분기점은 2020.07.21 종전 임의경매 매각입니다. 이때 송방문 명의 소유권과 함께 국민은행·하정덕 등의 종전 근저당권 및 경매개시결정이 말소되고, 이기창이 새 소유자가 되었습니다. 이기창 취득 후 설정된 감곡새마을금고 근저당권은 2020.12.17 말소되었고, 티플레인대부 근저당권은 2023.01.03 말소되었습니다.
유혜진의 주택임차권은 보증금 65,000,000원으로 2022.12.26 등기되었으나, 2023.01.16 말소되었습니다. 임대차계약일은 2020.11.28, 확정일자는 2020.11.30, 점유개시일은 2020.12.17, 주민등록일은 2020.12.18로 기재되어 있습니다. 권리분석 결과 전입신고가 기준권리 이후이므로 대항력 없음으로 분류됩니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 주요 일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 유혜진 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 65,000,000원 | 확정일자 2020.11.30 점유개시 2020.12.17 전입 2020.12.18 배당요구 2022.12.26 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
유혜진의 주택임차권등기는 2023.01.16 해제로 말소되었습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 분류됩니다.
② 시세 비교 — 실질취득 6,790만원은 최근 거래보다 낮다
진버들마을부영(1차) 전용 49.83㎡의 최근 실거래 12건은 91,000,000원~137,000,000원에 형성되어 있고, 최근 12개월 평균은 107,500,000원입니다. 최신 거래는 2026.07의 99,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 49.83㎡ | 11 | 99,000,000원 |
| 2026.07 | 49.83㎡ | 3 | 98,500,000원 |
| 2026.07 | 49.83㎡ | 9 | 123,000,000원 |
| 2026.07 | 49.83㎡ | 8 | 108,000,000원 |
| 2026.06 | 49.83㎡ | 10 | 119,000,000원 |
| 2026.06 | 49.83㎡ | 10 | 108,000,000원 |
| 2026.06 | 49.83㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2026.06 | 49.83㎡ | 4 | 93,000,000원 |
| 2026.06 | 49.83㎡ | 8 | 112,500,000원 |
| 2026.06 | 49.83㎡ | 4 | 137,000,000원 |
| 2026.06 | 49.83㎡ | 2 | 91,000,000원 |
| 2026.05 | 49.83㎡ | 5 | 96,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.83㎡ | 12건 | 107,500,000원 |
매수인 인수액이 0원이므로 비교 기준은 최저가와 동일한 실질취득 67,900,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 63.2%이며, 최근 표본 최저 거래가 91,000,000원과 최신 거래 99,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 시세 대비 낮은 구간으로 볼 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 67,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 미상 | 1,622,200원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사한국주택은행 | 미상 | 0원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사한국주택은행 | 미상 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 11,400,000원 | 11,400,000원 |
| 을구 8번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 24,000,000원 | 12,877,800원 |
| 을구 10번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 32,160,000원 | 0원 |
| 을구 12번 근저당권 · 하정덕 | 15,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 6,955,737원 | 0원 |
| 을구 14번 근저당권 · 감곡새마을금고 | 68,400,000원 | 0원 |
| 을구 16번 근저당권 · 주식회사티플레인대부 | 19,500,000원 | 0원 |
| 을구 20번 전세권 · 한국기독교장로회새전주중앙교회 | 83,000,000원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 하나캐피탈주식회사 | 26,440,270원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 328,856,007원, 채권자 예상배당 66,277,800원, 미배당 262,578,207원, 소유자 잔여 0원, 매수인 인수 0원으로 계산된 시뮬레이션입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 67,900,000원 | 66,277,800원 | 262,578,207원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 47,530,000원 | 46,274,460원 | 282,581,547원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 33,270,999원 | 32,272,121원 | 296,583,886원 | 0원 |
회차가 내려가면 채권자의 미배당액은 늘지만, 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가 하락분만큼 매수인에게 전가되는 대항력 인수형 사건은 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 중 1층 110호입니다.
- 입지. 기린초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지로의 차량 진·출입이 자유롭고 간선도로 연계성 및 대중교통 접근성은 보통인 편입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스보일러 난방, 승강기 및 소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 및 남측 포장도로를 통해 진·출입하며, 토지는 평지의 부정형 아파트 부지입니다.
- 규제. 제2종·제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 학교 절대·상대보호구역 등이 중첩됩니다.
- 공시지가. 621,200원/㎡이며, 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.
- 환금성. 934세대 단지로 최근 실거래 12건이 확인되지만, 대상은 1층이고 단지 경매 평균 유찰 횟수가 4.4회인 점을 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 등기부 재확인. 1999년 근저당권, 2020년 종전 경매 말소, 2023년 전세권의 연결 관계를 최신 발급본에서 다시 확인하세요.
- 전세권 소멸 확인. 신청채권자인 한국기독교장로회새전주중앙교회의 전세권이 매각으로 소멸하는지 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 임차권 말소 확인. 유혜진의 주택임차권등기가 2023.01.16 말소된 상태인지 최신 등기부에서 재확인하세요.
- 점유자 확인. 임차권등기 말소와 실제 인도 완료는 별개의 문제이므로 현황조사와 현장 방문으로 현재 점유자를 확인하세요.
- 배당표 분리 검증. 과거 말소된 권리가 포함된 자동 배당 시뮬레이션과 실제 배당요구 채권을 구분하세요.
- 1층 가격 보정. 최근 거래는 2층부터 11층까지 포함되어 있으므로 1층의 향·일조·소음·내부 상태를 반영해 응찰 상한을 정하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 체납관리비와 장기수선 관련 부담을 관리사무소에 확인하세요.
- 기일 상태 확인. 매각기일은 2026.07.13로 기재되어 있으므로 매각·변경·취하 여부를 법원 원문에서 확인하세요.
맺으며 — 가격은 매력적, 권리는 ‘원본 대조 후’ 확정
이 물건은 최저가 67,900,000원에 매수인 인수액 0원으로, 실질취득액 역시 67,900,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 107,500,000원의 63.2%이고, 최근 표본 최저 거래가 91,000,000원보다도 낮아 가격 측면의 여유는 분명합니다.
권리 결론도 매각물건명세서상 인수권리 없음, 법정지상권 없음으로 정리됩니다. 유혜진은 실제 임차인 1명이지만 대항력 없음으로 분류되고, 주택임차권등기도 이미 말소기재되어 있습니다. 다만 이 사건은 종전 경매와 여러 차례의 근저당권 말소, 현재 전세권 실행이 이어진 물건이라 단순한 등기 한두 줄만 보고 판단해서는 안 됩니다. 가격은 합격권, 인수는 0원, 최종 입찰은 최신 등기부와 배당서류 대조 후. 이것이 이 사건의 결론입니다.
