276,800,000원
서울남부지방법원 2025타경13467. 독산동 메트로시티 제2층 제202호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 집합건축물대장상 용도는 소매점이지만 감정평가 기준시점에는 주거용으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 등기상 현재 소유자는 김성관·원영애가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2024.02.28 상속으로 소유권이 이전됐습니다.
이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 2021.01.25 설정된 김진례의 전세권 270,000,000원과, 같은 날 전입한 점유자 김용덕의 관계를 분리해 봐야 합니다. 김진례 전세권은 2022.02.08 압류보다 앞서 설정됐지만 이번 경매의 신청채권자 역시 김진례이고, 현재 회차 배당 시나리오에서는 전세금 270,000,000원이 전액 배당됩니다. 반면 김용덕은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 별도의 승계 위험을 금액으로 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13467 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 961-9 메트로시티 제2층 제202호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건축물대장상 소매점 · 현재 주거용 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 지하1층/지상14층 · 제2층 제202호 · 2019.06.26 사용승인 |
| 소유자 | 김성관 2분의 1 · 원영애 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 346,000,000원 / 276,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김진례 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 전세권보다 더 중요한 ‘선순위 전입 점유자’
말소기준으로 잡힌 권리는 2022.02.08 국 압류입니다. 그보다 앞선 2021.01.25에는 김진례 명의 전세권 270,000,000원이 설정됐습니다. 현재 회차 배당 계산에서는 이 전세권에 270,000,000원이 전액 배당되고, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계액은 계산 불가
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김용덕 | 미상 | 2021.01.25 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
김용덕의 전입일은 말소기준 2022.02.08보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위와 실제 인수액을 계산할 수 없습니다. 따라서 “배당표상 인수 0원”과 “실제 매수인의 최종 인수위험 0원”은 같은 뜻이 아닙니다. 김용덕의 임대차관계가 별도로 성립하고 대항요건을 갖춘 경우에는 매수인의 실질취득비용이 최저가 276,800,000원을 넘어설 가능성이 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 276,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,675,200원 |
| 2. 전세권 · 김진례 | 270,000,000원 | 270,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,462,000,000원 | 2,124,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 가정상 채권 총액 1,732,000,000원 중 272,124,800원이 배당되고, 미배당은 1,459,875,200원입니다. 국세·지방세 압류가 있으며 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 가격 판단 — ‘감정가 80%’만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가 346,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 276,800,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 80%이지만, 현재 거래시세를 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거가 없습니다.
등기상 김대성이 2021.01.18 매매를 원인으로 2021.01.25 소유권을 취득할 당시 거래가액은 270,000,000원이었습니다. 그러나 이는 현재 시세를 보여주는 최근 거래 자료가 아니므로, 현재 최저가 276,800,000원의 적정성을 판단하는 직접 근거로 사용하기 어렵습니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 용도는 소매점이나 기준시점 현재 주거용으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 주위환경. 금천문화예술정보학교 남서측 인근으로 오피스텔, 주상용건물, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있고 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 도로. 본건 서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상14층 건물 내 제2층 제202호이며 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도 불일치. 공부상 소매점과 현황 주거용이 서로 다릅니다. 주거용 부동산으로 단순 전제하지 말고 이 차이를 입찰 판단에 반영해야 합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 조사된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김용덕의 임대차관계 확인. 전입일은 2021.01.25로 선순위입니다. 실제 임대차계약 존재 여부, 보증금, 확정일자를 확인하지 않고 인수액을 0원으로 판단하면 안 됩니다.
- 김진례 전세권의 처리 확인. 전세권 설정액은 270,000,000원이고 신청채권자도 김진례입니다. 현재 회차 배당표에서는 전액 배당되는 구조입니다.
- 유찰 후 배당 변화 확인. 2회 유찰 시 신청채권자 배당액 217,539,840원, 3회 유찰 시 173,871,872원으로 감소합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 다수 존재하며 당해세 해당 시 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 공부상 소매점·현황 주거용 차이 확인. 아파트나 일반 주택으로 단순 가정하지 말고 실제 이용과 공부상 용도를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 현재 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 80%라는 이유만으로 저가 낙찰이라고 평가하지 않습니다.
맺으며 — “배당표상 0원”과 “실제 인수위험 0원”은 다르다
현재 회차만 놓고 보면 구조는 명확해 보입니다. 최저가 276,800,000원에서 집행비용 4,675,200원을 제외하고 김진례 전세권 270,000,000원이 전액 배당되며, 주택도시보증공사에 2,124,800원이 배당되어 잔여금은 0원입니다. 배당 시나리오가 계산한 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 권리분석의 결론은 여기서 끝나지 않습니다. 김용덕이 2021.01.25 전입한 선순위 점유자이고, 보증금과 확정일자가 미상이기 때문입니다. 이 금액을 모르면 실질취득 총액도 계산할 수 없습니다. 게다가 공부상 소매점·현황 주거용이라는 이용상태 차이가 있고, 현재 시세를 검증할 실거래 자료도 없습니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 감정가의 80%라서 싸다”는 접근을 금해야 하는 물건입니다. 결론은 전세권 배당은 계산 가능, 선순위 점유자 승계위험은 미상, 가격 메리트도 미확인입니다.
