제주지방법원 2025타경8474. 서귀포시 대정읍 하모리 동성더유 101동 1층 1호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택이지만, 감정평가에서는 공부와 현황 모두 일반음식점으로 확인됩니다. 철근콘크리트구조의 지상 4층 건물 중 1층에 위치하며, 2016.08.26 사용승인을 받은 건물입니다.
권리관계의 출발점은 2016.09.22 설정된 제주시수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 564,000,000원이며, 이후 동일 금융기관의 추가 근저당과 여러 가압류가 설정됐습니다. 현재 최저매각가로 계산하면 선순위 채권도 모두 회수하지 못하지만, 채권자의 미배당금과 매수인이 인수할 채무는 구별해야 합니다. 제시된 배당계산에서는 채권자 미배당이 발생해도 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 물건의 실제 사용과 가격입니다. 감정가 419,000,000원이 두 차례 유찰로 205,310,000원까지 내려왔지만, 시세 자료의 거래 면적은 72.37~72.95㎡로 대상 면적 116.03㎡와 다릅니다. 더구나 이 물건은 일반음식점으로 이용되고 있어, 다른 면적의 주거용 거래를 그대로 음식점 가치에 적용할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8474 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 하모리 1263-4 동성더유 101동 1층 1호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 동일하모로149번길 5 |
| 사건상 물건종류 | 도시형생활주택 |
| 감정평가상 이용상태 | 일반음식점 (공부 및 현황 동일) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 4층 중 1층 · 사용승인 2016.08.26 |
| 시세 비교 대상 면적 | 116.03㎡ · 실거래 면적 일치하지 않음 |
| 소유자 | 유순희 |
| 감정가 | 419,000,000원 |
| 최저매각가 | 205,310,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 제주시수산업협동조합 |
| 청구금액 | 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 점유 관련 기재 | 박재준 · 이은선 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 (제시된 권리·배당 시나리오 기준) |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
제주신용보증재단의 55,824,931원 가압류는 2025.01.31 접수됐으나, 2025.03.25 해제로 이미 말소됐습니다. 선순위 근저당에는 공동담보 설정 이력이 있으며, 동성더유 101동 301호 및 102동 302호에 대한 공동담보는 각각 2021.11.02, 2019.08.01 일부 소멸·말소 이력이 확인됩니다. 이는 본건의 채무액이나 예상 배당액과 동일한 개념이 아니므로 구분해야 합니다.
② 임차인·점유 분석 — 대항력은 없지만 확인할 사항이 있다
본호 전부분에 관해 박재준과 이은선이 기재되어 있습니다. 두 사람 모두 전입일이 2023.09.25로, 2016.09.22 말소기준 근저당보다 늦습니다. 따라서 선순위 근저당에 대항하는 임차인으로 판단되지 않습니다. 다만 두 사람 모두 본호 전부분에 기재돼 있어 서로 독립된 임대차인지, 동일 임대차 관계의 관련자인지는 실제 계약서와 점유관계로 확인해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박재준 본호 전부분 |
2023.09.25 | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 신고 2025.08.14 |
| 이은선 본호 전부분 |
2023.09.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
박재준의 임대차는 보증금 20,000,000원, 연 임대료 15,000,000원 조건으로 조사됐고, 2025.08.14 배당요구 신고가 확인됩니다. 확정일자는 확인되지 않아 일반 우선변제 여부는 미상입니다. 이은선의 보증금·임대료·확정일자·배당요구 여부도 확정되지 않았습니다.
대항력 없음과 명도 부담 없음은 다릅니다. 후순위 임차인이더라도 실제 점유 중이라면 인도명령 또는 명도 협의가 필요할 수 있습니다. 보증금 미상 점유자의 계약관계와 소액임차인 최우선변제 가능성도 원본 서류로 확인해야 합니다. 확인된 후순위 임차보증금의 인수가 예상되지는 않지만, 명도비용이나 시설물 관련 분쟁비용이 0원이라고 단정할 수는 없습니다.
③ 시세 비교 — 감정가 49%가 가격 메리트의 증거는 아니다
동성더유 실거래 자료는 총 12건으로, 전체 평균 거래금액은 224,750,000원입니다. 다만 이 평균에는 2023~2024년 거래가 다수 포함돼 있습니다. 가장 최근 거래는 2026.02 · 200,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 200,000,000원으로 표본은 단 1건입니다. 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세는 -11.9%로 나타납니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 72.95㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2024.11 | 72.49㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2024.08 | 72.95㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2024.07 | 72.49㎡ | 4 | 222,000,000원 |
| 2024.06 | 72.95㎡ | 3 | 227,000,000원 |
| 2023.12 | 72.49㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2023.12 | 72.49㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 2023.11 | 72.95㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2023.10 | 72.37㎡ | 2 | 218,000,000원 |
| 2023.10 | 72.49㎡ | 3 | 227,000,000원 |
| 2023.09 | 72.37㎡ | 3 | 228,000,000원 |
| 2023.03 | 72.49㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 전체 평균 | 상이 | 12건 | 224,750,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 72.95㎡ | 1건 | 200,000,000원 |
더 중요한 한계는 실거래 면적과 실제 이용상태가 일치하지 않는다는 사실입니다. 시세 표본은 72.37~72.95㎡, 대상 면적은 116.03㎡이며 본건은 1층 일반음식점으로 평가됐습니다. 이에 따라 102.7%는 참고용 산술 비교일 뿐, 본건의 적정 시장가격이나 정확한 프리미엄을 뜻하지 않습니다. 동일 면적·동일 용도의 상가 또는 음식점 거래·임대수익 비교가 선행돼야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 205,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | — | 3,674,340원 |
| 을구 1번 · 제주시수산업협동조합 근저당 | 564,000,000원 | 201,635,660원 |
| 을구 2번 · 제주시수산업협동조합 근저당 | 60,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 · 하나캐피탈 가압류 | 22,028,807원 | 0원 |
| 갑구 6번 · 제주시수산업협동조합 가압류 | 17,487,945원 | 0원 |
| 갑구 7번 · 성산포수산업협동조합 가압류 | 60,801,219원 | 0원 |
| 갑구 9번 · 신용보증기금 가압류 | 7,293,950원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치이며, 근저당 배당계산은 채권최고액을 기준으로 한 시나리오입니다. 실제 배당은 확정 채권액과 배당순위에 따라 달라집니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 가능성은 반영되지 않았습니다.
예상 채권총액은 731,611,921원, 채권자 총 예상배당액은 201,635,660원, 예상 미배당액은 529,976,261원입니다. 신청채권자의 청구금액 250,000,000원 역시 전액 충족되지 않는 시나리오입니다. 그렇더라도 제시된 계산상 매수인 인수액은 0원이며, 채권자 미배당액을 낙찰자가 그대로 부담하는 구조는 아닙니다.
⑤ 유찰 회차별 자금·미배당 시나리오
| 구분 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가 49% |
205,310,000원 | 201,635,660원 | 529,976,261원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% |
143,717,000원 | 140,904,962원 | 590,706,959원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% |
100,601,900원 | 98,393,473원 | 633,218,448원 | 0원 |
추가 유찰이 발생하면 최저매각가와 채권자 배당액은 감소하고, 채권자 미배당액은 증가합니다. 그러나 주어진 시나리오에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 즉 가격 하락에 따라 후순위 채권자의 미배당이 늘어날 뿐, 그 미배당이 자동으로 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포시 대정읍 하모리 소재 대정읍사무소 서측 약 390m 지점입니다. 주변은 공동주택, 소규모 근린생활시설 및 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지방도 1132번(일주서로)과 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 약 8m, 남동측 약 15m의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 4층 건물입니다. 기본 위생·급배수설비 및 화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 용도. 공부 및 현황은 일반음식점입니다. 사건상 도시형생활주택이라는 분류만으로 주거용 매매 사례나 주거 임대수익을 직접 적용해서는 안 됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구(20m 이하), 역사문화환경보존지역, 지하수자원특별관리구역, 건축계획심의대상구역 등의 제한사항이 기재돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 지형은 평지·사다리형이며 공시지가는 314,400원/㎡입니다. 토지면적은 4,466.0㎡로 제시돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가에서는 차이가 없는 것으로 조사됐고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 동성더유는 44세대 규모이며, 확인된 12건의 실거래는 본건과 면적·용도가 일치하지 않습니다. 일반음식점으로서의 실제 매수 수요와 임대수익을 별도 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 용도 및 면적 확인. 사건상 도시형생활주택과 감정평가상 일반음식점의 표기 차이를 건축물대장·등기부·호별배치도로 확인하고, 실제 매각 대상 및 사용 가능한 면적을 대조하세요.
- 시세 원점검. 다른 면적 주거용 거래의 전체 평균 224,750,000원만으로 입찰가를 정하지 마세요. 최근 거래 200,000,000원, 하락 추세 -11.9%와 실제 일반음식점 거래·임대수익을 구분해 검토해야 합니다.
- 점유관계. 박재준과 이은선의 실제 임대차 관계, 공동점유 여부, 계약기간, 보증금, 확정일자 및 배당요구 상태를 확인하세요.
- 시설물 귀속. 임차인이 소유권을 주장한 인테리어와 감정평가에 포함된 시설의 범위를 대조하고, 설치비·철거·원상회복 약정과 시설물 반출 가능성을 확인하세요.
- 명도. 후순위 점유자라도 실제 인도 과정에서는 협의와 절차가 필요할 수 있습니다. 점유자 협의 가능성과 시설물 분쟁 가능성을 점검하세요.
- 배당 및 조세. 근저당 실제 채권잔액, 당해세 및 임차인 최우선변제 가능성을 확인하세요. 예상 미배당액 529,976,261원과 매수인 인수 0원은 구별해야 합니다.
- 추가 유찰. 3회 유찰 시 143,717,000원, 4회 유찰 시 100,601,900원 시나리오가 있지만, 낮아진 가격만으로 수익성과 안전성을 단정하지 마세요.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서 및 임대차계약서를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 실제 가치 확인이 먼저”
이 사건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 제주시수산업협동조합의 2016년 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류는 매각으로 소멸합니다. 두 점유자의 전입도 말소기준 이후이므로 제시된 분석상 매수인 인수보증금은 없습니다.
하지만 인수액 0원이라는 사실만으로 안전한 투자라고 판단할 수 없습니다. 이 물건은 2회 유찰로 최저매각가가 205,310,000원까지 낮아졌지만, 최근 다른 면적 거래 200,000,000원보다 높습니다. 최근 거래 흐름은 하락세이며, 일반음식점이라는 실제 용도 때문에 주거 거래가격과도 직접 비교할 수 없습니다. 시설물의 소유권 주장과 임대차관계 미확정 사항까지 남아 있습니다.
결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격·환금성·점유·시설물 위험이 큰 보수적 검토 대상입니다. 현재 가격을 곧바로 저가 매수 기회로 보기 어렵습니다. 동일 용도·면적의 거래 및 임대수익, 임차인과 시설물의 권리관계를 검증한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.
