서울남부지방법원 2025타경13467. 독산동 메트로시티 제2층 제202호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 집합건축물대장상 용도는 소매점이지만 감정 기준시점 현재는 주거용으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하1층·지상14층이며 사용승인일은 2019.06.26.입니다.
등기 흐름의 핵심은 최저가가 아니라 말소기준보다 먼저 설정된 권리입니다. 2021.01.25. 김진례 앞으로 전세금 270,000,000원의 전세권이 설정됐고, 말소기준인 국세 압류는 그보다 늦은 2022.02.08.입니다. 제공된 권리판정상 이 전세권은 말소기준권리 이전 권리로 매수인 인수에 해당합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13467 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 961-9 메트로시티 제2층 제202호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건축물대장상 소매점 · 현재 주거용 이용 |
| 소유자 | 김성관 2분의 1 · 원영애 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 346,000,000원 / 221,440,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 청구액 | 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 전세권 | 김진례 · 전세금 270,000,000원 · 범위 202호 57.86㎡ 전부 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
2019.07.17. 든솔신용협동조합 근저당권은 2020.10.15. 이미 말소됐습니다. 이후 2021.01.25. 김진례의 전세권이 설정됐고, 2022.02.08. 국세 압류가 이 사건의 말소기준권리가 됩니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류와 각 지방자치단체 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 보증금 미상이라 별도 위험이 남는다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김용덕 | 2021.01.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김용덕의 전입일은 2021.01.25.로 말소기준일 2022.02.08.보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력이 확정된 임차인이라고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 이상 김진례 전세권 미배당분 외에 추가 인수액이 생길 가능성을 배제할 수 없습니다.
③ 시세 판단 — 감정가 64%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 221,440,000원으로 감정가 346,000,000원의 64%입니다. 하지만 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세를 비교할 수 있는 실거래 수치가 없어, 현재 가격이 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
더 중요한 점은 이 사건에서 단순 낙찰가가 실제 취득 부담을 뜻하지 않는다는 것입니다. 김진례 전세권의 현재 회차 미배당분만 반영해도 실질취득 부담은 273,900,160원 이상이고, 김용덕의 보증금은 아직 미상입니다. 따라서 221,440,000원이라는 최저가만 보고 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 221,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,900,160원 |
| 2. 전세권 · 김진례 | 270,000,000원 | 217,539,840원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,462,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 1,732,000,000원, 배당액은 217,539,840원, 전체 미배당은 1,514,460,160원입니다. 국세·지방세 압류 6건은 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있어 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 금천문화예술정보학교 남서측 인근이며 오피스텔·주상용건물·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 용도는 소매점이나 현재는 주거용으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하1층·지상14층 건물 내 제2층 제202호이며 사용승인일은 2019.06.26.입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 갖추어져 있습니다.
- 도로. 본건 서측으로 약 20미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다.
- 건축물 위반. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김진례 전세권. 전세금 270,000,000원, 현재 회차 예상배당 217,539,840원입니다. 미충족분과 매수인 인수 범위를 반드시 원본 문서와 대조해야 합니다.
- 김용덕 점유. 2021.01.25. 전입으로 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태에서 추가 인수 위험을 열어둬야 합니다.
- 국세·지방세. 압류 6건이 있어 당해세 여부와 배당순위를 확인해야 합니다.
- 용도 차이. 집합건축물대장상 소매점이지만 현재 주거용 이용입니다. 사용·대출·매각 시 이 차이가 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 착시. 2회 유찰로 감정가의 64%까지 내려왔지만, 전세권 미배당과 임차보증금 미상 위험을 제외한 최저가만으로 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금관계와 점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 최저가”보다 먼저 볼 것은 인수액이다
이 사건의 겉모습은 감정가 346,000,000원이 두 번 유찰돼 221,440,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리 구조를 보면 가격표보다 먼저 계산해야 할 것이 있습니다. 2021.01.25. 설정된 김진례의 전세권은 말소기준 2022.02.08.보다 선순위이고, 현재 회차 예상배당만으로는 전세금 270,000,000원이 전액 충족되지 않습니다.
현재 회차 기준 전세권 미배당은 52,460,160원, 이를 낙찰가에 더한 실질취득 부담은 최소 273,900,160원입니다. 여기에 같은 날 전입한 김용덕의 보증금이 확인되지 않아 추가 위험도 남습니다. 실거래 시세 자료도 없어 이 금액이 시장가격 대비 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 결론은 낙찰가보다 선순위 권리와 미상 임차보증금 확인이 먼저입니다.
