전주지방법원 2025타경31489. 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1343-5, 제1동 제1층 제101호 물건입니다. 등기부는 집합건물이고, 표시상 물건 성격은 대지, 감정평가 요항상 주변은 상업용건물·상업나지·아파트단지가 혼재하는 지역입니다. 현황은 공실이며, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항없음으로 정리됩니다.
권리의 기준점은 2024.01.26 전주원예농업협동조합 근저당권입니다. 이후 붙은 경매개시결정, 카길애그리퓨리나 근저당, 축협·농협 계열 가압류, 전주시 압류 등은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 최저가 기준 배당표를 보면 매각대금 대부분이 선순위 채권에 흡수되고, 후순위 채권은 대거 미배당입니다. 이 구조는 낙찰자에게 인수금이 생긴다는 뜻은 아니지만, 시장이 이 물건을 가볍게 보지 않았다는 신호로 해석해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31489 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1343-5 1동 1층 101호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 대지 · 상업용건물부지 · 현황 공실 |
| 소유자 | 김영숙 |
| 감정가 / 최저가 | 489,000,000원 / 117,409,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 전주원예 농업협동조합 / 295,965,155원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현황 공실, 확인된 임차인 없음. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항없음입니다. 따라서 낙찰자가 별도로 떠안는 임차보증금이나 명시 인수권리는 0원으로 보는 구조입니다.
② 회차별 시나리오 — 유찰될수록 미배당은 더 커진다
현재 회차의 매각가 가정은 117,409,000원입니다. 5회 유찰 시 82,186,300원, 6회 유찰 시 57,530,410원으로 내려가지만, 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다. 대신 채권자 미배당은 7,007,081,369원에서 7,065,951,780원까지 커집니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 117,409,000원 | 114,965,274원 | 7,007,081,369원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 82,186,300원 | 80,306,947원 | 7,041,739,696원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 57,530,410원 | 56,094,863원 | 7,065,951,780원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 117,409,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,443,726원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사전북은행 | 331,440,000원 | 114,965,274원 |
| 갑구 4번 가압류 · 오스템임플란트주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 전주원예농업협동조합 | 348,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사카길애그리퓨리나 | 3,600,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사카길애그리퓨리나 | 1,900,000,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 전주김제완주축산업협동조합 | 144,215,033원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 | 619,650,000원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 농협은행주식회사 | 19,311,242원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 109,430,368원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
최저가 기준으로는 집행비용을 제외한 매각대금이 거의 전부 선순위 채권에 배당되고, 후순위 채권은 미배당입니다. 국세·지방세 압류는 당해세 해당 시 배당순위와 실제 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주양현중학교 북동측 인근에 위치하며, 부근은 상업용건물·상업나지·아파트단지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다.
- 현황. 본건은 공실상태입니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 현장 확인이 중요합니다.
- 토지. 세로장방형의 평탄한 토지이며 상업용건물부지로 이용 중입니다. 남서측 약 23미터, 북동측 약 15미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류·중로2류 접합, 가축사육제한구역, 준보전산지 사항이 표시되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수권리 확인. 명세서상 인수권리·법정지상권은 해당사항없음이나, 등기부·매각물건명세서 원본으로 최종 대조가 필요합니다.
- 공실 리스크. 비어 있는 점은 명도 부담을 낮추지만, 곧바로 임대수익이 나온다는 뜻은 아닙니다. 내부 상태·원상회복비·관리비를 확인해야 합니다.
- 당해세 변수. 국세·지방세 압류가 표시되어 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당과 잔여 구조가 달라질 수 있습니다.
- 환금성 검토. 4회 유찰은 가격 메리트와 동시에 시장 저항의 신호입니다. 재매각 가능성과 임대수요를 보수적으로 봐야 합니다.
- 공부·현황 대조. 집합건물 표시, 대지 성격, 상업용건물부지 이용상태, 1층 101호 현황을 현장에서 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가”보다 “팔 수 있는 물건인가”
이 물건은 권리상으로는 비교적 단순합니다. 현황 공실, 확인된 임차인 없음, 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항없음입니다. 하지만 경매의 승부처는 권리보다 환금성입니다. 감정가 489,000,000원짜리 물건이 4회 유찰되어 117,409,000원까지 내려왔다는 것은 시장이 용도와 수요를 매우 보수적으로 보고 있다는 뜻입니다. 권리는 가능, 가격은 신중, 환금성은 필수 점검. 이 물건은 싸게 받는 것보다 나중에 임대하거나 팔 수 있는지가 더 중요한 사건입니다.