서울남부지방법원 2025타경13425. 영등포동4가 지울빌딩 9층 903호, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 등기 흐름의 핵심은 2024.02.20 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권과 이틀 뒤인 2024.02.22 주택도시보증공사의 200,000,000원 가압류입니다. 이 가압류가 현재 말소기준으로 잡혀 있어 그보다 앞선 주택임차권은 원칙만 보면 매수인 인수 대상입니다.
하지만 이 사건은 일반적인 선순위 임차권 인수형과 결론이 다릅니다. 매각물건명세서의 특별매각조건에 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있습니다. 현재 최저가 110,720,000원에서 집행비용 2,350,080원을 제외하면 임차보증금에 108,369,920원이 배당되고, 단순 권리계산상 미배당분은 54,330,080원입니다. 그러나 이 잔액은 특별매각조건의 포기 대상이므로 매수인 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13425 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동4가 117-5 지울빌딩 제9층 제903호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택)으로 이용 중 |
| 건물 | 지하 1층 / 지상 9층 · 본건 9층 · 사용승인 2017.09.18 |
| 소유자 | 오공준 |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 110,720,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 170,678,985원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 특별조건으로 실질 인수 0
| 표시 | 점유·권리 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) 전입 2021.12.27 · 확정 2021.11.17 | 162,700,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 실질 인수 0 |
한국토지주택공사는 보증기관 승계 표시로 처리하며 실제 임차인과 중복 합산하지 않습니다. 이 사건에서 실제 임차인으로 집계되는 인원은 0명, 보증기관 승계 표시는 1건입니다. 임차보증금 162,700,000원을 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다.
② 가격 구조 — 64% 유찰가만 보고 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 173,000,000원의 64%인 110,720,000원입니다. 그러나 이 사건에서 가격 판단을 단순히 “감정가 대비 64%”로 끝내면 안 됩니다. 권리상 핵심이었던 선순위 임차권은 특별매각조건으로 실질 인수 0원이므로 권리상 실질취득 기준은 현재 최저가 110,720,000원입니다.
반면 최근 실거래 금액에 근거한 비교값이 제시되지 않은 만큼, 110,720,000원을 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확실하다고 단정할 근거는 없습니다. 지울빌딩은 16세대 규모이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다. 본건은 이미 2회 유찰된 상태이므로 가격 자체보다 권리조건과 현황 특정 위험을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,350,080원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 162,700,000원 | 108,369,920원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험 주식회사 | 170,678,985원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 단순 배당계산에서는 임차보증금 부족분 54,330,080원이 발생합니다. 다만 특별매각조건상 그 미배당 잔액의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 조건이므로 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영등포시장역(5호선) 남서측 인근으로, 주변에 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 영등포시장역(5호선), 영등포역(1호선)이 있습니다.
- 이용상태. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며 지하 1층·지상 9층 건물 중 9층입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지 공시지가는 8,600,000원/㎡입니다.
- 규모. 지울빌딩은 16세대, 사용승인일은 2017.09.18입니다. 다세대·소규모 건물이라는 점에서 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
- 건물 현황. 위반건축물 표시는 없지만 9층 건축물현황도와 현장 출입문 호수표시가 서로 일치하지 않는 것으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 재확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 본건의 실질 인수 0원을 만드는 핵심이므로 입찰 전 매각물건명세서 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 903호·904호 특정. 공부상 903호가 현장에서는 904호로 표시된 것으로 조사됐습니다. 현황도·출입문·실제 점유공간을 반드시 맞춰봐야 합니다.
- 감정가 차이. 본건인 공부상 903호는 173,000,000원, 공부상 904호는 160,000,000원으로 평가됐습니다. 호실 특정 오류가 가격 판단으로 이어지지 않도록 주의해야 합니다.
- 선순위 임차권 구조. 특별조건이 없다면 현재 회차 기준 룰상 미배당액은 54,330,080원입니다. 포기 조건이 이 임차권에만 적용된다는 점을 기준으로 다른 권리와 혼동하지 않아야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부에는 2022.11.30 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 입찰 전 최신 등기와 관련 서류를 대조하세요.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 64%지만 최근 실거래 금액 비교 없이 이를 곧바로 ‘시세보다 저렴하다’고 판단하지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘특별조건과 호실 특정’이 승부처
이 사건은 표면만 보면 선순위 대항력 임차권 162,700,000원이 있어 매우 부담스러운 구조입니다. 현재 최저가 110,720,000원에서는 단순 계산상 54,330,080원이 배당되지 않아 원칙대로라면 매수인 인수 문제가 생깁니다. 그러나 매각물건명세서의 특별매각조건이 그 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 요구하므로 이 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
따라서 이 물건을 낮게 평가해야 하는 이유는 주된 임차권 인수가 아니라 2회 유찰, 다세대·16세대 규모, 그리고 공부상 903호와 현장 904호가 뒤바뀐 현황 불일치입니다. 현재 최저가가 감정가의 64%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수 없고, 특히 공부상 903호와 904호의 감정가도 각각 173,000,000원과 160,000,000원으로 다릅니다. 권리조건은 확약으로 정리되지만, 물건 특정은 반드시 현장에서 다시 확인해야 하는 사건입니다.
