제주지방법원 2025타경8474. 대정읍 하모리 동성더유 101동 1층 1호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택이지만 감정평가의 이용상태와 매각물건명세서 비고는 공부·현황 모두 ‘일반음식점’으로 기재합니다. 사용승인일은 2016.08.26이고, 본건은 철근콘크리트구조 지상 4층 건물의 1층입니다. 따라서 주거용 아파트처럼 단순하게 시세와 환금성을 판단하면 안 되고, 실제 영업·상가형 이용상태를 함께 봐야 하는 물건입니다.
권리 흐름은 비교적 명확합니다. 2016.09.22 설정된 제주시수산업협동조합 근저당 564,000,000원이 말소기준이고, 그 뒤의 제2근저당과 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인은 2명으로 파악되지만 두 사람 모두 2023.09.25 전입하여 말소기준보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정 기준상 대항력은 없고 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8474 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 하모리 1263-4 동성더유 101동 1층 1호 |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 공부 및 현황 일반음식점 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 4층 중 1층 · 사용승인 2016.08.26 |
| 소유자 | 유순희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 419,000,000원 / 293,300,000원 (1회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 제주시수산업협동조합 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 후순위 권리는 소멸
말소기준은 2016.09.22 제주시수산업협동조합의 채권최고액 564,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당은 최초 공동담보로 동성더유 101동 301호와 102동 302호가 함께 기재됐으나, 102동 302호는 2019.08.01, 101동 301호는 2021.11.02 공동담보 관계가 소멸된 기록이 있습니다. 본건 자체의 근저당권은 그대로 말소기준으로 남아 있습니다.
2018.12.14 설정된 추가 근저당 60,000,000원과 2025년 이후의 하나캐피탈, 제주시수산업협동조합, 성산포수산업협동조합, 신용보증기금 가압류 및 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤입니다. 제주신용보증재단의 55,824,931원 가압류는 2025.03.25 해제로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 / 임대료 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박재준 | 본호 전부분 | 2023.09.25 | 20,000,000원 / 연 15,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 0원 |
| 이은선 | 본호 전부분 | 2023.09.25 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 0원 |
두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 2명입니다. 박재준은 2025.08.14 배당요구를 했고 보증금은 20,000,000원, 연 임대료는 15,000,000원으로 조사됐습니다. 다만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 이은선은 보증금과 우선변제 관련 내용이 확인되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 현재 최저가가 높다
동성더유의 최근 거래자료는 12건이지만, 본건 비교대상 면적은 116.03㎡이고 거래자료는 72.37㎡~72.95㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 총액 비교는 동일면적 직접 비교가 아니라 시장 방향을 읽는 보조지표로 봐야 합니다. 그럼에도 가격 방향은 우호적이지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 72.95㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2024.11 | 72.49㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2024.08 | 72.95㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2024.07 | 72.49㎡ | 4 | 222,000,000원 |
| 2024.06 | 72.95㎡ | 3 | 227,000,000원 |
| 2023.12 | 72.49㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2023.12 | 72.49㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 2023.11 | 72.95㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2023.10 | 72.37㎡ | 2 | 218,000,000원 |
| 2023.10 | 72.49㎡ | 3 | 227,000,000원 |
| 2023.09 | 72.37㎡ | 3 | 228,000,000원 |
| 2023.03 | 72.49㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 224,750,000원 |
가격 판단에서 전체 12건 평균 224,750,000원보다 더 중요한 것은 최근 12개월 거래입니다. 최근 12개월 평균은 200,000,000원, 최신 거래도 2026.02의 200,000,000원이며, 최근 구간은 과거 구간 대비 -11.9%입니다. 현재 최저가 293,300,000원은 최근 12개월 평균의 146.7%이므로, 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 293,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,906,200원 |
| 1. 근저당 · 제주시수산업협동조합 | 564,000,000원 | 288,393,800원 |
| 2. 근저당 · 제주시수산업협동조합 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 22,028,807원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 제주시수산업협동조합 | 17,487,945원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 성산포수산업협동조합 | 60,801,219원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 7,293,950원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액은 731,611,921원, 채권자 예상배당은 288,393,800원, 미배당은 443,218,121원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대정읍사무소 서측 근거리, 직선거리 약 390m 지점으로 공동주택·소규모 근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지방도 1132번 일주서로와 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부와 현황 모두 일반음식점이며, 내부 인테리어 등 시설은 건물에 포함하여 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 약 8m, 남동측 약 15m 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·고도지구 20m 이하이며, 역사문화환경보존지역·건축계획심의대상구역·지하수자원특별관리구역·하수처리구역 등에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 314,400원/㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 동성더유는 44세대 규모이고 본건은 일반음식점 이용상태입니다. 최근 거래 표본과 본건 면적도 일치하지 않아 주거형 실거래를 그대로 적용하기보다 보수적인 가격 검토가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 거래 우선. 전체 평균 224,750,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 200,000,000원과 추세 -11.9%를 우선해 가격을 판단하세요.
- 현재 회차 고평가 경계. 최저가 293,300,000원은 최근 12개월 평균의 146.7%입니다. 현재 가격만 보고 할인 매물로 판단하면 안 됩니다.
- 회차 시나리오. 2회 유찰 시 205,310,000원, 3회 유찰 시 143,717,000원입니다. 가격 구간별로 최근 거래와 비교해 응찰 기준을 세워야 합니다.
- 임차인 명도. 대항력 인수는 없지만 실제 임차인 2명이 본호 전부분을 점유하고 있으므로 인도·명도 과정은 별도로 예상해야 합니다.
- 인테리어 귀속. 현 임차인이 시설물 소유를 주장하지만 객관적 자료가 제시되지 않았습니다. 철거·원상회복 약정과 귀속관계를 확인하세요.
- 배당 변동. 당해세·임차인 최우선변제는 예상배당에 반영되지 않았으므로 배당표를 확정치로 보면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 임대차관계를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 정리되지 않았다”
이 사건은 권리분석만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준 이후의 권리는 소멸하고, 실제 임차인 2명도 말소기준 이후 전입이라 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 가격입니다. 현재 최저가 293,300,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 200,000,000원의 146.7%이고, 최근 시장 추세도 -11.9%입니다.
또한 본건은 사건상 도시형생활주택이지만 공부·현황상 일반음식점으로 이용 중이고, 거래 비교 면적도 본건과 맞지 않습니다. 권리 인수 0원이라는 장점만으로 현재 가격에 높은 점수를 줄 수 없는 이유입니다. 권리는 통과, 현재 가격은 보류. 이 사건은 유찰에 따른 가격 변화와 실제 영업용 이용상태의 환금성을 함께 확인해야 합니다.
