서울남부지방법원 2025타경13425. 영등포동4가 지울빌딩 9층 903호, 감정가 173,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 138,400,000원입니다. 권리의 핵심은 2024년 2월 20일 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021년 11월 12일, 확정일자는 2021년 11월 17일, 전입·점유개시는 2021년 12월 27일로, 데이터상 말소기준인 2024년 2월 22일 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 따라서 특별한 조건이 없다면 매각대금에서 보증금이 전부 변제되지 않는 부분은 매수인 인수 대상입니다.
그런데 이번 매각에는 결정적인 특수조건이 붙어 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 채권자가 매수인에게 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 현재 최저가 138,400,000원 기준 원자료 배당계산상 임차보증금 미배당액은 27,037,600원이지만, 이 조건을 반영하면 매수인이 실제 떠안을 보증금은 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13425 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동4가 117-5 지울빌딩 제9층 제903호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 영등포구 영신로32길 14 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 지하1층/지상9층 중 제9층 제903호 |
| 사용승인일 | 2017.09.18 |
| 소유자 | 오공준 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 138,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 170,678,985원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 특별매각조건으로 실질 0원*
한국토지주택공사 명의 주택임차권은 보증금 162,700,000원, 범위는 건물 전부입니다. 전입·점유개시 2021.12.27, 확정일자 2021.11.17이고 배당요구도 확인돼 대항력 있음·우선변제권 있음으로 정리됩니다. 또한 해당 신고는 보증기관 승계 신고로 분류되므로 보증금을 별도 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 이 기준에서 실제 임차인은 0명이며, 보증기관 관련 임차권 신고 1건입니다.
| 구분 | 명의자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임차권등기 | 한국토지주택공사 | 162,700,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 보증기관 승계 | 실질 0원* |
* 원자료의 현재 회차 계산상 미배당 임차보증금은 27,037,600원이지만, 매각물건명세서의 특별매각조건에 따라 채권자가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰로 80%, 가격 메리트는 별도 검증
현재 최저매각가는 감정가 173,000,000원의 80%인 138,400,000원입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 110,720,000원, 3회 유찰 시 시나리오는 88,576,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 인수 | 특별조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 138,400,000원 | 27,037,600원 | 0원* |
| 2회 유찰 시(64%) | 110,720,000원 | 54,330,080원 | 0원* |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 88,576,000원 | 76,118,368원 | 0원* |
③ 예상배당표 (매각가 138,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,737,600원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 162,700,000원 | 135,662,400원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험 주식회사 | 170,678,985원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산상 한국토지주택공사 보증금 중 27,037,600원이 미배당되지만, 특별매각조건으로 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 조건이므로 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영등포시장역(5호선) 남서측 인근이며, 주변은 공동주택·오피스텔·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 영등포시장역(5호선), 영등포역(1호선)이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층/지상9층 건물, 사용승인일은 2017.09.18이며 위생·급배수·주차·승강기·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 장방형 토지로 공동주택(다세대주택)·업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중이며 북측 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 공시지가. 8,600,000원/㎡, 토지면적 208.6㎡입니다.
- 환금성 참고. 지울빌딩은 16세대이고 경매 통계상 평균 유찰 1.0회, 매각률 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 매각물건명세서 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 호실 특정. 매각대상은 공부상 903호이지만 현장 출입문에는 904호로 표시돼 있습니다. 건축물현황도와 실제 출입문·점유 공간을 함께 대조해야 합니다.
- 인접 호실과 혼동 금지. 공부상 904호는 출입문표시 903호이며 감정가가 160,000,000원으로 별도 기재돼 있습니다.
- 임차권 배당구조. 현재 회차 기준 배당액 135,662,400원, 룰상 미배당 보증금 27,037,600원이라는 계산과 특별매각조건의 효과를 함께 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.11.30 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 관련 등기 내용을 원본에서 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 호실 표시와 매각조건을 서로 대조한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “인수보다 호실 확인이 더 중요하다”
표면만 보면 보증금 162,700,000원의 대항력 임차권이 최저가 138,400,000원보다 커 매수인이 보증금 부족분을 떠안을 수 있는 전형적인 인수형 구조입니다. 실제 원자료 계산도 현재 회차 인수액을 27,037,600원으로 잡고 있습니다. 그러나 이번 사건은 미배당 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소를 조건으로 한 특별매각조건이 있어 해당 부담은 실질 0원*으로 정리됩니다.
따라서 이 물건에서 더 무겁게 봐야 할 부분은 권리금액이 아니라 공부상 호실과 현장 출입문 표시의 불일치입니다. 매각대상인 공부상 903호는 현장 출입문 904호로 조사됐고, 반대편 공부상 904호는 현장 출입문 903호로 조사됐습니다. 특수조건은 권리부담을 줄여주지만, 호실 특정 문제까지 없애주지는 않습니다. 현재 가격은 감정가의 80%인 138,400,000원이며, 가격 메리트는 감정가 할인율만으로 단정하지 않는 것이 맞습니다.
